노후 연금 상가 투자가 답이다

프롤로그_신중하고 또 신중하라

1장 상가 투자의 기본
왜 상가 투자인가?
단지 내 상가·근린 상가·주상 복합 상가·테마 쇼핑몰
아파트 단지 내 상가
근생 지역 상가 투자
오피스텔 상가 투자
주상 복합 아파트와 아파텔 상가 투자
상가 주택 투자
쇼핑몰 상가 투자
택지 개발 지역 상가 투자

2장 입지의 힘: 황금 상가 골라내기
입지는 절대적이다
현재 입지와 미래 입지를 간파하라
항아리 상권에 주목하라
배후 세대와 상업지 비율의 함정
똘똘한 뒷골목이 대로변보다 낫다
테마가 상권을 활성화시킨다
미래를 읽는 눈
주변에 공룡이 없는지 살펴보라
노점상들이 주로 어디에 있는지 파악하라
1층만 고집하지 마라
분양면적보다 전용면적이 중요하다
병원·약국 임대하기

3장 A급 상권을 찾아서
영업 공백이 없는 복합 상권
특수 상권을 잡아라
폭 30미터 이상 도로 사거리 상권
도로 전면과 후면 상권
도로 끝을 피하라
일방통행로 입지
지하차도와 고가차도 상권은 피하라
학교 앞 상가 투자
신도시에서 가장 잘되는 업종은?
회사 밀집 지역이 유리하다
수도권 상가 투자 유망지 ① 파주택지개발지구(운정3지구 신상권)
수도권 상가 투자 유망지 ② 원흥택지개발지구
수도권 상가 투자 유망지 ③ 지축택지개발지구

4장 상가 투자 성공 전략
준공 전 임대 완료 상가를 분양받을 때
상가 분양은 준공 후 분양이 안전하다
상가 분양에서 투자 창업이란?
상가를 쪼개거나 합쳐서 임대하기
상가 전면 폭·뒷문·천장을 살펴라
주변 임대료 수준을 파악하라
은행과 SSM 입점 상가 분양받을 때 주의 사항
업종별 입지와 임대 전략
업종과 입지의 함수를 파악하라
상가 분양받아 직접 창업하기(셀프 창업)

5장 임차인 관리! 참 중요하다
임차인이 중요하다
더불어 사는 상가 투자
임차인이 임대료를 내지 않는다면
임대료를 받지 못해도 부가가치세와 소득세는 납부해야 한다
임차인이 폐업한 경우의 임대료 부가가치세
계약 기간 중 임대인이 바뀐 경우
상가 관리비 납부 책임
임차인의 권리금을 침해하지 마라
임차인의 원상 복구 어디까지 요구할 수 있나?
상가 임차인 간의 관리 규약 효력은?
상가 임대료 인상 가능 범위는
전대차 계약이란
상가 임차인이 확정일자를 받는다는데?

6장 상가 투자의 법률·절차·세금
상가 임대 사업자등록과 자금 대출
상가 분양 및 매매 계약의 특약 사항
상가 부가가치세 납부와 환급
사업자등록 신청 절차
상가 분양권 매매
상가 매매에서 포괄 양수도
상가 매매 시 준비 서류
가계약금의 법률적 성격
상가 공동명의 보유 시 주의점
오피스텔 분양받을 때의 세제
상가 주택 매매 고려 사항

에필로그_치열하게 공부하면서 전문가와 의논하라

상가가 대안이 될 수 있다. 정부의 대출 규제에서 자유로우며 상가는 임차인들이 월 임대료를 내는 것을 자연스럽게 받아들인다. 사업의 필수 고정 비용이라 생각하기 때문이다. 주택과 비교해 관리 부담도 적다. 집합 상가의 경우, 별도 관리 업체에서 세세한 업무를 대신 맡아 처리한다. 특히 구분 상가는 소액 투자처로 각광받고 있다. 주택과 달리 융자도 잘 된다. 입지를 잘 분석해 가성비가 높은 곳에 분양을 잘 받으면 든든한 노후 연금이 될 수 있다. 그리고 자산 가치 상승도 노려볼 만하다. 신도시 상가의 연간 수익률은 1층은 5.5~6%, 2층 이상은 6~7% 정도이다

인기가 매우 높은 상권으로 이른바 ‘항아리 상권’이 있다. 항아리처럼 움푹 파여 있어 소비자들이 빠져나갈 틈이 없는 상권을 가리킨다. 즉 특정 지역에 상권이 한정돼 더 팽창하지는 않지만, 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권이다. 예를 들어 주변에 아파트가 2만 세대 정도 있는데, 상업 지역이 한 군데 몰려 있고 굳이 다른 곳을 가지 않더라도 상업 지역 내에 거의 모든 업종이 다 들어와 있는 곳이다. 지하철역으로 가려면 두 정거장 정도 버스를 타야 하니 소비자들이 잘 나가지 않는다면 더 좋다.

주택가 상권은 주중 낮시간 영업이 어렵다. 대학가 상권은 방학 기간이 큰 공백으로 작용한다. 오피스 상권 즉, 직장인 위주로 소비가 활발한 지역은 주말 영업이 곤란하다. 휴양지 상권은 휴가철 특수만 바라보며 1년을 버텨야 한다. 그러나 복합 상권은 연령대와 소비 성향이 서로 다른 소비자들이 주중·주말을 불문하고 지속해서 유입되기에 일주일 내내, 혹은 연중 성황을 누릴 수 있다. 따라서 임대 수익을 원하는 투자자들과 임차를 원하는 실수요자들의 선호도가 모두 높다. 이 때문에 복합 상권 내 수익형 부동산은 임대료가 주변 지역에 비해 더 높게 형성되는 경향이 뚜렷하다. 그러므로 저금리 시대에 가장 부합하는 투자처로 각광받는 상권이 복합 상권이다.