NPL 투자 혁명

들어가며

Part 01 NPL 투자 개요
01 NPL(연체 근저당권부 대출 채권) 투자란 무엇인가?
02 고정관념의 틀을 깨면 NPL의 신세계가 보인다
03 NPL의 다양한 용어를 알아야 자신이 생긴다
04 NPL의 예상배당액 산정을 위한 배당표 작성방법을 알아보자
05 NPL은 어떻게 탄생하는가?
06 금융기관은 NPL을 어떻게 회수하는가?

Part 02 NPL 투자 혁명, NPL 대위변제 연체이자 투자
01 NPL 랭킹업 대위변제 투자법이 답답한 NPL 시장에 혁명을 몰고 오고 있다
02 임의대위와 법정대위는 고수익의 연체이자를 얻기 위한 두 갈래의 지름길이다
03 대위변제로 연체이자 및 근저당권이 넝쿨째 굴러 들어온다
04 NPL 할인매입 후 1순위 낙찰 및 양도세 비과세목적 활용방법에 대해 알아본다
05 NPL 거래의 모세혈관, 질권대출이 NPL 투자의 새 역사를 창조하다
06 NPL 대위변제 투자대상 물건 검색방법에 대해 알아본다
07 Future-Spread(미래배당차익) 산정은 어떻게 하는가?
08 Future-Spread 극대화 방법에 대해 살펴보자
09 Future-Spread 분석양식을 활용하면 고수익 물건이 보인다
10 NPL 랭킹 쉬프트 대위변제 가능 물건사례를 들어보자
11 대위변제 서식을 준비하고 채무자를 방문하자
12 근저당권부 NPL 질권설정 및 등기 서식
13 NPL의 배당차익 비과세 판례를 살펴본다

Part 03 NPL 대위변제 투자관련 의문사항에 대해 살펴보자
01. NPL 랭킹업 대위변제 자격을 확보하기 위해 등기된 전세권도 일부이전이 가능하나요?
02. 먹고 먹히고 또 먹히고, 순환 대위변제가 가능한가요?
03. 전액 대위변제 받은 은행이 근저당권을 일부 이전만 해주는 것이 맞나요?
04. 유동화회사나 대부업체 NPL도 대위변제가 가능한가요?
05. 채무자와 담보제공자가 다를 경우 대위변제 동의서는 누구한테 받아야 하나요?
06. 부동산을 소액으로 매입해 법정대위변제 시 취득세 부과기준 및 주의할 점은 무엇인가요?
07. 전액 대위변제받은 금융기관이 근저당권을 말소할 권리가 있나요?
08. 금융기관이 대위변제를 거부하는 것이 타당하나요?
09. 부탁 없는 보증인이 대위변제 시 승계받은 NPL에 손실이 발생할 수 있나요?
10. NPL이 낙찰된 후 대위변제 투자로 고수익을 올릴 수 있는 방법이 있나요(신규 NPL 디자인 상품)
11. 가압류등기된 무담보 NPL을 매입 시 가압류채권자의 변경등기가 가능하나요?
12. 예금보험공사가 파산관재인으로서 관리하는 파산 저축은행의 NPL도 대위변제가 가능한가요?
13. 1순위 체납세금 채권도 대위변제가 가능한가요?
14. 회생의 별제권부 NPL 또는 파산의 별제권부 NPL도 대위변제가 가능한가요?
15. NPL 대위변제 투자 시 대부분의 순수익율이 대부업 이율(34.9%)보다 높은데, 금융다단계 사기가 아닌가요?
16. 법정대위 목적으로 우선변제권부 임차보증금 반환 청구권을 양도받은 사람도 임차보증금에 대한 우선배당을 받을 수 있나요?
17. 대위변제 투자 시 채무자로부터 받아야 할 필수서류는 무엇인가요?
18. 대위이전 되는 1순위 NPL보다 배당순위가 빠른 채권에는 무엇이 있나요?
19. 임차인의 대항력 확보를 위한 대위변제와 NPL 랭킹업 대위변제 연체이자 투자법은 무엇이 다르나요?
20. 신용보증기금이 대위변제를 하는 이유는 무엇인가요?
21. 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보 채권을 대위변제하고 근저당권 이전등기를 신청할 수 있나요?
22. 대위변제의 법리에 따라 취득한 구상권의 범위를 초과해 채권 및 근저당권을 이전받을 수 있나요?
23. 기존 근저당권부 대출은행이 적용하는 연체이자율도 NPL 대위변제자에게 승계되나요?
24. 대위변제자는 NPL을 승계취득 후 환급계좌 변경신청을 꼭 해야 하나요?
25. NPL 랭킹업 & 랭킹쉬프트 대위변제 투자절차는 어떤 순서로 진행되는가요?
26. 대출 이후 금융통화운영위원회의 결정에 의한 연체이자의 최고율이 종전보다 인하된 경우에도 종전 연체이자율을 적용할 수 있나요?
27. 대위변제 투자자를 위해 2순위 질권대출 시 대부업 이외의 자가 이자제한법 25%를 초과해 이자를 받을 수 있나요?
28. NPL 대위변제 질권대출의 조건은 어떻게 되나요?
29. 개인에게 채권양도가 금지된 대부업자 또는 여신금융기관 등의 채권을 대위변제로 취득할 수 있나요?
30. 2순위 가압류 등기가 있는 부동산을 매수후 매수인이 1순위 근저당권을 법정 대위변제할 경우 동 근저당권은 혼동으로 말소되나요?
31. NPL을 개인명의 또는 법인 명의로 매입 시 어느 방법이 유리하나요?
32. 토지 담보대출 취급 시 채권보전용으로 설정된 지상권 설정등기도 대위변제자에게 이전되나요?
33. ‘NPL 신탁투자법’의 상품내용은 무엇인가요?(신규 NPL 디자인 상품)

Part 04 대위변제 동의서를 받기 위한 설득 및 협상의 기술
01 설득(說得)의 미학(美學), 인간의 오묘한 심리를 품는 일
02 실전에서 어떻게 채무자를 설득해 성공을 했을까?

Part 05 NPL Ranking Up & Shift, 대위변제 최근 성공사례
01. NPL과 개인회생의 환상적인 결합, NPL에 개인회생을 입히다
- 광주 우미린아파트 랭킹쉬프트(순수익률 198%, 스프레드 77,000,000원)
02. 전화위복, 강제집행을 당하지 않기 위한 대위변제가 옳았다
- 도봉구 임야 ‘랭킹디펜스쉐어링’(순수익률 137%, 스프레드 140,000,000원)
03. 대위변제를 채권양도로 전환해 질권대출을 받다
- 천안 아파트 랭킹쉬프트(순수익률 126%, 스프레드 46,600,000원
04. 페어 플레이(fair play)는 없다. 채무자와 협상 중 다른 NPL 대위변제 투자자가 중간에서 가로채 가다
- 고덕 주공아파트 랭킹쉬프트(순수익율 113%, 스프레드 74,000,000원)
05. 새롭게 떠오르는 도시
- 청라 아파트 랭킹쉬프트(순수익율 108%, 스프레드 60,000,000원)
06. NPL과 개인회생이 만나 14개월간의 연체이자를 안정적으로 창출하다
- 천안 용곡동 아파트 랭킹쉬프트(순수익율 85%, 스프레드 9,000,000원)
07. 4건의 선순위를 쓸어 담다
- 성수동 현대아파트 랭킹쉬프트(순수익률 84%, 스프레드 50,600,000원)
08. 살면서 때로는 다른 사람의 슬픔이 나에게 기쁨을 줄 때도 있다
- 당진 샤인빌 랭킹쉬프트(순수익률 76%, 스프레드 63,500,000원)
09. 이상한 물건
- 성수동 아파트 랭킹쉬프트(순수익률 72%, 스프레드 43,200,000원)
10. 동업자가 돈을 먹고 튀어 경매를 당하다
- 방화동 아파트 랭킹쉬프트(순수익률 68%, 스프레드 24,500,000원)
11. 생동의 도시
- 거제도 토지 랭킹쉬프트(순수익률 67%, 스프레드 56,000,000원)
12. 강북에서 찾기 어려운 귀한 물건
- 창동 쌍용아파트 랭킹쉬프트(순수익율 62%, 스프레드 44,000,000원)
13. 더 거주하도록 해주고 대위변제 동의서를 받다
- 광주 운남주동 아파트 랭킹쉬프트(순수익률 60%, 스프레드 11,345,000원)
14. 이사비를 지원해주고 대위변제 동의서를 받다
- 서울 아파트 랭킹쉬프트(순수익율 53%, 스프레드 28,600,000원)
15. 채권최고액을 넘지만 질권대출 이자손실을 차감해도 수익이 발생하다
- 합정동 빌라 NPL 랭킹업 대위변제(순수익율 48%, 스프레드 19,000,000원)
16. 후순위로 바이러스를 심어 선순위를 먹다
- 남양주 아파트 랭킹업 바이러스(순수익율 30%, 스프레드 46,280,000원)
17. 생활비를 지원해주고 대위변제 동의서를 받다
- 부산 쎈텀씨티 아파트 랭킹쉬프트(순수익율 26%, 스프레드 50,000,000원)
18. 채권 추심직원을 통해 대위변제 동의서를 받다
- 길동 신동아 아파트 랭킹쉬프트(순수익률 25%, 스프레드 20,000,000원)
19. 반찬 값을 아주 많이 벌다
- 울산 토지 랭킹쉬프트(순수익율 8%, 스프레드 20,000,000원)

Part 06 NPL Ranking Shift 대위변제 연습사례
01. 서울 동부지원 2014타경 85591××호 임의경매
02. 서울 동부지원 2014타경 82491××호 임의경매
03. 서울 동부지원 2014타경 50391××호 임의경매
04. 서울 동부지원 2014타경 31291××호 임의경매
05. 서울 동부지원 2014타경 09191××호 임의경매
06. 서울 동부지원 2014타경 99981××호 임의경매
07. 서울 동부지원 2014타경 19091××호 임의경매
08. 서울 동부지원 2014타경 86981××호 임의경매
09. 서울 동부지원 2014타경 97581××호 임의경매
10. 서울 동부지원 2014타경 14281××호 임의경매

지금은 정보독점의 시대가 아니라 정보공유의 시대다. 정보를 공유하고 나눔으로써 새로운 가치창출을 하는 시대다. 정보공유를 통해서 계속 새로운 가치를 창조할 수 있다.
자기의 정보를 독점하고 공유하지 않았던 일부 기업들은 쇠락의 길로 접어들었고, 정보공유를 통해 상생을 추구했던 기업들은 새로운 가치창출을 통해 변화에 적응하면서 계속 존속하고 있다.
시장에서 서로 경쟁하는 대기업들도 일부 정보는 공유를 통해 새로운 가치를 창출하고 이익도 공유하고 있다.
그리고 지금은 상호 독립된 것을 융합해 새로운 가치를 창출하는 시대다. 스티브 잡스도 기존 지식을 융합해 아이폰을 만들었다. 이처럼 지식을 융합하고 공유하면 새로운 가치를 창출하게 된다.
필자의 기존 저서인 《NPL 바이러스 투자법》에는 필자의 50가지 이상의 창의적인 아이디어가 들어 있다. 이 책은 창의적 아이디어 뱅크다. 앞으로도 필자는 NPL 디자이너로서 NPL에 부동산 투자 지식을 융합해 NPL에서 새로운 가치를 창출하는 상품을 지속적으로 창조할 것이다.
<들어가며> 중에서

NPL은 Non Performing Loan으로, 3개월 이상 이자가 납입되지 않거나 만기에 대출원금의 변제가 이루어지지 않는 연체대출 채권을 의미한다. 이를 세분하면 연체된 무담보 신용대출 채권이 있고, 연체 근저당권부 대출 채권이 있다(연체 담보대출 채권). 이 중 NPL 시장에서 주로 거래되는 것은 근저당권부 대출 채권이므로 앞으로 “NPL은 연체 근저당권부 대출 채권이다”라고 이해하면 된다. 우리나라 NPL의 시조는 사실상 Lone Star Funds로, NPL이라는 용어는 론스타가 남겨주고 간 아픈 유산이다. NPL 투자는 부동산 지식, 경매 지식, 질권대출(금융), 근저당권(NPL) 지식을 융합한 부동산 투자에 대한 종합예술이다
<NPL 투자란 무엇인가> 중에서


대위변제 동의서를 받는 일은 우선 자신을 이겨야 가능한 일이다. 그리고 채무자를 설득하는 싸움이고, 채권은행을 설득하는 싸움이다
채무자로부터 대위변제 동의서를 받기 위한 설득 방법은 다양하다. 채무자가 원하는 것을 주는 것이 정답이다. 그러나 그 정답을 찾는 것은 쉽지 않다. 어느 채무자는 돈이 필요하지만 어느 채무자에게는 따뜻한 위로의 말 한 마디가 마음을 움직일 수 있다. 다양한 채무자들의 각자의 성격만큼 개별 채무자를 설득하는 방법은 수만 가지가 있을 수 있다. 그 채무자의 욕구에 맞게 설득을 해야 한다.
생활비나 이사비를 지원하는 등 경제적 도움을 주거나 법적인 테두리 내에서 거주를 더 할 수 있도록 하는 등 여러 가지 방법이 있다. 채무자의 아픔을 들어주면서 같이 아파하고 공감해주면서 신뢰를 쌓은 후 설득하는 방법도 있다. 개별 채무자의 성격만큼 설득 방법은 다양하다. 그렇기 때문에 채무자를 설득하는 데 정확한 해답은 없다. 그러나 해답을 찾으면 해답은 어딘가에 있다. NPL 투자자 스스로 채무자와 부딪혀서 해답을 찾아야 된다. 행동하지 않으면 아무런 수익도 기회도 없다. 일단 부딪혀 보자. 채무자도 우리처럼 선량한 사람이다. 다만 현재 경제적인 곤궁에 빠져 있을 뿐이다.
경제적으로 망해 집이 경매처분되는 채무자를 만나는 것은 만나기 전부터 겁도 나고 꺼려진다. 또 만나도 좋은 말을 듣지는 못한다. 그렇기 때문에 투자자는 우선 자신을 이겨야한다. 그리고 채무자를 설득하는 싸움을 해야 하고, 채권은행을 설득하는 싸움을 해야 한다. 돈을 버는 것이 쉽지 않다. 집이 경매로 넘어가서 채무자는 멘붕 상태이고 심신이 황폐화되고 극도의 불안으로 민감한 상태에 있다. 이런 채무자를 방문 시 채무자가 두 팔 벌려 환영하지 않는 것은 당연하다. 봉변을 각오하고 방문해야 한다.

<실전에서 어떻게 채무자를 설득해 성공을 했을까> 중에서