김헌동의 부동산 대폭로, 누가 집값을 끌어올렸나

들어가는 글. 대폭로大暴露의 이유 / 김헌동 005

1부. 문재인 정부 3년, 서울 아파트값 52% 올려놓다: 투기 세력 양성하고 불로소득주도성장에 나서다 020
누가 망국병인 부동산 투기를 조장하나? · 정권 시작과 함께 ‘투기의 꽃길’이 열렸다 · 말 따로 행동 따로 · 재벌 부동산 최고세율 0.7%, 주택임대사업자 종부세 0원. 그러나 개인은 3~6%로 높였다 · ‘소득주도성장’이라고 외치고 ‘불로소득주도성장’ 이라고 읽었다 · 대한민국 국회는 재벌과 건설업자 편이다 · 건설 경기 부양을 위한 수백조 원 동원과 예타 면제, 역대급 친재벌 친토건 정권 · 투기꾼들을 위한 ‘신규 공급’, 이런 식으로는 3기 신도시도 실패한다 · 조작된 통계만 보고 받은 대통령 · 시민들의 분노는 당연하다

2부. 누가 집값을 끌어올리나: 투기의 몸통, 재벌과 관료 080
52% vs 14%, 2000조 vs 500조. 근거 제대로 제시 못 하는 국토부 공시지가는 엉터리 · 대한민국은 관료 국가, 관료가 재벌의 부동산 자료를 감춰준다 · 진보와 개혁으로 스스로를 포장한 무능 정치 세력 · 어김없이 관료에게 휘둘린다 · 국회 안에 재벌과 관료의 ‘머슴’이 있다 · 부동산으로 돈 벌려면 공직 말고 임대사업을 하라 · 삼성과 현대는 토지 재벌? · 재벌이 누리는 특혜, 집값 상승으로 이어진다

3부. 그래서 ‘누가’ 집값을 올렸나: 현 정부와 여당 인물들에 관한 회고 134
분양원가 공개 약속, 누가 어떻게 뒤집었나(2004) · 참여정부의 토건족과 관료들(2003~2007) · 그때나 지금이나, ‘공급확대론자’는 건재하다(2000~2020) · 실행이 빨랐던 오세훈, 관료에게 속은 박원순(2006~2020) · ‘3박 동맹’의 무작정 규제 완화와 부동산 3법(2013~2016) · 김현미와 국토부: 정책을 만드는 사람들(2017~2020) · ‘부동산은 끝났다’라던 김수현, 지금 뭐 하나?(2003~2020)

4부. 집값 낮추기, 쉽다!: 김헌동이 제안하는 주거 문제 해결의 뚜렷한 대안 196
거품을 빨리 빼내야 건강하게 살 수 있다 · 대통령의 의지만 강하면 집값 잡기는 쉽다 · 대통령과 광역단체장들이여, ‘3대 권력’(토지수용권, 용도변경권, 독점개발권)을 국민 위해 써라 · 이명박은 60점, 노무현은 20점인 이유 · 30평대 아파트, 서울에서 2억 이내로 당장 공급 가능하다 · 40년 된 강남 아파트, 재개발·재건축 그만하고 이대로 100년 더 쓰자 · 공공은 건물만 분양해라 · 반값, 반의반값 아파트가 진짜 가능할까? · 반값 새 아파트가 계속 공급되면 다주택자의 버티기도 불가능하다 · 무주택자, 전월세 세입자, 청년부터 제대로 챙겨라 · 청약제도, 50대 무주택자에게 우선권을 · 집값을 잡아야 전월세도 잡힌다 · 특혜 대출을 없애고 3주택 이상 대출은 조속히 회수해야 · 국토부를 해체하자: LH공사는 보건복지부의 ‘주택청’으로, 국토 계획은 환경부의 ‘국토국’에서 · ‘분양가상한제’는 국민에게 이익이다 · 부동산이 너무 많으면 이익보다 손실이 크다는 계산이 나오도록 해야 · 정책은 사람의 가슴과 머리에서 나온다
나가는 글. 권력자들에게 속지 않으려면 / 안진이 269

참고. 표·그림 목록 274 인터뷰 인용 출처 276 단체 소개 277 자료 출처 278

표‧그림 목록
이 책은 경실련 부동산건설개혁운동본부가 지금까지 수집해온 여러 자료를 표‧그림 형태로 수록하고 있다.

☞ 목록: 27쪽 이낙연의 아파트 / 30쪽 정권별 전국-서울 아파트 중위가격 변화 비교 / 31쪽 포털 사이트 집값 상승률 관련 댓글 재구성 / 37쪽 주택임대사업자의 세제 혜택 / 46쪽 종부세 상위 5개 빌딩과 아파트 종부세 비교 / 48쪽 주택임대사업자, 임대소득세는 제대로 내나? / 52쪽 장하성의 아파트 / 62쪽 MB 보고 토건 정부라더니… 삽질은 문재인 정부가 더 많이 했다! / 65쪽 문재인 정부 3년간 다주택자 사재기 물량은 어느 정도 규모일까? / 70쪽 국토부의 자화자찬 보고서 / 86쪽 공시지가 실태분석 기자회견 / 89쪽 경실련과 국토부의 서울 아파트 가격 변동률 통계 비교 / 97쪽 정치인의 부동산 종류별 공시가격 현실화율 비교 / 97쪽 빌딩 공시가격 및 시세 예시 / 99쪽 매매가 1000억 이상 대형 빌딩 매매가격과 공시가격 비교 / 101쪽 박선호의 부동산 / 109쪽 박병석의 아파트 / 116쪽 수도권 기초단체장 부동산 재산 상위 5명 / 116쪽 수도권 기초단체장 다주택 소유 상위 5명 / 127쪽 5대 재벌 소유 토지자산(땅값) 장부가액 변화(1995~2018) / 127쪽 5대 재벌 소유 토지자산(땅값) 장부가액 변화 폭(2016~2018) / 158쪽 “국가균형발전”과 “지역경제 활성화”를 위해서? / 176쪽 주호영의 아파트 / 205쪽 반값 새 차 / 208쪽 서울 30평대 아파트 2억 이내 공급 가능! / 215쪽 판교 신도시 개발이익 발생도 / 215쪽 위례 신도시 아파트 건축비 예시 / 242쪽 강남 30평형 아파트 전세가와 매매가 변화 / 257쪽 분양가상한제와 아파트값 변화 / 261쪽 정권별 아파트 땅값 시세 변화

지금까지 3년 6개월이 지나도록 문재인 정부는 재벌과 공기업과 토건 기업이 반대할 정책은 도입하지 않았고, 앞으로 도입할 가능성마저 거의 없어 보인다. 대통령과 여당 지지율이 더 하락하여 바닥으로 떨어져야 제대로 된 대책을 제시할 것인가! 나는 책을 통해 그들의 가면을 벗기고, 그들의 실태를 밝힐 것이다. 앞으로 나와 우리 시민들이 함께 나서서 해야 할 일들을 이 책으로 알리고자 한다.

문재인 대통령은 2017년 5월에 당선됐지요. 그런데 2017년 2월 즈음부터 살펴보니 문재인 캠프에서 주택이나 부동산 공약을 만드는 사람들 다수가 노무현 정부 5년 동안 집값을 올려놓은 사람들이더라고요. 그들이 부동산 공약을 만지작거리고 있기에 ‘아, 문재인 후보가 당선되면 또 집값이 오르겠구나’ 했어요. 아니나 다를까, 예상한대로 집값이 폭등했고, 결국 저도 다시 시민운동가로 돌아왔습니다.

주택에만 초점을 맞춘 종부세 강화만으로는 집값을 안정화하기 어렵습니다. 문제는 부동산 전체의 실효세율입니다. 실효세율이 낮으면 아파트 종부세율을 아무리 높여도 한계가 있습니다. 참여정부 때부터 지금까지 종부세 가지고 15년째 똑같은 얘기를 하고 있잖아요. 그때 일부 학자들은 세제 개혁만 하면 집값이 잡힌다고 확신에 차서 종부세 강화와 보유세 강화를 주장했어요. 그들의 주장을 입법화하기 위해 실랑이를 하다가 정작 시민에게 도움이 되는 분양가 규제(분양원가 공개, 분양가상한제, 후분양제) 같은 시장 정상화 정책 개혁은 하나도 추진을 못 했다고 봅니다. 도입된 종부세의 가장 큰 문제는 개인과 재벌 등 법인의 세율이 다르다는 것입니다. 지금도 개인에게는 세율을 최고 6%까지 올리겠다고 하면서 법인은 최고 0.7%의 세율을 적용하고 있습니다. 땅이든 건물이든 주택이든 부동산을 많이 가지고 있다면 세금을 많이 낸다는 원칙이 있어야 하는데 구멍이 너무 많습니다.