부동산 경매 황금열쇠

추천사 … 5
머리말 … 8

Part 01 인생 제2막에 선 당신에게만 드리는 보물상자
01 인생! 두 번째 출발에서 성공한 사람들 … 20
02 강변역 앞 150여 평 사무실 공동투자 … 24
03 필자가 7억원이나 싸게 낙찰 받은 사무실 … 28
04 패대기칠 것인가, 패대기 당할 것인가 … 38
05 시민권자, 영주권자, 불법체류자, 범죄자 … 41
06 초보자가 경매 잘하는 특별한 노하우 공개 … 45
07 달걀, 병아리, 삼계탕, 중닭, 폐계 … 48
08 누가 뭐래도 이래서 부동산 경매가 보물상자다 … 51
09 『경매 보물상자』를 내 것으로 하는 빠른 방법 … 54
10 돈 되는 부동산 경매! 투자방법 세 가지 … 60
11 경매로는 투자만, 실수요는 일반 매매로 … 63
12 경매만 하세요? 경매도 할 줄 알아야 하는데! … 65

Part 02 어째서 경매가 인생 2막을 보장하는 황금열쇤가
01 서울 송파구에 빌라·연립을 낙찰로 70채 소유 … 70
02 부동산 경매는 상한 사과 골라내기 게임 … 75
03 황금열쇠가 될 수밖에 없는 경매 구조 … 79
04 『부동산 경매』 지금 시작해도 늦지 않을까 … 84
05 경매는 법에서 정한 이런 절차로 진행 … 87
06 『경매 응찰가격』 현장에서 답을 찾아라 … 92
07 소유자, 보증인, 선순위 임차인, 후순위 임차인 … 97
08 성공 경매 투자자가 되기 위한 기본 중 기본 … 101
09 『상가 경매』에 관심 있는 분들이 알아야 할 것 … 103
10 부동산 경매하는 사람들 종자돈 별로 없다 … 106
11 낙찰가율 높은 아파트 경매에 『돈』 몰린다 … 109
12 연령별·세대별 경매 투자 테크닉 … 112

Part 03 법과 제도가 아주 아주 세련되었다면서요
01 더 세련되게 정비된 경매 관련 제도들 … 118
02 지긋지긋했던 『유치권』 이젠 영원히 안녕! … 122
03 법인 직원용 임차주택도 주택임대차보호법 적용 … 125
04 경매 1차 입찰매각가격 20~30% 하향 조정 … 128
05 『공유자우선매수청구제』 권리 행사 1회로 제한 … 131
06 주택 임차인 보호범위와 『최우선변제액』 상향 조정 … 134
07 상가 임차인 보호범위와 『최우선변제액』 상향 조정 … 138
08 경매 입찰방식이 『기일입찰』에서 『전자입찰』로 … 141

Part 04 황금열쇠 찾는 여행은 어떻게 시작하나
01 대법원 홈페이지 둘러보기 … 145
02 법원경매정보 홈페이지 둘러보기 … 147
03 대한법률구조공단 찾아가기 … 149
04 대표적인 유료 경매 정보회사 둘러보기 … 151
05 유료 경매 정보지를 통한 경매 물건 파악하기 … 153
06 입찰표 작성의 모든 것 … 157
07 부실채권(NPL)을 유통시키는 유동화회사들 … 163
08 여전한 틈새시장 『공매』 정보도 알아보자 … 167
09 『경매·NPL 투자』로 1,000명 100억 만들기 카페 … 169

Part 05 나만의 황금열쇠를 찾기 위한 경매 개념들
01 경매 물건 조사 시 필요한 기본적인 공적 서류들 … 176
02 경매 공부의 핵심, 『권리분석』은 뭔가? … 181
03 부동산 등기부 권리분석을 위한 기본사항 … 186
04 부동산 등기부 권리분석 어렵지 않다 … 189
05 『인수주의』와 『말소주의』 비교 해보기 … 192
06 주택 임차인, 상가건물 임차인은 특별보호? … 194
07 대항력, 최우선변제보호, 우선변제, 확정일자 … 199
08 임차인 단독으로 등기 가능한 『임차권등기』 제도 … 204
09 경매 공부의 하이라이트 『배당표 작성』 … 208
10 소액 임차인 최우선변제는 『자살 방지용』이란다 … 215
11 병아리라도 『순위배당』까지는 기본적으로 알자 … 222
12 주택 임대차 관련 핵심 개념과 판례 정리 … 227

Part 06 황금열쇠를 가지려면 필요한 경매 기본개념들
01 부동산 경매 공부의 시발점, 등기부 볼 줄 알기 … 236
02 물권과 채권의 비교 및 물권의 종류와 내용 … 240
03 자본주의를 자본주의답게 하는 『소유권』 … 243
04 말소기준 90%는 『저당권』 … 248
05 용익물권(用益物權)의 대표주자 『전세권』 … 251
06 두 얼굴을 가진 『소유권이전청구권보전가등기』 … 256
07 간단하면서도 복잡한 『가압류』이야기 … 261
08 『토지별도등기』 있는 물건 요리방법 … 268
09 『경매개시결정기입등기일』 이야기 … 274

Part 07 보물상자를 차지하기 위한 두 차원 높은 개념들
01 부동산 경매에 피는 향기로운 장미 『명도』 … 280
02 대응 태도로 분류한 명도 당하는 사람의 유형 … 284
03 『명도』라고 쓰고 『피눈물』이라고 읽는다 … 291
04 이봐 당신! 사람 죽여 봤어? 난 죽여 봤어!! … 296
05 부동산 경매 투자의 완성 『특수물건』 맛보기 … 306
06 19년 경매 고수가 선보이는 『깡통 경매』 투자전략 … 310
07 선순위 임차인 있어 추가 인수하는 물건이 GOOD! … 315
08 실체도 없으면서 낙찰자를 괴롭히는 권리들 … 321
09 경매 고수가 되려면 넘어야 할 산 『법정지상권』 … 323
10 특수물건의 하이라이트 『공유(물)지분/대지권』 … 326
11 경매 특수권리의 왕자 『분묘기지권』 … 330
12 고객을 먹잇감으로 아는 일부 경매 컨설팅 업체 … 333

Part 08 법원 경매 판에 확실하게 터진 핵폭탄 NPL!
01 필자가 대한민국 경매 판에 터트린 핵폭탄 … 342
02 『중학교 축구팀』과 『대학교 축구팀』의 경기? … 347
03 극찬 받아 마땅한 NPL 투자자 『고가응찰』 사례 … 351
04 부실채권 종류와 유형, 그리고 분류 기준 … 355
05 NPL 매입 방법과 투자금 회수 방법 … 359
06 『경매+NPL』 투자로 누릴 수 있는 즐거움 15가지 … 363

Part 01 인생 제2 막에 선 당신에게만 드리는 보물상자
c h a p t e r 08 누가 뭐래도 이래서 부동산 경매가 보물상자다

물량이 풍부하다
은행권의 가계·중소기업 연체율이 증가하면서 법원 경매 물건이 급증하고 있다. 연일 매스컴에서 걱정하고 있는 것처럼 경매 물량은 크게 늘어 한 달이면 전국에서 경매로 나온 물건이 3만5,000건을 웃돌고 있다. 지난 해 매 달 2만5,000건을 보이던 공급량에 비하면 여전히 큰 폭으로 증가한 수준이다. 따라서 투자자들의 선택의 폭도 그만큼 넓어졌다.

간단한 절차가 좋다
경매 물건의 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물(도장, 신분증)과 입찰보증금을 가지고 참여하면 누구든 참여할 수 있다. 낙찰 여부도 한두 시간이면 바로 알 수 있다. 예전에는 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 걸어야 하지만 요즘에는 최저가의 10%만 보증금을 걸어도 되므로 입찰보증금에 대한 부담도 줄었다.

고수익 물건이 많다
통상 2회 유찰되는 물량이 풍부해 시세보다 20~30% 싸게 매입할 만한 부동산이 많다. 부동산 경기가 좋을 때는 80%선에 낙찰되던 경매 물건들이 요즘에는 60~70%선에 낙찰되므로 그만큼 투자이득이 높아진 셈이다. 운이 좋거나 철저한 입찰전략을 세운다면 시세의 반값도 우연한 행운이 아니다.

공정하고 투명한 시장이다
경매는 급매나 교환, 일반 매매처럼 거래사기를 당할 염려가 없다. 계약금을 떼이거나 이중매매를 당하지 않는다. 왜냐하면 경매는 법원이라는 공신력 있는 국가기관이 파는 부동산이기 때문이다. 경매는 재판과정과 같아서 엄중하고 투명한 절차에 의해 이루어지기 때문에 오히려 빈틈 많고 허술한 일반 매물보다 안심하고 살 수 있다.

매각상품이 다양하다
경매에 붙여지는 물량이 많은 것뿐만 아니라 상품도 다양하다. 토지, 연립, 다세대, 주유소, 공장뿐 아니라 어업권, 광업권, 자동차까지 다양한 매물이 경매 시장을 통해 나온다. 남들이 잘 알지 못하는 투자종목을 남보다 한 발 앞서 조사, 연구해 입찰에 참여한다면 돈 벌 기회는 무궁무진하다. 부동산의 만물가게인 셈이다.(...)

Part 02 어째서 경매가 인생 2막을 보장하는 황금열쇤가
chapter 10 부동산 경매하는 사람들 종자돈 별로 없다

금융기관 잔금융자를 최대한 활용하라
“경매 투자를 하는 사람들 중에 자기 자금만으로 부동산에 투자하는 사람은 별로 없습니다.”
“그런가요? 왜죠?”
“부동산 구입 시 금융기관에서 조달한 대출금액은 정당한 매입자금으로 세무당국에서 인정해 주거든요.”
설령 충분한 자금이 있다고 해도 자기 자금만으로 하는 투자는 별로 칭찬할 방법은 아니다. 적당한 규모의 은행 차입은 오히려 필요하다. 낙찰 받고 잔금 낼 때 활용하게 되는 잔금융자에 대해서 살펴보도록 하자.
금융기관으로부터 잔금대출을 융자받아 잔금을 납부할 때는 다음의 서류가 필요하다. 사건개요, 입찰보증금 영수증, 잔금납부기일소환통지서, 등기부등본, 낙찰자 주민등록등본, 인감증명서, 신분증, 도장 등이다. 매각허가결정일 이후부터 경락잔금납부기일 10~20일전까지 신청하면 된다.
경락잔금 대출 한도는 낙찰가와 최초감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 정한다. 금융기관에 따라 선순위 세입자 부분을 뺀 금액을 기준으로 하는 경우도 있다. 사전에 확인하고 융자가능금액과 이율을 협의하면 된다. 대출알선업소를 이용할 경우나 보험회사를 통할 경우 추가부담이 생길 수도 있다.
대출절차와 대출서류를 확인하고 갖추는 것도 중요하다. 하지만 더 중요한 것은 대출 받아도 좋은 부동산을 선별하는 눈을 갖추는 것이다. 경험만한 공부는 없다.(...)

Part 07 보물상자를 차지하기 위한 두 차원 높은 개념들
chapter 01 부동산 경매에 피는 향기로운 장미 『명도』

권리 없이 우기는 자를 요리하는 것이 『명도』
상대는 아무런 권리도 없이 그냥 막무가내로 우기고 있을 뿐인데도, 초보 투자자는 어디서부터 공격을 시작해야 할지 엄두가 나지 않으며 머리부터 아파온다. 잔금 납부로 내가 소유자가 됐는데도 상대방을 찾아가기도 두렵고, 또 만나서 어떤 수로 어디서부터 어떻게 공격을 시작해야 할지 막막하기 그지없다. 내키지 않는 걸 억지로 추스르고 용기를 내서 어렵게 찾아갔는데 처음에는 만나주지도 않고, 애원도 하고, 협박도 하는 등 황당하고 난감하기 그지없는 경우를 다반사로 경험하게 된다.
명도란 인간적으로 봐준다고 해결 될 일이 아니다. 경매 전사가 되기로 했다면 명도를 두려워해서는 안 된다. 명도에서 가장 중요한 것은 상대를 처음 접할 때다. 만나든지 전화로 하든지, 형식은 상관없다. 처음에 강하게 밀고나가야 한다. 첫 단추를 잘못 끼우면 명도 전체가 엉망이 되어 버리는 것은 말할 필요도 없다.

초보자들로부터 받는 명도 관련 질문들
부동산 경매에 대해 관심은 많으나 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 궁금해 하는 독자들이나, 한두 권의 책으로는 도저히 부족하다고 느끼는 초보자들은 경매 관련 인터넷 동호회 등에 가입하면 많은 도움이 되리라고 생각한다.
필자가 운영자로 있는 동호회에 올라오는 질문 사항 중 명도 관련 질문을 대충 간추려보았다.
명도는 언제부터 시작하는가?
이사비용을 준다는 약속은 언제 해야 하는가?
송달이 안 되면 어떻게 해야 하는가?(...)