당신이 원하는 부동산 경매 권리분석

독자에게_ 권리분석을 시작하려는 당신에게
시작하기 전에_ 조심스런 부동산시장의 현황과 권리분석

01 경매투자의 핵, 권리분석 시작하기

- 권리분석은 법이다
· 가격과 비용을 생각하고 입찰하라
· 투자의 기본기를 탄탄히 다져라

- 권리분석을 잘해야 좋은 부동산 잡는다

- 한 눈에 그려보는 권리분석 4Step

- 경매용어는 확실히 마스터하라
· 강제경매와 임의경매
· 개별경매와 일괄경매
· 신경매와 재경매
· 경매용어, 이것만은 알고 가자

02 기초부터 핵심까지, 실전 권리분석

- 권리분석 1Step, 말소기준권리 찾기
· 권리분석의 시작은 말소기준권리 찾기
· 권리 우선순위만 알아도 돈이 보인다

- 권리분석 2Step, 등기부상의 권리분석하기
· 소유권 체크는 필수
· 저당과 근저당의 차이는 계속성
· 가압류는 저당권 취급한다
· 경매개시결정기입등기는 등기일을 따져라

- 권리분석 3Step, 임차인 분석하기
· 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호해주지 않는다
· 임차인 권리를 보호하는 2가지 방법
· 주택임대차보호법을 알아야 권리분석이 쉽다.
· 최우선변제권을 갖추기 위한 4가지 요건

- 권리분석 4Step, 배당금 분석하기
· 배당금 분석만 잘해도 고수익이 보장된다
· 권리관계에 따라 배당이 결정된다
· 보증금 1천 500만 원 수도권 세입자의 배당금은?
· 슈퍼임차인이 끼여 있는 물건의 배당금
· 최우선변제액의 지급 기준
· 확정일자와 대항력이 배당에 주는 영향

03 고수들만 아는 고급 권리분석

- 복잡한 권리 물건을 겁내지 마라

- 지상권은 법정지상권의 애피타이저
· 지상권자는 배당받을 수 없다
· 법 조항만 잘 봐도 지상권이 보인다
· 지상권자가 근저당을 설정하는 이유

- 선순위 지역권은 인수, 후순위 지역권은 말소

- 예고등기는 위험 속에 수익이 있다

- 환매등기는 낙찰돼도 소멸되지 않는다

- 단순 임대차계약할까, 전세권 설정할까
· 전세권등기는 보증금 지키는 안전장치
· 선순위 전세권도 돈이 된다
· 후순위 전세권은 전세권 설정 불가

- 전 소유자의 가압류는 특히 조심하라

- 가처분이 있으면 종류부터 확인하라
· 점유이전금지가처분 VS. 처분금지가처분
· 후순위 가처분은 모두 소멸된다?

- 유치권은 새로 지은 건물에 많다
· 유치권이 성립되기 위한 4가지 조건
· 인테리어 비용도 유치권에 포함될까
· 유치권 물건을 정복하기 위한 틈새전략

- 법정지싱권은 관습상의 권리를 꼼꼼히 따져라
· 법정지상권의 성립요건부터 살펴라
· 관습상의 법정지상권은 판례가 기준
· 토지 건물 소유자별로 법정지산권 성립 여부 가려내는 법

- 무덤에도 권리가 있다

- 권리분석 굳히기 한판, 실전 스킬!
· 지분경매는 협상으로 해결하라
· 토지 별도 등기 있는 물건은 채권 신고부터 체크
· 대지권 미등기 물건은 대지 감정 여부를 살펴라
· 임차인 미상 물건은 반드시 거주 여부 확인

에필로그 _ 이 책을 마치며

부록
· 주택임대차보호법(시행령포함)
· 판례 모음
· 기타 부동산 용어
· 경매투자 가이드

권리분석 단계에서는 항상 가격과 비용을 고려해야 하는데 알다시피, 가격과 비용은 비슷하지만 다른 개념이다. 경매에 입찰해 아주 기가 막힌 가격에 낙찰을 받았다면 그것은 가격을 잘 받은 것이다. 하지만 미리 파악하지 못한 수많은 문제들로 인해 예상외로 많은 비용이 들었다면 이는 좋은 투자라 할 수 없다. 투자의 기본 원칙은 비용을 줄이고 수익을 극대화하는 것이다. - 26쪽, '권리분석은 법이다' 중에서

경매투자를 위해 물건을 검색하다 보면 다양한 물건을 접하게 된다. 투자를 위해서는 원칙적으로 물건들 하나하나에 대해 등기부등본을 떼어보고, 권리관계를 확인하고, 감정평가서를 읽어봐야 하겠지만 우리에게는 그럴 만한 시간이 없다. 물론 투자할 물건은 평소보다 배 이상의 노력을 기울여 자료를 모으고 정보를 분석하는 것이 옳지만, 투자 가치가 없는 물건인데도 굳이 등기부등본이나 감정평가서를 뒤져보는 것은 시간 낭비다. - 52쪽, '말소기준권리 찾기' 중에서

말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기의 네 가지 권리 중 가장 빠른 일자의 권리가 된다. 그런데 만약 같은 날짜에 말소기준권리인 근저당과 가압류가 설정되어 있다면 어떻게 될까? 게다가 같은 날짜에 세입자까지 입주를 했다면 무엇이 말소기준권리가 될까? 이와 같은 경우 어떤 권리를 최우선으로 삼을 것인가에 따라 분쟁이 일어날 수 있다. 이런 분쟁을 명확하게 해결하기 위해 법에서는 각 권리들을 물권과 채권에 따라 우선순위를 부여해 배당을 실시한다. - 57쪽, '말소기준권리 찾기' 중에서