저는 부동산경매가 처음인데요

프롤로그
부동산경매 어떻게 공부할까요?

제1장 부동산경매 기초 다지기

구슬 씨의 Grow up | 부동산경매 첫걸음 떼기

01. 왜 부동산경매를 공부해야 할까요?
부동산, 부동산 하는데 부동산이 정확히 뭐죠? / 경매로 알짜 부동산을 싸게 구입할 수 있다고요? /대체 무엇을 얼마나 어떻게 공부해야 할까요? / 어떻게 진행되는지는 미리 좀 알아둬야겠죠?

02. 저는 부동산경매가 처음인데요!
부동산 투자와 내 집 마련, 부동산경매가 정답인가요? / 설마 위험에 처할 일은 없겠죠? / 반드시 새겨둬야 할 사항들은 없나요?
무엇이든 물어보세요 | 부동산시장의 전망과 경매시장과의 관계 엿보기

03. 부동산경매 그럼 어디 한번 해봅시다!
부동산경매를 하려는 목적이 무엇인가요? / 자금은 얼마나 쌓아두고 덤벼야 할까요? / 자금, 시간, 정보, 노력 중 무엇이 가장 중요한가요? / 수익률은 얼마 정도로 예상할 수 있을까요?

04. 부동산경매 전쟁에서 쓸 실탄을 준비해봅시다!
부동산과 대출은 떼려야 뗄 수 없는 관계라고요? / 주택담보대출에 대해서 좀 알려주세요! / 단돈 100원으로도 낙찰을 받을 수 있나요? / 성공 투자의 비법과 타이밍을 알려주세요!

구슬 씨의 Level up | 부동산경매에 뛰어들기 전에 마음가짐 다잡기 ?71
부동산경매 원칙 새기기 | 부동산경매 고수들은 왜 늘 천하 태평해 보일까?

제2장 알짜 매물 살펴보기

구슬 씨의 Grow up | 부동산 신상 탈탈 털기

01. 나를 알고 매물을 알아 입찰에 성공하자!
매물보다 내 주제 파악이 먼저라고요? / 매물 정보는 어디서 얻을 수 있나요? / 내게 맞는 매물은 어떻게 찾을 수 있을까요? / 호재와 현재가치 중에서 어떤 것을 좇아야 할까요?

02. 알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?
정보의 바다에서 헤엄치는 부동산 대어를 낚자! / 정확한 부동산 시세는 어떻게 알 수 있죠?/ 부동산에 대해 설명해주는 서류에는 어떤 것들이 있나요? / 부동산의 출생증명서라는 등기부등본은 어떻게 보는 건가요?
무엇이든 물어보세요 | 정보를 가진 자만이 ‘땅땅’거리며 살 수 있습니다!

03. 매물의 진가를 알아보는 법을 가르쳐주세요!
부동산의 가치와 가격은 뭐가 다른 건가요? / 토지소유권과 대지권은 뭔가요? / 대지권에 대한 시세는 어떻게 따져볼 수 있나요?
무엇이든 물어보세요 | 대법원 경매정보 사이트에서 경매물건을 살펴보는 방법

04. 발품을 팔아 직접 확인해보는 것이 좋겠죠?
사전조사와 현장답사, 둘 중 어떤 게 더 중요한가요? / 현장답사는 많이 하면 할수록 좋은 건가요? / 현장답사 시 주의 깊게 살펴볼 것들은 무엇인가요? / 감정평가서와 현황조사서를 100% 신뢰할 수 있나요?

구슬 씨의 Level up | 주식 투자를 하다 실패한 일광 씨에게 부동산경매를 소개하다
부동산경매 원칙 새기기 | 부동산경매의 늪에 빠지지 않기 위해 꼭 알아두어야 할 3가지

제3장 권리분석 마스터하기

구슬 씨의 Grow up | 부동산경매 공부를 시작한 후 부딪힌 첫 번째 난관

01. 권리분석이 정말 그렇게 어렵나요?
권리분석은 꼭 해야 하는 건가요? / 권리에도 종류와 순위가 있다고요? / 등기부등본으로 권리분석을 할 수 있나요? / 등기부등본에 나타나지 않는 권리들은 없나요?

02. 말소기준권리를 가장 먼저 찾으라고요?
말소기준권리란 게 대체 뭐죠? / 등기부등본에 지저분하게 적혀 있는 권리들은 다 뭐죠? / 매각물건 명세서와 친해져야 한다는 게 무슨 말이죠? / 낙찰 전후로 달라지는 권리들에는 뭐가 있죠?
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 01

03. 알면 힘이 되는 부동산 관련법을 알려주세요!
부동산 말고 임차인을 위한 권리도 있다고요? / 대항력이란 게 무엇이고 어떻게 발생하나요? / 우선변제권은 뭐고 어떻게 행사하나요?
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 02
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 03
무엇이든 물어보세요 | 소액임차인 최우선변제에서 놓쳐서는 안 될 핵심사항

구슬 씨의 Level up | 똑 부러지게 내 권리를 주장하다
부동산경매 원칙 새기기 | 권리분석은 이렇게 하면 쉽고 간편해요!

제4장 경매법원 찾아가기

구슬 씨의 Grow up | 생애 첫 입찰에 도전하다

01. 법원 문턱이 마르고 닳도록 들락거려 봅시다!
매물을 관할하는 법원과 입찰일은 어떻게 알 수 있나요? / 입찰은 어떻게 진행되나요? / 입찰 서류는 어떻게 작성하는 건가요? / 입찰 시 챙겨가야 할 준비물들은 뭔가요?
무엇이든 물어보세요 | 떨리는 입찰! 실수하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?

02. 얼마를 써내야 저 부동산이 내 것이 될까요?
입찰가격은 어떻게 결정해야 하죠? / 입찰가격 결정에 왜 그토록 신중을 기해야 하죠? / 낙찰률 100%의 전략이란 게 있나요? / 어떤 입찰에는 사람이 몰리고 어떤 입찰에는 파리만 꼬이는 이유가 뭔가요?

03. 내 부동산이 생긴 후에 해야 할 일은 무엇인가요?
드디어 낙찰을 받았어요! 이젠 좀 마음을 놓아도 될까요? / 또 낙찰을 못 받았어요! 저는 안 되는 걸까요? / 낙찰 후에 잊지 말고 챙겨야 할 것들은 뭔가요?

구슬 씨의 Level up | 낙찰자로 이름이 불리는 순간 밀려오는 떨림과 두려움을 경험하다
부동산경매 원칙 새기기 | 입찰 시 주의해야 할 사항들을 다시 한 번 짚어봅시다!

제5장 진짜 내 것 만들기

구슬 씨의 Grow up | 낙찰받은 부동산을 온전히 손에 넣기 위한 준비를 하다

01. 어떻게 내 부동산에 내 이름을 딱 새겨 넣나요?
소유권이전, 절차는 어떻게 되고 세금은 얼마나 드나요? / 소유권이전 과정에서 추가로 발생하는 비용은 없나요?
02. 어떻게 해야 내 부동산에 내 발을 딱 들여놓을까요?
점유자가 이사를 가기 전까지는 끝이 아니라고요? / 명도는 어떻게 진행되나요?
무엇이든 물어보세요 | 낙찰자에게 점유자들이 가장 많이 물어보는 3가지 질문
무엇이든 물어보세요 | 반드시 챙겨 살펴봐야 할 양도소득세 절세 비법

구슬 씨의 Level up | 세입자를 만나 담판을 짓다
부동산경매 원칙 새기기 | 명도 시에 반드시 유념하고 주의해야 할 4가지

에필로그
찾아보기

과거에는 특별한 문제만 없다면 경매물건으로 낙찰가대비 70~80% 선에서 대출을 받을 수 있었습니다. 대출금리는 보통 3~6% 사이에서 결정되었고요. 하지만 정부의 대출에 대한 창구지도로, 2014년 이후부터는 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행 등의 제1금융권뿐 아니라 수협, 새마을금고, 신협 등의 제2금융권까지 대출규정이 강화되었습니다.
여기에 2016년부터는 담보가 아닌 소득중심의 대출구조로 바뀐다면 기존에 이미 담보대출을 받은 투자자는 과거보다 신규대출이 불리해질 수 있습니다.
그러므로 앞으로 일정 기간 동안은 이전보다 조금 더 낮은 비율의 대출을 예상하고 자본계획을 짜야 합니다. 가급적 보유자금의 3배 이내에서 부동산 취득을 위한 자금계획을 세우시기 바랍니다.
_ ‘부동산경매 전쟁에 쓸 실탄을 준비해봅시다!’

요즘에는 대출에 대한 규제가 대폭 강화되었기 때문에 대출 비율을 너무 높게 예상하고 입찰에 참여했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 수도권 소재에 권리상의 문제가 없는 일반적인 경매물건이라면 대출금을 낙찰가의 70% 선으로 예상하고 입찰에 참여해야 합니다. 과거에는 낙찰가만 낮다면 낙찰가대비 80~90%까지 경락잔금대출을 받을 수 있었습니다.
하지만 그동안 제1금융권뿐 아니라 제2금융권에 대한 대출 규제까지 강화되면서 대출 비율과 선택의 폭이 크게 줄었습니다. 지금도 낙찰가의 80~90% 대출이 가능한 경우도 있지만, 과거에 비해서는 대출금리는 크게 내렸고 낙찰가 대비 대출비율 또한 낮아졌다고 생각하고, 낙찰가의 30% 이상은 자기자본으로 마련해둬야 합니다. 아울러 비수도권 지역에 있는 낙찰가 5,000만 원 이하의 주거용 부동산들은 대출이 전혀 나오지 않는 경우도 있으니 주의해야 합니다.
_ ‘나를 알고 매물을 알아 입찰에 성공하자!’

매매와 경매시장의 낙찰사례에서 매매가 유리한 경우도, 경매가 유리한 경우도 있지만 위 사례에서는 구입 시점의 매물가격이 최근 낙찰 사례보다 꽤 높았다는 것을 알 수 있습니다. 이는 두 가지를 의미합니다. 첫째는 적어도 이 부동산에 대해서는 급매물을 찾기보다 경매를 통한 낙찰이 유리하다는 것이고, 둘째는 불과 1년여 사이에 이 지역의 부동산 가격이 상당히 상승했다는 것입니다. 둘 중 어떤 요인이 더 크게 작용했는지는 좀 더 조사 해봐야 정확하게 알 수 있겠지만 이 물건의 경우에는 시장 참여자들은 앞으로 추가 가격상승을 점치며 매수에 나서는 경우가 많았지만, 경매 참여자들은 비교적 냉정하게 추이를 지켜보고 있다고 판단할 수 있습니다.
_ ‘알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?