토지 투자 비밀 과외

프롤로그_ 내가 깨달은 세 가지 4

PART 01. 땅 투자를 시작하기 전에 마인드부터 장착하라
01. 벼락거지 탈출, 벼락부자 급행열차 ‘땅 투자’ 18
돈, 굴리고 굴려라! 절대로 그냥 놔두지 마라! 18
말은 제주도로, 돈은 부동산으로 보내라? 24
한 살이라도 젊을 때 부동산에 투자하라! 28

02. 아파트? 상가? 그래도 땅 투자! 31
아파트? 상가? 땅? 돈의 흐름을 쫓아라! 31
땅 투자는 돈이 많아야 한다고? 돈 없이 하는 투자가 땅 투자 36
1,000% 수익은 오직 땅에서만 가능 40
땅 투자의 기초, 반드시 이것만은 따져보자! 43

03. 시행착오가 투자 전문가를 낳는다 48
부동산 실무를 알면 백전백승 48
몇 번의 기회가 닥칠 때 실무로 노를 저어라! 50
돈 없어도 부동산 실무를 알면 돈 번다 52

PART 02. 땅 투자에 실패하는 원인을 분석하라
01. 당신이 땅 투자에 매번 실패하는 이유 56
땅의 실체만큼 나의 실체도 알아야 한다! 56
땅을 거래하기 전에 제대로 묻고 따지기 58
정신 차려라! 왜 땅값이 안 오르는 지역만 죽어라 사는가? 61
흔들리지 않는 절대적 기준부터 세워라 66

02. 땅값이 오르는 땅은 따로 있다 69
부자는 가치 있는 땅에 투자한다 69
땅 투자의 보물지도, 정보가 돈이다! 70
국토종합계획을 아는 자와 모르는 자 73
누구보다 한발 빠르게 정보를 선점하는 방법 81

PART 03. 실전 땅 투자 1 : 모든 투자의 시작과 끝은 타이밍이다
01. 땅도 타이밍이 전부고, 생명이다 86
땅 투자는 타이밍 싸움이다 86
전체적인 경기 흐름 정도는 볼 줄 알고 투자해라 88
언제 땅을 사고 언제 팔아야 할까? 91

02. 지금부터 본격적인 시작! 땅 투자 10단계를 꼭 기억하라 94
1단계 : 내부 정보로 외지인 중개업소가 생기기 시작한다 95
2단계 : 지역민 중개업소가 생기기 시작한다 96
3단계 : 일생일대의 찬스! 개발계획의 발표로 땅값이 본격적으로 상승한다 97
4단계: 사업계획이 확정되고 중개업소들이 우후죽순 생긴다 100
5단계 : 개발계획 확정과 동시에 땅값이 수직 상승한다 101
6단계 : 착공과 동시에 폭등한다 103
7단계 : 인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다 105
8단계 : 보유와 매도를 신중히 저울질한다 112
9단계 : 상업지역이 오른 다음, 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다 113
10단계 : 땅값이 안정화된다 114
목표기간을 설정하고 목표수익을 정하라 115

PART 04. 실전 땅 투자 2 : 이런 곳에 이런 땅을 사라
01. 물고기가 모이는 곳에 투망을 던져라 120
오를 곳과 오를 땅은 정해져 있다 120
땅값의 숲을 보는 법(투자 지역 찾는 법) : 사업 선정기준 122

02. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지! 129
이것만 잘 봐도 실패 없다 : 투기꾼의 눈으로 입지를 보라! 129
용도지역은 그 땅의 미래를 보여준다 135
도로를 볼 줄 알면 입지도 볼 수 있다 139
현장감이 좋은 땅은 폭등 1순위 143

03. 보기 좋은 땅이 팔기도 쉽다 146
사면 좋은 땅! 사면 안 되는 땅? 146
정확한 땅값은 이렇게 알아낸다 148
무조건 오를 땅 찾기 실전 연습 156

PART 05. 실전 땅 투자 3 : 좋은 땅 최고로 싸게 사는 법
01. 좋은 땅 구하기? 어렵지 않다! 164
적극적인 부동산 중개업소를 찾아라! 164
경매를 통해 땅을 싸게 살 수 있다? 166
지주 작업은 땅을 최저가로 사는 유일한 길! 168

02. 토지 관련 서류를 보면 함정이 보인다 171
지주 작업할 땅의 토지이용계획을 확인하자 171
지적도를 모르면 땅도 모른다 174
지적도와 임야도는 떼려야 뗄 수 없는 친구 178
등기부를 열람해 지주 정보와 현황을 파악하자 179

03. 지주 작업은 땅 투자의 꽃 중의 꽃 184
지주 작업은 부자로 향하는 지름길 184
지주 작업의 단계 188
이장에게 적극적으로 다가가라 193
땅 현장답사 시 필수 점검사항 194

PART 06. 잘 팔리는 땅 만들기
01. 땅은 애초에 잘 팔려고 사는 것 202
땅 파는 데 적극적인 투자자가 결국 대성한다 202
땅도 성형해야 잘 팔린다? 205
처음부터 환금성을 고려해 땅에 투자하라 207

02. 분할도 모르고 땅 투자하지 마라 209
분할하면 적은 돈으로 좋은 땅을 살 수 있다 209
분할하기 좋은 땅, 나쁜 땅, 이상한 땅 211
분할 실무 하나하나 따라 하기 214

03. 소액으로 땅값을 3배 이상 높이는 실전 노하우 218
누가 주인이냐에 따라 땅값은 천지 차이로 변한다 218
1. 창고와 사무실로 비사업용 탈출 219
2. 저렴한 3평 농막 221
3. 주말농장 분양 222
4. 임야도 돈이다 223
5. 전원주택지 분양 224
6. 맹지로 더블 치기 227

04. 땅 계약에도 요령이 있다 230
땅 계약, 요령을 알면 실패가 없다 230
계약서 작성방법 233

PART 07. 매수가 땅값이라면 매도는 목숨값
01. 최고의 수익은 매도에서 나온다 238
당신들이 착각하는 아주 중요한 사실 238
타이밍에 맞는 매도가격을 선정하라 240
시장 가격조사를 하라 242

02. 목표 기간과 매도 대상 선정하기 245
목표 기간을 잘 설정해야 타이밍을 잡는다 245
땅이 필요한 사람이 누구인가? 246

03. 땅을 팔 때도 마케팅 전략이 필요하다 249
온라인 마케팅이 대세다! 249
토지 전문 블로그를 운영하자 250
이것저것 다 해보는 땅 마케팅 252

PART 08. 토지 전문 매매업을 부업으로 하라
01. 부자로 가는 지름길, 땅 투자와 토지 전문 매매업 258
개인이 하는 땅 투자? 법인이 하는 땅 투자! 258
토지 매매업, 투자금 없이도 가능하다! 263

02. 박프로의 EXIT 전략, 적중하다 271
치고 빠지는 타이밍이 중요하다 271
발상의 전환에서 시작한 EXIT 전략 273

03. 토지 매매업으로 부자의 대열에 합류하다 276
이제부터가 진짜 부동산 투자다 276
부동산 고수의 비법 278
부자로 살아가기, 살아남기! 280

부록. 2023 투자 유망지역 분석자료 : 땅 투자 10단계로 알아본 투자 가치 분석법
01. 새만금 투자 분석 287
02. 안성 투자 분석 297
03. 천안 성환 종축장 부지 최첨단 국가산업단지 투자 분석 306

에필로그_ 성공 앞에 선 출발선 310

부동산 투자 상담을 하다 보면 이렇게 말씀하시는 분들이 있습니다.

“제가 가진 돈이 너무 소액이라 진행할 수 있을까요?”
“땅 투자라뇨? 저는 그냥 상가 정도만 생각하고 왔습니다!”

자기가 가지고 있는 투자금이 너무 적어 스스로 위축된 사례들입니다. 그런 소극적 마인드로는 그 어떤 투자도 성공시키기가 어렵습니다.
땅은 소액이라도 얼마든지 투자할 수 있습니다. 당연히 수익도 낼 수있죠. 투자할 대상, 즉 물건만 잘 고르고 선택해 타이밍만 잘 맞춰 판다면 돈을 벌 수 있습니다. 저도 3,000만 원의 소액으로 100배 이상의 수익을 낸 적이 있습니다. 저뿐만이 아닙니다. 땅으로 부자의 대열에 진입한 대부분 사람이 맨손이나 작은 종잣돈으로 부를 일궈냈습니다.

땅을 매입하기에 적합한 시기는 경기가 하락할 때입니다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 오히려 좋은 물건을 구할 확률이 상대적으로 높아집니다. 경기가 좋을 때는 부동산 시장에 경쟁자가 넘쳐납니다. 가격이 오르고 물건이 귀해지면서 좋은 물건을 구할 기회가 잘 주어지지 않습니다. 경기가 좋으니 투자자들이 늘어나고, 인기 지역은 지주 작업이 늘어나면서 지주들의 콧대가 높아집니다. 호가는 당연히 오르겠죠? 경기가 좋을 때 최고가를 받고 나오는 게 답입니다. 계속 오를 것으로 생각하고 쥐고 있으면, 경기 하락 국면에 접어들 때 빠져나오지 못하고, 묶이거나 가격을 낮춰서 팔아야 하는 경우가 발생합니다.

매입할 후보 대상지를 마음속에 설정했다면, 그 지역의 부동산 중개업소로 직접 찾아갑니다. 굳이 여기저기 많은 곳을 다닐 필요는 없고, 세 군데 정도를 정해서 방문하는 것이 좋습니다. 무턱대고 즉흥적으로 방문하는 것보다 사전에 전화를 걸어 찾는 물건에 대한 정보를 서로 교환하고 찾아가는 것이 훨씬 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 생각해보지 않은 질문에 즉각적으로 대답하는 것과 중개업자가 대답을 준비할 시간을 주고 듣는 것에는 차이가 있기 때문이죠.