이것이 진짜 토지 투자다

제1장 : 맨손의 첫 번째 연습(부자를 꿈꾸는 소년, 부자가 되는 길을 찾아 떠나다)
01 돈을 유난히 밝히는 아이…17
02 돈 귀신의 첫 번째 사업…22
03 내 인생은 내가 책임져야 한다…26
04 노력하면 다 된다…30
05 꿈꾸는 맨손…36
06 현실의 벽을 처절히 깨우치다…38
07 진로를 고민하다…44
08 최초의 스승이자 영원한 스승, 아버지…47

제2장 : 맨손의 두 번째 연습(투자 전문가가 되기 전, 겪었던 수많은 시행착오들)
01 인생을 바꾼 군대에서의 시간…55
02 법의 혹독한 심판을 받다…58
03 건설회사에서 일하다…61
04 다시 또 다른 사업을 시작하다…65
05 사업실패로 빚더미에 오르다…70
06 무일푼으로 원룸 세 동을 짓다(두 번째 대박을 터트리다!) …74

제3장 : 땅 투자의 성공방정식을 설계하라
01 성공하는 사람은 따로 있다…83
1) 부자가 되기 위한 1단계 : 간절히 바라고 또 바래라! 꿈은 이뤄진다…84
2) 부자가 되기 위한 2단계 : 부자가 되기 위한 철저한 계획을 세워라…86
3) 부자가 되기 위한 3단계 : 목표금액을 확실히 설정하라…87
4) 부자가 되기 위한 4단계 : 계획을 세웠다면 지금 당장 실행에 옮겨라…89
02 성공을 부르는 이미지 메이킹…91
03 나는 투자자인가, 투기꾼인가…95

제4장 : 땅 투자 어떻게 시작해야 하나?
01 땅 투자에서 성공이란 무엇인가…103
02 재테크 중 부동산, 그것도 왜 토지인가? …106
03 투자자금 분석, 목표기간 및 목표수익 정하기…108
04 토지 투자는 타이밍이다…112
05 토지투자에 꼭 필요한 공법지식을 습득하라…116
1) 기본적인 서류는 내가 검토할 수 있어야 한다…116
2) 우선 토지와 관련된 법령체계를 이해하라…120
06 각종 공적장부와 친해져야 한다…123
1) 토지이용계획 확인서…123
2) 지적도(임야도) …125
3) 토지대장, 임야대장…125
4) 등기부등본…125

제5장 : 땅값의 형성원리를 파악하라
01 부동산 가격이 상승하는 이유를 파악하라…129
02 땅값의 변동 원인 및 가격흐름을 분석하라…130
1) 1단계 : 외지 출신 중개업소가 들어서기 시작한다…131
2) 2단계 : 소문이 나며 지역민의 중개업소가 오픈한다…132
3) 3단계 : 언론에서 개발계획이 노출되어 가격이 본격적으로 움직인다…133
4) 4단계 : 개발계획이 확정 발표되어 전국에서 공인중개사가 몰려든다…133
5) 5단계 : 개발 사업이 착공되고 건물이 올라서기 시작한다…134
6) 6단계 : 인구유입으로 단기임대주택의 수요가 증가한다…135
7) 7단계 : 보유와 매도를 신중하게 저울질해야 한다…136
8) 8단계 : 상업지가 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다…137
03 용도지역별 가격의 흐름을 이해하라…138
04 토지 시세를 스스로 파악하는 방법…142
1) 집에서 확인하는 법…143
2) 현장에서 확인하는 법…144
3) 전화문의로 시세 파악하는 법…145

제6장 : 땅 값이 오를 지역을 발굴하여 선점하라
01 개발지 인근지역의 로테이션을 관찰하라…151
02 공업단지나 산업단지 인근 투자방식을 익혀라…153
03 국책사업의 트렌드를 읽어라…158
04 역세권에 속지말자! …160
05 엑스포, 올림픽, 월드컵, 잼버리, 경륜장, 경마공원, 대규모리조트, 테마파크,
06 도로개발 등 각종 민간개발사업 분석…161
07 도로로 인해 희비가 교차한다…163
08 비교 분석은 그래프로 하라…164
09 저평가된 개발지역을 찾는 법이 있다…167

제7장 : 돈 되는 땅 VS 피해야 하는 땅
01 투자자에게 가장 중요한 것은 수익률이다…173
02 개발지역 인근이 노다지다! …176
03 개발지 인근을 선택했으면 다음은 도로다…177
04 전문가로서의 현장감을 키워라…179
05 보기 좋은 떡이 맛있다? …180
06 이런 땅을 보면 고개를 돌려라…183
1) 토지등기부로 판단하는 방법…183
2) 땅 생김새로 판단하는 방법…185
3) 기분으로 판단하는 방법…188

제8장 : 지주(설득)작업 없이는 대박 없다
01 밀고 당기는 심리싸움의 하이라이트…191
02 1단계 : 어떤 물건을 선정할 것인가…194
03 2단계 : 선정된 물건의 지주를 찾아라…195
04 3단계 : 지주를 찾는 여러 가지 방법이 있다…198
05 간접적으로 하는 방법도 있다…202

제9장 : 땅 매매실무의 노하우 A to Z
01 토지 매입의 실전 노하우를 공개한다…209
1) 계약을 할 때도 섬세한 고려가 수반되어야 한다…209
2) 세금을 탈루하려는 편법은 왜 위험한가? …213
02 땅을 파는 것도 능동적이어야 한다…216
1) 마냥 기다리지만 말고 매수자를 찾아 나서라…216
2) 사람도 땅도 성형을 해야 미인이 된다? …219
3) 매수자를 스스로 발굴하는 시대가 되었다…221

제10장 : 기간, 금액, 나이에 따른 다양한 전략들
01 소액이라고 기죽는 게 안타깝다…229
02 3천만원으로 좋은 투자처 찾기…232
03 5천만원으로 환금성을 고려한 투자를 하라…235
04 땅 투자의 관건은 부지런함이다…237
05 1억원 미만의 투자 비법…239
06 1억원 ~ 2억원 미만의 투자 노하우…243
07 2억원 이상으로 유망한 땅에 투자하기…246
08 나이별로 토지 투자 전략을 달리하라…250
1) 20대의 투자 전략…250
2) 30대의투자전략…253
3) 40대의 투자 전략…255
4) 50~60대의 투자 전략…257

제11장 : 알아두면 좋은 토지 투자 노하우
01 쪼개서 사고 합쳐서 팔아라…263
02 지목을 공부하라…269
03 단돈 1원이라도 돈이 되는 땅을 물어라…269
04 수익의 극대화를 모색하라…274
05 뻔한 거짓말에 속지 말라…280
1) 시세보다 지나치게 싼 땅…281
2) 이상한 요구를 하는 땅주인…282
3) 너무 잦은 토지거래…283
4) ‘연 OO% 수익보장’ 광고…284
06 현장답사 노하우를 점검하자…286
07 토지투자 시 주의해야 할 사항들…291
1) 자금 회전력이 느리다는 것을 명심해야 한다…291
2) 정보를 습득하기 위하여 항상 주의를 게을리 하지 않아야 한다…291
3) 기회비용을 고려할 줄 알아야 한다…292
4) 도로와 지하철 등 대중교통의 전개 방향을 살펴보아야 한다…292
5) 왜 땅을 사는지 뚜렷한 목적이 있어야 한다…292
6) 공법상 규제 사항을 면밀히 조사하여야한다…293
7) 발품을 팔며 주변을 살펴야 한다…293
8) 미래가치와 내재적 가치를 고려한 투자를 해야 한다…293
08 인터넷으로 토지 살펴보기…295
09 고도의 심리전에서 승리하기…298

제12장 : 재테크를 하려면 ‘땅’ 이다!
01 그래도 땅만한 것이 없다…305
02 토지 투자 포인트를 잡아라…307
03 가격이 저렴한 땅을 찾아라…309
04 팔 때와 살 때의 타이밍이 생명이다…311
05 저평가된 땅을 찾아라…314
06 묻지마 투자는 절대 금물…316
07 실패하는 땅 중독자의 공통점…320
08 부동산이 많으면 전부 다 투기꾼? …322
09 일본 맥도날드의 최대 수익원은 부동산이었다…324
10 이것만 지켜도 실패란 절대 없다! …325
1) 망설이지만 말고 일단 시작하라! …325
2) 혐오시설과 유해시설을 무조건 피하지 마라…326
3) 맹지는 사지 마라? 맹지도 맹지 나름이다! …327
4) 도시에 인접한 곳의 쓸모없는 땅을 사라! …330
5) 부동산업(不動産業)을 시작하라! …330
6) 너무 큰 땅은 사지 말고 분산투자하라…332
7) 자금이 부족하면 친척이나 지인과 같이 투자하라…334
8) 너무 완벽하려다 시기를 놓친다…334
9) 땅을 사서 아무 짓도 하지마라! …335
10) 부자들은 틈만 나면 땅을 사 모은다…336
11) 누군가가 땅을 팔라고 하면 신중히 결정해라…337
12) 지역을 물색할 때 절대 투기지역은 가지마라…338

2. 돈 귀신의 첫 번째 사업

한 번은 친구들과 영화를 보러가기 위해 관람료가 필요해졌다. 영화를 보고 이것저것 먹고 마시려면 여윳돈도 있어야 했다. 하지만 늘 그렇듯이 용돈을 주기로 하셨던 아버지는 당최 보이지를 않았고, 어머니는 마침 수중에 돈이 없다는 말만 되풀이하셨다. 섭섭한 마음에 눈물이 왈칵 나올 것 같았지만, 그래봤자 주머니에 돈이 들어오는 것은 아니었으므로 다른 대안을 찾아내기로 마음먹었다. (...)

당시 필자가 다니던 중학교에는 작은 매점이 하나 있었다. 원체 작아서 일하는 아주머니도 한 분이었다. 쉬는 시간마다 500여명의 전교생들이 득시글거렸기 때문에 오전만 되면 매점의 모든 물품이 동나버리기 일쑤였다. 때문에 학생들은 오후가 가까워지면 돈이 있어도 빵 하나 사먹을 수가 없었다. 한참 많이 먹을 나이의 학생들에게 이런 현실은 고통이나 다름없었다.
필자는 이런 수요와 공급의 불일치에서 하나의 가능성을 보았다. 높은 확률로 돈을 벌 수 있을 것 같았다. 필자는 그 길로 시장으로 달려가 그동안 모아뒀던 비상금을 깡그리 털어서 간식거리를 사들였다. 매점에서 파는 가격의 반도 안 되는 액수로 꽤 많은 양의 초코바, 작은 과자, 카라멜, 츄잉껌, 음료수 등을 살 수 있었다.
다음 날, 교실에서는 친구 두 명과 함께 작은 매점이 오픈되었다. 교실의 뒤쪽 구석에 각종 교구들을 보관하는 캐비닛이 하나 있었는데, 그중 두 칸에 간식거리를 진열하고 매점보다 살짝 싼 가격을 써서 붙였다.(...)

그렇게 첫 번째 쉬는 시간이 돌아왔다. 필자는 캐비닛 앞에 자리를 마련하고 하나 둘 손님을 받기 시작했다. 반응은 폭발적이었다. 삽시간에 몰려든 학생들 때문에 잔뜩 가지고 온 과자들이 절반이나 동이 나버렸다. 우르르 몰려와 돈을 내미는 아이들을 달래느라 애쓴 시간을 제외하면 5분 만에 거덜이 난 셈이었다.(...)
필자는 이전보다 조금 더 판을 키우기로 결심했다. 번 돈을 모조리 재투자하기로 결심하고 이도 모자라 친한 친구들에게 투자비를 받았다. 그리고 혹시 아이들이 따로 더 찾는 물품이 있는지 일일이 조사해 구매 리스트까지 작성했다. (...)

하지만 아쉽게도 이 사업은 이틀도 못가서 끝나고 말았다. 웅성거리는 학생들을 본 선생님이 복도를 지나가다가 현장을 덮친 것이었다. 결말은 씁쓸했지만 이때의 기억은 내 인생 최초의 사업이라는 점에서 큰 의미를 갖게 되었다. 가끔씩 일이 고되고 앞날이 불투명하게 느껴질 때면 필자는 그때를 회상하곤 한다. 그러면 입가에는 슬며시 미소가 그려지고‘그래, 그 정도의 패기도 있었는데 지금의 어려움이 뭐가 대수겠어’ 라는 생각에 새로운 활력이 샘솟는 것을 느낀다.

5. 토지투자에 꼭 필요한 공법지식을 습득하라

1) 기본적인 서류는 내가 검토할 수 있어야 한다.
토지투자에서 제일 기본은 뭐니 뭐니 해도 서류검토이다. 토지투자자들은 서류 중에서도 제일 먼저 검토를 하게 되는 것이 토지이용계획 확인원이다.
토지이용계획 확인원이란 토지이용규제 기본법에 근거한 토지의 이용 용도를 확인하는 문서로써, 부동산 개발 시 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도를 확인하는 가장 기본적인 서류라 할 수 있다. 즉 돈 되는 땅인지 아닌지 50% 이상은 확실히 검토할 수 있는 것이다.
필자는 토지투자에서 제일 중요한 두 가지를 말하라면, 입지와 토지이용계획 확인원을 꼽는다. 땅은 첫째도 입지요, 둘째도 입지요, 셋째도입지라고 한다. 여기에 함정이 있다. 초보자들도 입지가 최고라는 건 알고 있다. 특히 개발지역 투자에서 흔히 범하는 실수가 입지의 함정에 빠지는 것이다.(...)
아무리 입지가 좋다 하더라도 용도지역변경은 시간이 오래 걸리고 개인이 추진하여 변경할 수 없는 일이기 때문에(참고로 지구단위계획을 세워 용도지역이 변경 되는 경우도 있다.) 농림지역이나 자연환경 보전지역의 보전관리 등은 특수한경우를 빼고는 투자대상에서 제외해야 한다.
토지 공부는 법적인 규제를 파악하는 이론적 학습과 현장을 자주 봄으로써 땅 보는 안목을 넓히는 현장 학습이 병행이 되어야 상호보완 작용으로 실력이 향상된다. 이론과 현장, 어느 것이 우선이냐는 사람에 따라 틀리겠지만 기본적인 이론을 먼저 알고 현장을 다녀야 효과가 더 높아진다는 것이 필자의 생각이다.