권리분석의 모든 것

지은이의 말

Part 01 법원경매 권리분석이란 무엇인가
01 각자의 이해관계를 따져보는 것이 권리분석
02 경매 학습의 대전제 : 말소주의와 인수주의, 그리고 대항력
03 법이 정한 대로 해석하는 것이 권리분석
04 경매 공부 시작부터 완료까지의 절차도
05 권리분석 입문자를 위한 이 책이 집중할 대상 두 가지

Part 02 썩은 사과 골라내기가 권리분석이다
01 부동산 경매에서 조금 상한 사과가 더 맛있는 이유
02 부동산 경매.NPL 하자 개념도
03 일부분 썩은 사과를 판별할 줄 알면 즐거운 이유
04 경매·NPL 병아리 학습자의 특징 10가지, 당부 10가지
05 경매 법원에서 만나는 경락대출컨설턴트들과 친해져라

Part 03 권리분석 대상 꼼꼼하게 살펴보기
01 권리분석을 위해 필요한 기본사항들
02 물건조사 시 기본적인 공적 서류들
03 경매 정보지를 이용한 기본적인 권리분석
04 유료 경매 정보지 읽는 법
05 임대차특별법의 보호 대상이 되는 부동산

Part 04 말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다
01 인수주의와 말소주의의 상호관계
02 임대차보호법의 핵심 요소 4가지

Part 05 등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기
01 등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다
02 부동산 물권 속속들이 파헤치기
03 부동산 등기부에 경료되는 권리

Part 06 물권이 아니면서 등기부에 등재되는 권리들
01 물권에 비해 권리분석이 어려운 이유
02 가압류 이야기
03 등기부상 당해세와 일반세
04 처분금지가처분 이야기
05 임차권등기명령, 임차권과 배당 문제
06 경매개시결정기입등기

Part 07 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기
01 실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리
02 주택일 때 임차인의 다양한 점유형태와 배당문제
03 특별법인 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우
04 간혹 마주치게 되는 법정지상권
05 유치권
06 등기부상 공유지분
07 분묘기지권

Part 08 배당표 작성의 기본 원리 파악하기
01 경매.NPL 수익분석을 위해 배당표 작성은 필수다
02 주택 소액임차인 최우선배당
지역·금액·말소기준에 따른 소액임차인최우선배당
상가건물임대차보호법상의 배당표 작성연습

Part 09 물권이 말소기준일 때의 권리분석 및 배당 문제
01 저당권이 말소기준일 때 배당 문제
02 가등기가 경료되어 있을 때 배당 문제
03 전세권이 경료되어 있을 때 배당 문제

Part 10 주택일 때의 배당 문제
경매.NPL 투자자를 위한 기본적인 수준의 배당공부
임차인 유형에 따른 배당 문제
구간에 따른 임차인의 배당 문제

Part 11 상가, 근린주택일 때의 배당 문제
상가건물임차인의 최우선변제배당 개요
상가건물 임차인에 대한 ‘소액 ― 순위배당’
근린주택일 때 소액 - 순위 배당 문제

이 책은 가능한 페이지를 할애해 살펴볼 부분은 기본적인 ‘권리분석’과 초보적 수준의 ‘배당표 작성’의 원리들이다. 즉 경매 부동산의 등기부에 설정된 각종 권리가 어떤 작용을 하는지, 낙찰 후에 추가로 인수해야 하는 금액이 얼마인지를 파악한 것이 중요하기 때문이다.
“‘권리분석’과 ‘배당표 작성’은 경매·NPL 공부의 양 수레바퀴라고 보시면 됩니다.”
“‘권리분석’이 법원경매를 공부하려는 사람들에게 더 중요한 사항 아닌가요?”
“어느 한쪽을 등한히 해서는 완전하게 경매 공부를 했다고 할 수 없습니다.”
“‘권리분석’의 중요성은 알겠는데, ‘배당표 작성’ 공부도 그렇게 중요한가요?”
“‘배당표 작성’을 할 줄 모르고는 경매 투자를 할 수가 없습니다.”
“그런가요?”
“특히 요즘 한창 붐이 일고 있는 NPL 투자자는 ‘배당표 작성’을 할 줄 모르면 부실채권 투자 자체가 불가능합니다.”
“NPL 투자에서는 ‘배당표 작성’이 더 중요하다는 이야기는 들어 본 적이 있습니다.”
“공부 순서를 보면 ‘권리분석’이 먼저고, 어느 정도 권리분석이 이해되는 학습자들은 기본 이상의 ‘배당표 작성’도 반드시 이해하셔야 합니다.”
“그렇게 중요한가요?”
“‘권리분석’과 ‘배당표 작성’를 작성해보면 수익률 분석은 물론이고 ‘명도 난이도’까지도 한 눈에 알 수 있습니다.”
“‘명도’까지 이 책에서 다루나요?”
“‘명도’는 이 책의 범위를 벗어나서 다루지 않습니다.”
<05 권리분석 입문자를 위한 이 책이 집중할 대상 두 가지> 중에서

경매 법원에 가면 가장 먼저 만나게 되는 사람들이 있다. 잔금대출 알선 팸플릿을 나눠주는 경락잔금대출컨설턴트들과 당일 경매정보지를 판매하면서 경매정보지 구독을 권유하는 사람들이다. 무시해서는 안 될 유용한 사람들이다. 이들하고만 친해져도 다른 법원의 입찰 분위기나, 유찰률, 매각가율, 매각경쟁률, 매각률 등 경매의 핵심정보를 어렵지 않게 알 수 있다.
이들은 서울지역 법원 전부와 인천, 수원 등 수도권 경매 법원을 돌기 때문에 법원현장의 분위기를 누구보다 훤히 알고 있다. 자판기 커피 한 잔 정도의 인심을 쓰면 몇 천 배의 알뜰한 정보를 얻을 수 있다. 심지어는 좋은 물건의 추천과 함께 응찰하고자 하는 물건의 권리분석과 컨설팅까지도 야무지게 받을 수 있다. 어설픈 컨설팅 업체 직원들보다 경매 실력이 몇 수 위다. 필자가 아는 사람 중에는 처음에 계약경제일보(지금의 지지옥션)라는 경매정보 업체에 취직해 정보지 판매를 하면서 몇 건 낙찰 받다가 아예 전업투자자로 전향한 사람도 있다.
또한 경락잔금을 안내하는 사람들과도 친해져야 한다. 은행에서도 가끔 잔금대출캠페인을 나오기도 하지만, 잔금대출 팸플릿을 나눠주는 이들은 대부분 제2금융권이나 생명보험회사 영업컨설턴트들이다. 예전에는 보험가입도 권유하고 했는데 이제는 시중은행과 거의 똑같은 조건으로 잔금대출을 알선한다. 은행 등은 대출조건이 자주 변하는 데 반해 이들은 비교적 일관성이 있다.
<경매 법원에서 만나는 경락대출컨설턴트들과 친해져라> 중에서

사람에게 호적과 주민등록이 있다면 부동산에는 등기부가 있다. 한 개인이 세상에 태어나면 호적과 주민등록이 만들어져 일생 동안 어떤 궤적을 그리며 사는지가 기록되고 관리된다. 인간으로 태어나서 성장하고 결혼하고 가정을 이루고 자식을 낳고 키워 교육시키고 결혼시키고 손자를 보며 살다가 마침내 이 세상을 떠나는 것이 문서상으로 기록되는 것이다.
부동산도 인간의 일생과 비슷하다. 기존의 대지 위에 있던 낡고 오래된 구옥들이 철거되고 그 지역에 적합한 아파트나 근린상가 또는 상업용 오피스·빌딩 등으로 새롭게 태어나는 일련의 과정을 건축물관리대장과 부동산등기부를 통해 한눈에 살펴볼 수 있다. 이들 공적장부에는 그 부동산의 일생과 존재하는 동안 바뀌는 소유자의 내력과 함께 이력(저당권 등 물권 설정이나 압류·가압류 및 소유권을 제한하는 각종 권리관계 등)이 상세히 기록된다. 따라서 그 부동산의 과거와 현재에 관한 전부를 확실히 파악할 수 있는 지름길이 바로 이들 공적장부를 살펴보는 것이다.
경매물건에 투자할 때 분석해야 할 사항은 자료처럼 크게 3가지로 구분할 수 있다. 첫째는 등기부상의 권리관계이고, 둘째는 등기부 외의 권리관계이며, 셋째는 해당 부동산의 가치를 파악하는 것이다. 등기부상 권리관계 파악이 가장 쉽고, 그 다음이 등기부 외의 권리분석이며, 가장 어려운 것이 부동산의 현재가치와 미래가치를 알아내는 것이다.
<등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다> 중에서