실전 경매 투자자를 위한 부동산 경매 권리 분석법

지은이의 말 _ 개정된 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 완전 반영!
배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 권리분석 책들은 이제 그만!

1부 권리분석의 개념 제대로 이해하기

1장 법대로 하는 것이 권리분석이다
인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분하라
말소주의·인수주의 및 대항력
권리분석을 어렵다고 느낄 이유가 없다

2장 사과의 썩은 부분을 도려내는 게 권리분석이다
부동산 경매에서는 조금 썩은 사과가 더 맛있다
치유 가능한 하자와 손 대면 안 되는 하자
일부 썩은 사과를 골라낼 줄 알면 즐거운 이유

3장 말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다
말소기준권리의 개념을 정확히 이해해야 한다
말소기준이 되는 등기부상 권리들
하자 있다고 기피하는 건 편견일 뿐이다

2부 권리분석의 대상 꼼꼼하게 살펴보기

1장 권리분석을 위해 필요한 사항들
먼저 권리분석 대상이 되는지부터 판단하자
권리분석을 위한 정보를 구하자

2장 경매지상 기본적인 권리분석
유료 경매지를 활용하자
법원 매각목록 보기

3장 특별법의 보호 대상이 되는 부동산
민법상 임대차 규정보다 해당 특별법이 먼저 적용된다
주택임대차보호법이 적용되는 경우
상가건물임대차보호법이 적용되는 경우

4장 물건조사시 기본적인 공적 서류들
법원 입찰물건명세서
토지대장·건축물관리대장·토지이용계획확인원
이해관계인목록
매각물건명세서
현황조사서
감정평가서
유료경매지 보는 법

3부 등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기

1장 등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다
사람에겐 호적이, 부동산엔 등기부가 있다
등기부상 권리관계
등기부등본의 종류

2장 부동산 물권 속속들이 파헤치기
물권은 물건에 대한 권리다
소유권 이야기
저당권 이야기
전세권 이야기
가등기 이야기
지상권 이야기
지역권 이야기
경매개시결정기입등기 이야기
토지·건물 등기부가 서로 다를 때

3장 예측하기 어려운 권리들
물권의 권리분석에 비해 어려운 이유
가압류 이야기
등기부상 당해세와 일반세
처분금지가처분 이야기
예고등기 이야기

4부 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기

1장 실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리
등기부 외 권리의 개념
등기부 외 권리가 중요한 이유

2장 주택임차인에 대한 권리분석
임차인 미상인 주택
선순위 임차인 있는 주택
후순위 임차인 있는 주택
선순위·후순위 임차인이 혼재돼 있는 주택
가장 임차인(가짜 세입자) 있는 주택
단순 점유자 있는 주택

3장 상가건물임차인에 대한 권리분석
경매시장에 나온 상가건물은 죽은 상가이기 십상이다
상가건물 적용범위, 보증금액, 최우선변제표
개정된 상가건물 적용범위, 보증금액, 최우선변제표

4장 임대차보호법의 핵심 요소 4가지
대항력·최우선변제·우선변제·확정일자의 개념
대항력
최우선변제보호
우선변제
확정일자
주택임차인분석
임차권등기명령

5장 반드시 알아야 할 등기부 외의 권리 6가지
법정지상권 이야기
유치권 이야기
대위변제 이야기
등기부상 공유지분 이야기
분묘기지권 이야기
무잉여 가능성 이야기

5부 권리분석의 4대 핵심 완벽하게 꿰뚫기

1장 핵심 1_저당권이 설정돼 있을 때
저당권의 개념 및 특징
저당권이 최선순위인 경우 ① (저당권 → 가압류 → 임차인)
저당권이 최선순위인 경우 ② (저당권 → 임차인 → 가압류)
저당권이 최선순위인 경우 ③ (저당권 → 임차인 → 저당권)
저당권이 2순위인 경우 (임차인 → 저당권 → 가압류)
선순위 임차인의 4가지 유형
저당권이 3순위인 경우 (가압류 → 임차인 → 저당권)

2장 핵심 2_전세권이 설정돼 있을 때
전세권의 개념 및 특징
선순위이고 확정일자가 말소기준보다 먼저인 전세권
선순위이나 확정일자가 말소기준보다 나중인 전세권
선순위 전세권으로 배당요구 안 한 전세권
선순위 전세권으로 배당요구한 전세권
후순위 임차인의 전세권

3장 핵심 3_임차권등기가 경료돼 있을 때
임차권등기의 개념 및 특징
선순위이고 확정일자가 말소기준보다 먼저인 임차권등기
선순위이고 확정일자가 말소기준보다 나중인 임차권등기
선순위이고 확정일자가 없는 임차권등기
후순위이고 확정일자가 말소기준보다 나중인 임차권등기

4장 핵심 4_가압류가 경료돼 있을 때
가압류의 개념 및 특징
가압류가 말소기준보다 후순위인 경우
가압류가 최선순위로 말소기준 권리가 되는 경우
전 소유자의 가압류가 최선순위인 경우 ①
전 소유자의 가압류가 최선순위인 경우 ②
전 소유자의 저당권, 가압류 순서인 경우
저당권·임차인전입(확정 있음)·가압류 순서인 경우
저당권·임차인전입(확정 없음)·가압류 순서인 경우
저당권·가압류·임차인전입(확정 있음)·가압류 순서인 경우
가압류·임차인전입(확정 없음)·가압류 순서인 경우
선순위 임차인전입(확정 있음), 가압류 순서인 경우
선순위 임차인전입(확정 없음), 가압류 순서인 경우
토지별도등기에서 말소 안 되는 가압류

6부 배당표 작성의 기본 원리 파악하기

1장 수익분석을 위해 배당표 작성은 필수다
배당표 작성이 중요한 이유
배당표 작성의 3가지 원리
배당 종류
전체 배당순위

2장 소액임차인 최우선변제금액
소액임차인 최우선변제금액의 변천 과정
주택임대차보호법 시행령에 의한 최우선변제금액의 구체적 범위
주택임차인 소액최우선변제(배당) 범위표
임대차보호법상 소액최우선변제 권리
주택임차인의 최우선변제권 배당순위

3장 지역·금액·말소기준에 따른 최우선배당
서울특별시의 주택일 때
인천광역시(군 지역 제외)의 주택일 때
인천광역시(군 지역)의 주택일 때
5대 광역시(군 지역 제외)의 주택일 때
5대 광역시(군 지역)의 주택일 때
그 밖의 지역에 있는 주택일 때

4장 상가건물임대차보호법상의 배당표 작성연습
상가건물임대차보호법상 보호 대상과 최우선변제범위
상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우 _ 서울특별시
상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 _ 과밀억제권역
상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우 _ 광역시
상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 _ 광역시
상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우 _ 기타 지역
상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 _ 기타 지역
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 서울특별시 상가
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 인천광역시 시 지역
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 인천광역시 군 지역
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 과밀억제권역(서울제외)
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 5대 광역시 시 지역
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 6대 광역시 군 지역
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 그 밖의 기타지역 ①
말소기준 권리가 「2008년 8월 21일~현재」 _ 그 밖의 기타지역 ②

7부 본격적인 배당표 작성연습 139제

1장 각각의 물건에 따라 배당표 작성 방법도 다르다
각 권리자들의 권리성립순서에 유의하자
권리가 빠른 사람이 먼저 배당받는다
조건에 따라 최우선배당금액이 달라진다
배당표 작성이 안 되면 입찰이 불가능하다

2장 배당표 작성연습_아파트

3장 배당표 작성연습_연립·다세대

4장 배당표 작성연습_다가구주택

5장 배당표 작성연습_단독주택

6장 배당표 작성연습_근린주택

7장 배당표 작성연습_오피스텔

8장 배당표 작성연습_상가건물

9장 배당표 작성연습_공장·임야

부록 1_배당표 작성연습 해답
부록 2_경매 관련법과 시행령

권리분석을 어렵다고 느낄 이유가 없다. 어떤 권리(근저당권·가압류·가등기·가처분 등)가 먼저 해당 부동산의 등기부등본에 자신의 이름을 올렸는가, 어떤 전입자가 어떤 조건으로 먼저 전입신고를 마치고 들어와 사는가, 그리고 이들 2가지 권리(등본과 전입) 중 누가 먼저인가만 정확하게 따지면 권리분석의 95%가 끝난다. 먼저 올린 사람(권리)이 먼저 보장받는다는 것을 명심하자. 시간에 앞선 자가 권리에서도 앞서는 것이다. 이처럼 법이 정한 대로 하는 것이 법원경매이고, 그 바탕을 이루는 것이 권리분석이다. - 1부 중에서

경매투자시 권리분석은 먼저 권리분석의 대상이 되는지 아닌지를 판단하는 데서부터 시작해야 한다. 즉 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법처럼 특별법으로 보호 대상이 되어 등기부상 권리분석과 현황분석, 임차인의 권리분석까지도 함께해야 하는 물건이 있는가 하면, 공장이나 임야처럼 특별법의 보호 대상이 되지 않아 현황분석과 등기부상 권리분석만으로도 충분한 물건이 있기 때문이다. 법원경매에 뛰어들기 위해서는 물건을 발견했을 때 응찰해도 법적으로 하자가 없는지 여부와 그 부동산의 가치를 판단할 수 있는 혜안이 필요하다. 경매부동산의 가치를 온전히 알아내기란 그리 쉽지 않고 한두 권을 읽는다고 해서 체득되는 것은 아니지만, 응찰 여부를 판단할 수 있는 권리분석의 실력 연마는 좋은 책으로 제대로 된 방법을 습득하면 분명 지름길이 존재한다. - 2부 중에서

사람에게 호적과 주민등록이 있다면 부동산에는 등기부가 있다. 한 개인이 세상에 태어나면 호적과 주민등록이 만들어져 일생 동안 어떤 궤적을 그리며 사는지가 기록되고 관리된다. 인간으로 태어나서 성장하고 결혼하고 가정을 이루고 자식을 낳고 키워 교육시키고 결혼시키고 손주를 보고 마침내 이 세상을 떠나는 것이 문서상으로 기록되는 것이다. 한편 부동산은 기존의 대지 위에 있던 낡고 오래된 구옥들이 철거되고 그 지역에 적합한 아파트나 근린상가 또는 상업용 오피스·빌딩 등으로 새롭게 태어나는 일련의 과정을 건축물관리대장과 부동산등기부를 통해 한눈에 살펴볼 수 있다. - 3부 중에서