아주 위험한 경매

추천사 … 5
머리말 … 10

Part 01 ‘명도’라 쓰고 ‘피눈물’이라고 읽는다
01 ‘명도’라고 썼는데 ‘피눈물’이라고 읽히더라 … 22
02 두 번 다시 기억하기 싫은 명도 이야기 두 개 … 38
03 평민 집시들이 집단으로 명도를 거부하는 재래시장 … 51
04 지료 조정하는 판사 앞에만 가면 대성통곡하던 채무자 … 63
05 도사가 사용하던 다가구주택을 낙찰 받은 선생님 … 77
06 누가 선수고, 누가 하순지 아직까지도 헷갈린다 … 88
07 어떤 강심장이라도 살 떨렸을 최근의 명도 사례 … 97


Part 02 경매 투자하는데 가방끈 길이는 왜 따져
01 경매 물건 하나에 입찰보증금 날린 사람이 4명 … 110
02 불법주택에 세 들어 산다고 임차인이 아니란다 … 121
03 임대아파트 경매는 별도의 법이 적용된다 … 129
04 응찰 한 번 잘못했다고 총무팀 전체가 날아가 … 140
05 경매 투자하다 넘어진 유명대학 부동산학과 교수 … 152
06 경매로 산 시골 임야에 뼈를 묻으려고 하는지 … 166
07 경매 투자하는데 가방끈 길이가 무슨 상관인가 … 172

Part 03 입찰금액 ‘0’ 하나 더 쓰면 1억원이 10억원 된다
01 ‘0’ 하나 더 붙였다가 살아 지옥을 경험한 사람들 … 184
02 ‘0’ 하나 더 붙여 지옥 갔다 겨우 살아난 사람들 … 195
03 대지권 없는 오피스텔 낙찰 받아 피 말랐던 투자자 … 205
04 누군가의 불행으로 모두가 행복한 즐거운 파티 … 216
05 공동투자하다 날벼락 맞은 고위직 출신 퇴직자 … 225
06 영원한 甲도, 영원한 乙도 없는 것이 세상살이 … 232
07 무상임대차 각서 제출하면 대항력은 있나, 없나 … 245

Part 04 차지하려는 자와 빼앗기지 않으려는 자의 혈투
01 시골 토박이라는 채무자들의 끝없는 행패 … 260
02 가짜 유치권 신고했다가 전과자 되는 사람들 … 270
03 허위유치권 신고했다가 전과자 된 사람들 … 280
04 유통구조가 복잡해지면 먹을 것은 줄어든다 … 286
05 절대 독재 권력을 휘두르는 상가번영회 회장님 … 296
06 공장 낙찰 받고나니 경락잔금융자 못해준단다 … 310
07 독이 든 복어 요리는 사람 목숨도 위태롭게 … 322

Part 05 향기롭고 화려한 날카로운 가시에 찔린 자들
01 고객님을 진짜 호갱님으로 아는 경매 컨설팅업체 … 338
02 울고불고 난리친다고 해결될 것 없는 경매 판 … 350
03 매각가율 136%, 131%, 199%인 토지별도등기 … 367
04 쉽게 생각했던 전세권에서 넘어진 사람들 … 383
05 추가로 20억원을 물어낼지도 모르는 근린상가 … 396
06 경매 처분 당한 전세권(?)을 낙찰 받은 필자의 왕 팬 … 403
07 밤을 새워도 끝이 나지 않을 명도 이야기 … 411

Part 06 자기가 아는 세상만이 전부라는 외눈박이들
01 몰수당한 입찰보증금만 7,900만원인 근린주택 NPL 물건 … 438
02 무담보부 부실채권 추심하다 전과자 된 사람 … 446
03 절대 사라지지 않을 경매·NPL 판 독버섯들 … 461
04 지인 동창 돈까지 소개해줘 60억원 물렸단다 … 477
05 자기가 본 세상만이 전부라 우기는 외눈박이들 … 485
06 개념 없는 경매쟁이 망가뜨리는 슈퍼 바이러스 … 494
07 ‘위험한 경매’ 보다 더 위험한 ‘아주 위험한 인생’ … 503

<머리말> 중에서

경매로 부상당한 사람들의 이야기를 쓰고 나서 욕 좀 먹었다
이 책 제목에서 알 수 있듯이 처음부터 끝까지 ‘경매 투자하다 망한 사람들의 이야기’로 도배되어 있다.
《위험한 경매》와 《더 위험한 경매》를 쓰고 나서 경매 좀 한다는 사람들에게 욕 좀 먹었다. 경매 판의 단 맛을 안다는 사람들로부터의 비난이 집중되었다. 숫자야 비록 소수였지만 비난은 집요하고 끈질겼다. 당연한 이야기지만 비난하는 배부른 소수보다 훨씬 더 많은 독자들의 성원이 있었다. 전국에서 수많은 독자들로부터 감당하기 어려운 뜨거운 성원과 격려를 받았다.
전국의 수많은 독자들의 성원이 ‘경매 투자의 위험’을 노래한 이 책까지 마무리할 용기의 원천이 되었다. 두 번 말할 일이 아니다. 전국에서 뜨거운 마음을 보내준 절대 다수의 독자들에게 감사하다는 마음을 드린다. 그리고 약속드린다. 독자들의 성원에 보답하는 마음에서 앞으로도 게으르지 않고 경매 판의 정화와 진정을 위해 계속 노력하겠다는.
독자 여러분들도 이제는 사이비 도사들이 읊조리는 대박환상의 주문에서 깨어날 때가 되었다. 깨어나지 못하고 계속 따라 갔다가는 멀쩡한 맨 정신으로 피 뚝뚝 떨어지는 생지옥을 경험하게 될 것이다. 이 책을 통해 가감 없이 보여드리겠다는 신념으로 글을 시작했다.

경매 투자가 함정만 있다고 소리만 지르고 말 것인가
필자가 20여 년 이 판에 있으면서 깨달은 대한민국 경매 판의 실상을 보면 결코 호락호락한 시장이 아니다. 별 준비 없이 뛰어들면 얼마가지 않아 기본은 중상이고 심하면 사망에 이르게도 만든다. 이 책 전체를 통해서 경매 투자로 부상당했거나 사망에 이른 사람들의 이야기를 편안하게 보여드리겠다.
이 책은 그런 책이다.
과열의 부작용으로 투자 시장의 본연의 기능을 상실해 가고 있는 경매 투자판 에서 병아리들이 다칠까 우려스러워 ‘경매는 위험하다’는 주제의 책 쓰기를 시작했고, 냉수를 확 끼얹는 심정으로 과열된 경매 시장이 조금이라도 진정되기를 진심으로 바라며 쓴 글의 결과물이 이 책이고, 이제야 대장정의 마침표를 찍는다.
경매 판의 위험성을 경고한 점에 대한 독자들의 평가는 이미 끝났다. 그러나 이쯤에서 필자의 물음은 안으로 향한다.
* 경매 판이 위험하다는 문제만 잔뜩 제기하고 말 것인가.
* 병이 있으면 치료약도 있어야 하는 것 아닌가.
* 병만 잔뜩 이야기하고서는 변변한 처방전 한 장 제시하지 못하다면 차라리 가만 있은 것이 더 양심적일 것이라는 독자의 지적은 너무 정당하다.
그래서 경매 함정에서 멀쩡하게 빠져(살아)나오기 위한 또 한권의 책집필을 시작할 것이다. 대한민국에서 경매 책을 쓰는 사람 중에 이런 처방전을 끊어줄 수 있는 사람은 오로지 필자뿐이라고 확신한다. 허언이 아님을 가을쯤에 나올 책으로 보여드리겠다. 대한민국 경매 판의 고질병에 확실한 처방전을 제시하겠다.

경매 함정에서 멀쩡하게 빠져(살아)나오기
이 책 다음으로 경매 함정에 빠졌을 때 살아남는 방법에 대해서는 따로 책을 한 권 더 쓰려고 생각하고 있다. 필자가 기왕에 썼던 《위험한 경매》와 《더 위험한 경매》 그리고 이 책에서 제시된 위험한 경매 세상에서 득실거리는 온갖 세균들로부터 투자자와 독자를 보호하고 살려낼 백신을 처방하는 처방전이라고 보면 된다.
그 책을 통해서는 여러 다양한 경매 함정에 빠졌을 때 피해를 최소화하거나 오히려 득을 보면서 살아남는 방법을 적나라하게 보여드리겠다. ‘떡 판에 엎어졌다가 일어나면서 떡 물고 일어나는 방법’을 보여드리겠다는 것이다. 아직까지 세상에 없었던 컨셉의 경매 책을 한 권 쓰겠다는 다짐을 독자들께 드린다. 유용한 책이 될 것이다. 현재 시중에 나와 있는 기존의 어떤 경매 책에서도 발견할 수 없는 귀한 해답을 발견하실 것이다. 한 번 제대로 보여드리겠다.

경매 물건의 권리분석에서 ‘전세권’은 등기부상 권리유형은 간단해 보이지만, 간단한 유형과는 다르게 은근히 까다로운 부분이 있다. 본문을 통해 확인하시겠지만 상당한 학습을 요구하는 것이 바로 ‘전세권’의 권리분석이고, ‘전세권’의 배당문제다.
사실이 이러함에도 경매 공부 좀 했다는 사람들 중에 ‘전세권쯤이야~!’ 하고 우습게 보고 편하게 응찰했다가 입찰보증금 날리거나, 울며겨자먹기식으로 선순위 전세권자가 배당받지 못한 금액을 인수해서 감정가 이상으로 매입해야 하는 일들이 있다.
여러분들은 이 책을 통해서 생각하지도 않으셨던 보너스를 하나 얻게 되는 것이 이 부분이다. 전세권에 대해서 이처럼 상세히 설명을 다른 권리분석 책에서는 찾기 어려울 것이다.

“전세권에는 크게 두 가지가 있다는 말씀이시죠?”
“일단 네 가지(=두 가지×두 가지)라고 생각하시고 시작하시면 됩니다.”
“선순위 전세권과 후순위 전세권으로 나누면 되지 않나요?”
“그렇게 나눈 다음에 다시 배당요구한 전세권과 배당요구하지 않은 전세권으로 구분해주어야 합니다.”
“후순위 전세권은 배당요구와 상관없이 말소대상이 아닌가요?”
“문제는 선순위 전세권인 것 맞습니다.”
“여기까지가 전부인가요?”
“다시 네 가지(=두 가지×두 가지)로 더 나누어집니다.”
“어떻게요?”
“건물 전부에 설정된 전세권과 건물 일부에 설정된 전세권으로 나누어야 합니다.”
“네 가지가 아니라 두 가지 아닌가요?”
이 단계에서 구분해야 하는 네 가지 전세권 유형
① 건물 전부에 설정된 선순위 전세권 중에서
⑴ 배당요구한 전세권
⑵ 배당요구하지 않은 전세권
② 건물 일부에 설정된 선순위 전세권 중에서
⑴ 배당요구한 전세권
⑵ 배당요구하지 않은 전세권으로 나누어 권리분석과 배당분석을 해야 한다.

숨을 거칠게 몰아쉬며 전화를 걸어온 ‘전세권’의 낙찰자
“우 박사님이시죠?!”
“누구신가요?”
“열혈 팬입니다. 박사님 책을 거의 다 읽어봤고요!?”
“감사합니다!”
“그런데 제가 낙찰을 하나 받았는데, 문제가 좀 생겨서요?”
“사건번호 좀 말씀해보세요!”
“대전 2013-12345번입니다!”
“ ‘전세권’을 받는 경매 사건, 맞는데요!”
“전세권에는 관심이 없고, 그 부동산을 낙찰 받는 줄 알았다니까요?”
“그렇지 않습니다, 이 건은 경매 목적물이 부동산이 아니고, 등기부에 설정된 ‘전세권’을 낙찰 받는 사건입니다.”
경매 신청해서 낙찰 받으면 ‘부동산’을 취득하는 것으로 알았는데, 경매 목적물이 ‘부동산’이 아니고 낙찰 대상이 ‘전세권’인 경매 물건을 낙찰 받아 잔금까지 치르고 난 후에야 알게 되었다면서 전화를 해왔다.
“무슨 방법이 없을까요?”
“잔금납부하셨다면서요!”
“등기부의 전세권만 제 이름으로 넘어왔습니다.”
“저라고 무슨 해법이 있겠습니까?”
아무런 해답도 주지 못하고 전화를 마쳤다.
전세권을 낙찰 받으면 취득대상은 당연히 ‘전세권’이다
“감사합니다. 이런 점 때문에 제가 박사님 책의 왕 팬입니다!”
“전세권도 경매 대상이 된다는 이야기를 해주는 사람이 저뿐이라는 이야기하시려는 거죠!”
“ ‘전세권’ 자체가 경매 목적물이 된다는 것은 박사님 책을 통해서 처음 듣는 이야기입니다.”
“흔하게 진행되는 경우는 아니고요. 가끔 경매가 됩니다.”
“지금까지 설명해주신 ‘전세권’과는 근본 성격이 다르다는 이야기시죠?”
“그렇습니다, 물권인 전세권이 경매 목적물이 되어서 경매로 전세권이 팔려나가는 것입니다.”
“전세권이 설정된 부동산이 경매되면, 부동산을 차지하지만, 전세권이 경매되는 경우에는 전세권만을 취득한다는 이야기시죠?”
다른 사건을 통해서 경매 대상이 ‘전세권’인 사건을 살펴보자.