부동산 매매.임대사업자 세무 가이드북 실전편 (2017년 개정판)

Part 01 경매투자편
chapter 01 경매와 세금
경매세금과 수익률 … 20
경매와 취득세 절세법 … 24
경매와 임대소득세 절세법 … 30
경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) … 34
경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) … 41
【 실력 더하기 】 양도의 개념과 양도소득세 과세대상의 범위 … 45
【 실력 더하기 】 경매절차와 배당순위 … 50
chapter 02 경매부동산의 양도소득세 절세법
필요경비를 활용하라 … 54
합산과세의 위험성을 극복하라 … 63
중과세를 정복하라 … 67
부가가치세를 정복하라 … 71
부동산매매업에 정통하라 … 75
【 실력 더하기 】 사업소득이 양도소득보다 좋은 이유 네 가지 … 80

Part 02 주택임대업편
chapter 01 주택임대업(미등록사업자)
주택임대소득에 대한 과세체계 … 86
주택(다가구주택)임대소득과 비과세제도 … 92
주택임대소득과 분리과세제도 … 95
주택임대소득과 종합과세제도 … 98
【 실력 더하기 】 월세세액공제와 소득세 무신고 시 예상추징액 … 104
【 실력 더하기 】 미등록사업자의 임대주택의 양도소득세 절세법 … 107
chapter 02 주택임대업(등록사업자)
주택임대사업자와 조세혜택 … 112
주택임대사업자의 양도소득세의 비과세(핵심) … 118
5년 임대한 주택을 양도한 경우의 절세법 … 122
【 실력 더하기 】 주택임대사업 등록 여부 의사결정 … 125

Part 03 사업자의 장부와 재무제표편
chapter 01 장부작성과 소득세 신고방법
종합과세와 분류과세의 이해 … 134
장부의 종류와 작성의무 … 138
장부작성 시 필요경비처리법 … 142
장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) … 146
종합소득세 신고방법(종합) … 151
【 실력 더하기 】 부동산업관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 … 155
chapter 02 사업자의 부동산과 재무제표
부동산과 재무상태표 … 162
부동산과 손익계산서 … 167
재고자산(부동산매매업, 주택신축판매업) … 173
유형자산(부동산임대업) … 178
【 실력 더하기 】 사업자의 재무제표와 소득세 신고 … 183

Part 04 부동산(주택·토지) 매매업편
chapter 01 부동산매매업과 세금
부동산매매업 사업자등록 신청하기 … 190
부동산매매업자의 세금체계와 사업장현황 신고 … 199
부가가치세 신고 … 202
종합소득세 신고 … 206
【 실력 더하기 】 건물신축판매업과 부동산매매업의 구분 … 213
chapter 02 주택매매업 소득세 신고법(실전)
주택매매차익 예정신고 … 218
주택매매업 종합소득세 절세전략 … 223
【 실력 더하기 】 주택매매업 종합소득세 절세포인트 … 230
chapter 03 토지매매업 소득세 신고법(실전)
비사업용 토지와 비교과세의 실체 … 236
토지매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 … 242
【 실력 더하기 】 토지매매업 종합소득세 절세포인트 … 246
chapter 04 법인과 부동산매매
개인과 법인의 세금비교 … 250
법인이 매매업을 영위하는 경우의 실익분석 … 258
비사업용 토지매매는 법인이 유리한 이유 … 262
법인이 알아야 할 취득세 중과세 … 266
【 실력 더하기 】 양도소득 대 사업소득 대 법인소득의 실익분석 … 273

Part 05 상가임대업편
chapter 01 상가임대업의 소득세신고전략
상가임대와 세금체계 … 282
상가임대수입과 세무상 쟁점 … 286
관리비처리법 … 293
【 실력 더하기 】 상가운영위원회(건물관리단)의 세무처리방법 … 297
chapter 02 상가임대소득세 절세전략
종합소득세 절세전략1(필요경비활용법) … 300
종합소득세 절세전략2(공동임대전략) … 305
종합소득세 절세전략3(건물관리자회사 설립전략) … 315
종합소득세 절세전략4(법인전환전략) … 319

부록편
주택개념과 세제 … 328 | 주택형태와 세제 … 330 | 과세대상 판정단위 및 과세단위와 세제 … 333 | 주택 수와 세제 … 337 | 주택소재지역과 세제 … 340 | 거주자의 주택해당 여부와 세제 … 343 | 주택면적과 세제 … 346 | 주택가격의 종류와 세제 … 348 | 주택가격 수준과 세제 … 352 | 주택보유기간과 세제 … 355 | 주택거주기간과 세제 … 357
책 속으로
pp.22-23 경매세금과 수익률 : 실전연습
K씨는 다음과 같이 주택을 경매로 취득하여 임대 중에 있다. 물음에 답하면?
<자료>
·낙찰가격 : 2억원 / ·경매부대비용(취득세 등) : 1,000만원 / ·리모델링비 : 1,000만원 / ·차입금 : 1.5억원(이자율 4%) / ·월세 : 100만원 / ·재산세 등 : 100만원
☞ 물음 1 : K씨의 총투자금액과 순투자금액은 얼마인가?
☞ 물음 2 : K씨의 연간순소득은 얼마인가?
☞ 물음 3 : K씨의 순투자금액 대비 순이익에 대한 세전수익률은 얼마인가?
위의 물음에 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.

·물음 1의 경우
K씨의 투자금액은 ‘낙찰가격+경매부대비용+리모델링비’의 합계액이 된다. 따라서 총 2억 2,000만원이 총투자금액이 되며, 이 중 1.5억원은 차입금액이므로 순투자금액은 7,000만원이 된다.

·물음 2의 경우
순소득은 수입에서 비용을 차감한 금액을 말한다. 수입은 연간 1,200만원이고 비용은 이자비용(1.5억원×4%=600만원)과 재산세 등을 합하여 700만원이므로 연간 순소득은 ·물음 3의 경우 총투자금액이 2.2억원이나 차입금을 제외한 순투자금액은 7,000만원이므로 순소득 500만원을 이 투자금액으로 나누면 수익률 7.1%가 나온다.

돌발퀴즈! 위의 7.1%의 세전수익률은 적정한가?
일반적으로 세전 수익률이 6% 이상이면 적정하다고 본다. 다만, 여기에 세금이 개입되는 경우에는 수익률이 떨어질 수 있으므로 이러한 부분까지 고려하여 분석하는 것이 좋을 것으로 보인다.