토지거래허가제도 실무 해설

아파트·빌라·주택 대지에 대한 토지거래허가제도 실무 해설

1. 토지거래허가제도의 연혁 13
가. 토지거래허가제도의 최초 도입
나. 토지거래허가제도에 대한 위헌 논란
다. 현행 토지거래허가제도의 근거 법률
2. 토지거래허가구역의 현황 27

3. 토지거래허가의 법적 성질과 절차 35
가. 토지거래허가의 법적 성질
나. 토지거래허가의 대상이 되는 거래 유형
다. 토지거래허가의 발급 절차

4. 토지거래허가 절차 위반시의 제재 57
가. 관할 지방자치단체의 실태조사
나. 이행강제금 부과
다. 토지거래허가의 취소
라. 형사처벌

5. 토지거래허가와 매매약정서의 무효 69
가. 토지거래허가를 배제·잠탈하는 계약
나. 토지거래허가 요건을 갖추지 못한 A가 허가 요건을 갖춘 B 의 명의를 이용하여 매매계약을 체결하는 경우
다. 중간생략등기를 한 경우
라. 토지거래허가 요건을 충족하기 위하여 위장전입 등 위법행위를 범하는 경우
마. 매매약정서 또는 매매계약서가 무효로 된 경우의 대처방안

6. 토지거래허가 관련 매매약정서 양식 해설 81

7. 토지거래허가관련 질의응답 97
가. 매매약정서 체결 전 단계
Q. 토지거래허가구역 내에서 아파트 매매계약뿐만 아니라, 빌라, 주택 등의 매매계약에 대해서도 토지거래허가를 받아야 하나요?
Q. 토지거래허가구역 내의 아파트를 매매할 때 반드시 [매매약정서 체결 - 본 매매계약서 체결]의 2단계 방식을 거쳐야만 하나요?
Q. 서면에 의한 매매약정서 체결이 아니라, 부동산 공인중개사가 매매약정의 내용을 상세히 기재하여 매도인과 매수인에게 문자메시지를 발송하여 동의를 받는 방식으로 매매약정서를 체결하는 것이 가능한가요?
Q. 본 매매계약을 체결하기 전에 매매약정서만 체결한 단계에서 약정금이나 계약금을 받아도 되나요?
Q. 갑이 외국 회사에 다니면서 주로 외국에 거주하기는 하나 힌국에도 자주 귀국하여 체류하는 경우에, 이러한 경우에도 실거주 의무를 충족할 수 있나요? (이러한 경우도 아파트를 '자기의 거주' 목적으로 이용한다고 볼 수 있나요?)
Q. 저는 원래는 무주택자였는데, 상속을 받아서 1가구 1주택이 되었습니다. 제가 토지거래허가구역 내의 아파트를 매수할 때 토지거래허가 요건상 1가구 1주택의 예외 사유에 해당되나요?

나. 매매약정서 체결 후 토지거래허가 발급 전 단계
Q. (매도인의 입장) 약정금 배액을 반환하면 매매약정서를 해제하는 것이 가능한가요? (매수인의 입장) 이미 지급한 약정금을 포기하면 매매약정서를 해제하는 것이 가능한가요?
Q. (매도인의 입장) 약정금 배액을 반환하지 않은 채 우선 매매약정서만 해제하는 것이 가능한가요? (매수인의 입장) 이미 지급한 약정금을 포기하지 않은 채 우선 매매약정서만 해제하는 것이 가능한가요?
Q. 해약금 규정과 위약금 규정은 어떻게 다른가요?
Q. 해약금이나 위약금은 소송을 통해서 감액될 수 있나요?
Q. 상대방이 토지거래허가신청 절차에 협력하지 않는 경우, 어떤 조치가 가능한가요?
Q. 저는 매도인인데, 당초에 임차인이 퇴거하겠다고 약속하였다가, 갑자기 마음을 바꿔서 퇴거하지 않겠다고 하고 임대차계약 종료 확인서도 써주지 않겠다고 합니다. 이런 경우에 토지거래허가를 발급받을 수 없게 되는데, 매도인인 저에게 귀책사유가 있는 것인가요?
Q. 토지거래허가 신청서를 제출했는데, 토지거래허가증 발급 전에 일방당사자가 토지거래허가 신청을 철회하면 토지거래허가증이 발급되지 않게 되나요?

다. 토지거래허가 발급 후의 단계
Q. 상대방이 토지거래허가가 발급된 후에 본 매매계약 체결을 거부하는 경우, 어떤 조치가 가능한가요?
Q. 매매약정을 체결하여 토지거래허가를 받았다가 매도인과 매수인이 쌍방 합의하여 매매약정을 해제하였습니다. 그러면 기존의 토지거래허가를 취소하지 않은 상태에서 새로운 토지거래허가를 받을 수 있나요?

8. 부록 131
가. 부동산 거래신고 등에 관한 법률
나. 매매약정서 양식
다. 토지거래계약 허가 신청서 양식
라 토지거래계약 허가증 양식
마. 토지취득자금조달계획서
바. 토지이용계획서
사. 임대차계약종료확인서
아. 주택추가취득사유등 소명서