지지 않는 권리분석 vs 이기는 명도

Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만<토지 매각 제외 연희동 빌라>
chapter 01 무·피·투·자 … 15
chapter 02 여러 지역에 능통해라 … 17
chapter 03 상가투자도 역발상으로 … 22
chapter 04 어떤 용도로 활용할 것인가를 생각하라 … 26
chapter 05 가구 수가 중요한 다가구주택에 관심을 … 30

Part 02 돈 안들이고 월세 135만원<광주 다가구>
chapter 01 틈새에서 금괴를 찾다 … 39
chapter 02 낙찰자가 주인이다 … 48
chapter 03 돈 벌기 위한 몸단장 … 56

Part 03 내 돈 안 들이고<보증금 8억원에 월세 85만원>
chapter 01 중고의 화려함을 찾다 … 63
chapter 02 임장활동 땐 거짓말쟁이가 되는 나 … 66
chapter 03 날벼락 같은 패찰 … 72
chapter 04 기회는 다시 찾아오고… 75
chapter 05 쉽게 끝나버린 명도 … 77

Part 04 선순위 세대합가<광장동 아파트>
chapter 01 혹시나~ 역시나~ … 83
chapter 02 이런 물건은 항상 단독입찰 … 91
chapter 03 명도를 위한 사전 작업을 하다 … 94
chapter 04 보증금 3억원의 진실 … 99

Part 05 포장만 선순위<화곡동 아파트>
chapter 01 소장님 요즘 경매 받기 힘들어요 … 114
chapter 02 껍데기만 선순위 세입자 … 117
chapter 03 생각 못한 단독입찰 … 124
chapter 04 사전명도에 돌입하고… 127
chapter 05 명도의 저항이 시작되고… 132

Part 06 나 정말 선순위?<연천 아파트>
chapter 01 가면 속에 가려진 채권자 … 149
chapter 02 죽 쒀서 남 주고… 156
chapter 03 대금미납으로 재경매가 되고! … 159
chapter 04 의심이 의심을 만들고 … 164
chapter 05 진실은 법정과 경찰서에서 … 173

Part 07 소송비만 날린 유치권자들<동두천 오피스텔>
chapter 01 지저분한 건물이 눈에 띄다 … 188
chapter 02 거짓된 말들 속에 진실을 찾고… 195
chapter 03 유치권자들의 명도가 시작되고… 202
chapter 04 먼저 소송을 걸어오고… 215

Part 08 대박 토지가 경매로<미아동 대지>
chapter 01 미아동 공사 중지된 경매 물건 낙찰 받다 … 261
chapter 02 낙찰의 기쁨 … 264
chapter 03 유치권자와의 대면 … 270
chapter 04 시간과의 지루한 싸움 … 279
chapter 05 예상한, 예상했던 복병 … 283

Part 09 개발업자 유치권<화성공장단지>
chapter 01 항상 현장에서 배운다 … 293
chapter 02 아슬아슬한 입찰가격 … 301
chapter 03 계획에 없던 사업 인·허가 취득 … 306
chapter 04 잘못된 정의는 법으로 … 324
chapter 05 심장이 떨어질 뻔한 강제집행 … 330

Part 10 무조건 잡아라!<역세권 모텔>
chapter 01 월세 받는 역세권 모텔을 잡아라 … 343
chapter 02 대출을 받기 위해 선순위 세입자를 해결하다 … 349
chapter 03 낡은 건물… 돈과의 전쟁 … 359

Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만<토지 매각 제외 연희동 빌라>
모든 경매투자자에게 해당되는 경매투자로 돈 버는 방법, 첫째는 각 지역의 특징과 시세에 능통해야 한다. 둘째 물건에 가치를 평가할 수 있어야 한다. 셋째 경매를 하기 위해선 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다. 즉 재치 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다.

첫째, 지역특징과 시세에 능통해야 한다고 했다. 이 과정은 절대 쉽게 만들어지는 게 아니다. 많은 지역을 돌아다니며 발품을 팔아야 자연히 알아지는 것이기에 시간투자가 꼭 필요한 부분이다. 그래서 필자는 항상 지도책을 하나 마련하라고 권한다.
물론 요즘은 내비게이션이라는 장치가 있어 쉽고 빠르게 목적지를 찾아 갈 수 있지만 그렇게 해서 찾아간들 지역 및 지리적으로 무엇이 머리에 남겠는가? 반대로 지도를 보면서 직접 현장에 도착해 본다면 한 번 그곳에 간 기억은 절대 머릿속에서 지워지지 않고 또한 찾아 가면서 주변 지리적 관계까지 전부 파악할 수 있어 향후 지리에 능통하게 되며 시세까지 알게 된다.

둘째, 물건에 가치를 평가 하는 건 과거 경험치에 의해 달라진다. 보통 부동산물건의 가치를 평가할 때 가장 쉽게 평가할 수 있는 방법이 바로 회전률이다. 단기투자를 하려고 한다면 환금성이 좋은 아파트를 꼽을 것이다. 즉 매매가 잘 된다는 것이고 매매가 잘 된다는 건 그만큼 수요가 많다는 것이므로 회전률이 높다는 걸 의미한다. 그래서 아파트 투자의 경우 장점은 회전률이 높다는 것이고 단점은 수익률이 낮아진다는 점이다.

셋째, 경매는 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다. 경매는 절대 사업가 마인드로 하면 망하기 일쑤다. 지금 하나를 팔 때 비싸게 팔고 많은 수익을 내든가, 아니면 싸게라도 빨리 팔고 다른 물건을 빨리 하나 사든가 해야 한다. 또한 임대도 마찬가지다. 다량의 좋은 물건을 수요자에게 공급하여 한 단계 한 단계 임대료를 상승시켜 나중에 수익(매매차익)을 보겠다는 마인드는 절대 경매투자로 수익을 낼 수 없다. 그렇기에 최소한 돈 안 들이고 많은 수익을 내고자 하는 장사꾼 마인드가 좋은 수익을 안겨준다.

PART 06 나 정말 선순위?<연천 아파트>
많은 경매투자자들이 대항력 있는 선순위 세입자가 있다면 경매입찰을 꺼려 수차례 유찰이 되는 경우가 다반사다. 그러다 보니 경매투자자들에겐 군침을 흘리며 낙찰 받고 싶은 대상이기도 하다. 하지만 아무리 경매 고수라 할지라도 쉽사리 입찰하지 못하는 물건이기에 철저하고 확실한 정보가 아니면 손해 볼 수 있다.

그래서 이런 물건은 처음부터 오랜 기간 관심을 갖고 권리분석을 지속적으로 할 필요가 있다. 그렇게 조사하다 보면 아무도 알 수 없는 나만의 정보를 얻을 수 있는 경우도 있어 그 정보 하나만 가지고도 상당히 큰 수익을 얻을 수 있다. 이번에 소개할 사건이 그러하다.
여느 때처럼 경매 물건을 모니터링 하다 최초 경매를 시작하는 아파트 물건 하나를 발견하였다. 세입자가 전입신고, 확정일자를 받아 배당요구까지 하였으나 확정일자를 경매개시결정 이후에 받았다는 점이 조금 의심이 들어 시간 나는 김에 조사해 보기로 마음먹고 우선 채권자 화재보험에 전화를 걸었다.
“여보세요? 경매사건으로 전화 드렸습니다!”
“경매 담당하시는 분에게 연결해드릴게요?”
그렇게 담당자에게 연결 되어 통화 할 수 있었지만 채권담당자는 개인정보에 대한 내용은 알려줄 수 없다며 거절하였고 필자는 어쩔 수 없이 담당자 전화번호와 성함 정도만 알려 달라 하고 전화를 끊었다.

그 후 의정부지방법원에서 실시한 경매는 한차례 유찰이 되었고 필자는 동두천에 볼일이 있던 참이라 그 물건을 다시 조사하기 위해 전곡 명정아파트에 가기로 계획 하였다. 며칠 뒤 동두천 일을 보고 전곡으로 향했다. (...)