27세, 경매의 달인

Part 01 27세 청년의 경매투자 에세이

Chapter 01 첫 투자는 누구에게나 두려운 도전이다
좋은 사람, 좋은 책을 곁에 두어라
경매 외에도 부동산투자 방법은 많다
좋은 사람이 있다면 과감하게 결혼하라
도망? 선택?
왕초보의 첫 경험
경매의 위험은 입찰 이전에 제거하라

Chapter 02 전세금 1억으로 내집마련에 성공하다
순자산×3을 목표로 시작하라
내게 맞는 경매물건을 찾아라
낙찰, 그것이 끝이 아니다
점유자가 이사 가기 전까지는 긴장을 놓지 말자
Chapter 03 1+1=3! 부부가 함께 하면 경매가 더 즐겁다
부부가 함께 하는 경매

Part 02 당신에게 권하는 부동산 경매

Chapter 01 이것이 경매다
함께 보는 9단계 경매 프로세스
경·공매에는 부동산만 있는 것이 아니다
경매 시작 전에 나만의 캐시카우를 확보해라
Chapter 02 실패란 없다! 확실한 실전 경매 노하우
나만의 물건 찾기. 그것을 내 것으로 만들기
권리분석 고민하지 마라
권리분석의 처음이자 끝 ‘매각물건명세서
대법원 사이트에서 추가적으로 확인할 수 있는 것들
대출은 쇼핑처럼
세입자를 배려하되 칼자루는 절대 놓지 마라
명도 그 후
양도소득세 신고는 스스로 해보자
양도세 산출 과정은 생각보다 간단하다
Chapter 03 명도-갑의 입장에서 점유자를 예우하라
명도는 단순하고 깔끔하게
인도명령의 짝지 ‘부동산 점유이전 금지 가처분’
명도 시 최소한 점유자보다 더 많이 알아야 한다
명도 시 밀린 공과금은?
Chapter 04 또 다른 투자 방법, 공매
공매물건도 놓치지 말자
Chapter 05 당신을 부자로 이끄는 성공의 비밀
소액투자에 적합한 부동산
투자한 후 수익을 기대 말고, 수익률을 결정한 후 투자하라
부동산 선택을 위한 자신만의 기준을 세워라
가급적 작고 분명한 목표를 세워라
월급 이외의 수입을 만들어라
부동산 스승을 만들어라
부채 대신 자산을, 자동차 대신 집을 사라
신용도 관리를 잘하라

부록 ① 반드시 챙겨야 하는 핵심 투자지도
② 알기 쉽게 풀이한 경매 용어들
③ 부동산에 대한 안목을 넓혀 주는 사이트들

가처분 신청을 하는 또 하나의 이유는 압박이다. 가처분 결정이 떨어지면 법원 집행관들이 날짜를 정해 해당 부동산을 방문하고 부동산 내부 잘 보이는 곳에 일명 ‘빨간 딱지’를 부착한다. 그 딱지에는 “제3자의 개입에 의한 집행상태의 침해를 방지하고, 이 공시를 손괴하면 형법의 처벌이 적용된다” 등의 내용이 적혀 있다. 어찌 보면 별것 아니지만, 오가며 그 문구를 계속 접하고 떠올리는 것만으로도 점유자에게는 상당한 심리적 부담이 된다.

짧은 기간에 가처분과 인도명령이라는 두 가지 압박을 연달아 받으면 정말 어지간한 점유자가 아니면 자세를 낮추고 먼저 협상 테이블로 돌아오기 마련이다.실제로 이 단계가 되면 점유자가 현행법 테두리 안에서 더 이상 버틸 명분이나 근거도 없다. 이제는 낙찰자가 다시 협상의 주도권을 갖고 적절한 선에서 이사비용과 이사일자를 잡을 수 있게 된다.-본문 중에서

세입자가 보증금액 전체를 받느냐 일부만 받느냐는 낙찰자에게는 크게 중요하지 않다. 물론 보증금 전체를 보전받고 이사를 가는 것이 마음이 덜 쓰이고 서로 기분 좋을 수 있겠다. 하지만 실무에서는 굳이 전액배당이 아니라도 명도하는 데 크게 어려움이 없다. 세입자가 배당을 받기 위해서는 배당기일에 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 신분증과 함께 지참하여야 하기 때문이다.

하지만 세입자가 이 과정을 잘 모르는 경우가 많으니 낙찰받은 후 가급적 빠른 시일 내에 이 사안에 대해 충분히 알려주어야 한다. 고압적이거나 강압적이어서는 안 된다. 누구나 그렇듯이 상대방이 겸손하고 정중하게 나올 때 본인도 말을 가려서 하고 이성적으로 생각하게 된다.-본문 중에서