상가임대차 분쟁 솔루션

옮긴이의 말 • 5
프롤로그 • 9

추천사 • 4
머리말 • 9

PART 01 상가건물임대차보호법의 적용
01 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? • 19
02 환산보증금이란? • 21
03 환산보증금과 상가건물임대차보호법 적용 • 23
04 환산보증금에 부가가치세가 포함되는지의 여부 • 25
05 주택에서 사업하면 상가건물임대차보호법이 적용되나? • 28
06 사업자등록을 안 했을 때 상가건물임대차보호법 적용? • 30

PART 02 계약할 때 조심해야 할 사항들
01 집주인이 본인인지 확인하는 방법 • 35
02 공동소유건물의 임대차계약 • 42
03 대리인과 부동산을 계약할 때 무엇을 해야 하나? • 44
04 신탁부동산의 임대차계약 • 47
05 상가건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까? • 52
06 미등기상가를 임차할 때 • 54
07 위반건축물 확인 • 57
08 재소전화해와 임차인명도 • 59
09 상가업종제한 • 64
10 상가임차인의 유의사항 • 67
11 부부공동명의의 부동산임대차계약 • 70

PART 03 계약해지
01 가계약금의 반환? • 75
02 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? • 78
03 연락두절 임차인의 계약금은 몰수가 가능할까? • 81
04 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지할 수 있나? • 86
05 임차권양도 • 89
06 차임연체로 계약해지통보 후 버티는 임차인 • 94
07 ‘임대인의 임의강제집행특약’은 무효 • 97
08 임차인에게 불리한 특약은 무효 • 99
09 계약 후 임대인이 근저당말소를 안 할 때 • 101
10 계약해지 합의 후 임차인이 변심해 계약갱신요구 • 104
11 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나? • 108
12 기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약을 해지하려면? • 110

PART 04 임대차기간과 자동갱신
01 상가임차인에 대한 5년 영업보장이란? • 117
02 계약기간 1년이 유리할까? 아니면 5년이 유리할까? • 122
03 묵시적 갱신 • 126
04 묵시적 갱신성립 후, 임차종료 직전 계약해지가 가능할까? • 130
05 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 • 134
06 임차인은 자동으로 5년 보호받나? • 137
07 건물주가 바뀌면 다시 5년을 보호받을 수 있을까? • 139

PART 05 임대료
01 임대차기간 도중에 월세인상을 요구할 수 있나? • 143
02 임차인의 차임인하요구도 가능할까? • 147
03 임차인이 월세를 안 낼 때 • 152
04 ‘3기 차임액연체’의 정확한 의미 • 157
05 임차인에게 불리한 증액특약은 무효 • 159
06 임대차증액계약 • 163
07 임대차기간 5년 초과한 후 과도한 임대료증액 • 167
08 소송 중 임차인의 월세는? • 169
09 갱신할 때 월차임 9% 초과증액약정 • 172
10 월세와 보증금을 동시에 9% 증액청구할 수 있을까? • 175

PART 06 권리금
01 권리금이란? • 179
02 임차인은 권리금을 어떻게 보호받나? • 181
03 임차인의 권리금 손해배상책임 • 184
04 임차기간 5년 초과한 후 권리금회수기회보호 • 187
05 상가건물을 철거·재건축할 때 권리금은? • 189
06 대형상가와 전통시장은 권리금회수기회보호적용제외 • 191
07 상가를 1년 6개월 비우면 권리금보호제외 • 194
08 업종을 이유로 권리금회수방해 • 197
09 임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없다면? • 199
10 권리금을 보호받을 수 없는 임차인의 과실 • 201
11 권리금계약 시 유의사항은? • 203
12 묵시적 갱신일 때 권리금보호 • 207
13 ‘임차인은 권리금을 주장할 수 없다’라는 특약의 효력은? • 210
14 묵시적 갱신 중 권리금회수의 입증자료를 준비하라 • 212
15 집주인이 직접 사용한다고 하는데, 권리금은? • 217
16 권리금손해배상에 관한 내용증명 작성요령 • 221
17 권리금을 받은 양도인이 근처에서 새로 영업할 때 • 226

PART 07 수리비 및 관리비
01 임대인의 집수리 의무범위는? • 231
02 보일러 수리비, 형광등 교체, 수도꼭지 교체 등은 누구 책임인가? • 234
03 낡은 건물을 훼손한 임차인의 책임범위는? •2 37
04 상가관리비의 과도한 연체료약정 • 240
05 겨울철 배관 동파의 책임은? • 244
06 함부로 할 수 없는 단전·단수 • 248
07 도둑이 방범창을 훼손하고 유리창을 깼을 때 • 252
08 누수로 영업할 수 없는 상가 • 254
09 임대차 계약체결 후 하자 발견 • 258
10 임차상가수리 때문에 영업손실은? • 262
11 리모델링공사로 인한 영업방해 • 266

PART 08 원상회복문제
01 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해범위는? • 273
02 ‘통상의 손모’는 임대인이 부담 • 275
03 임대인의 무리한 원상복구 요구 • 278
04 훼손된 벽체도장과 수명이 다한 전구도 원상복구범위인가? • 282

PART 09 중개수수료
01 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급하나? • 287
02 임차인이 계약기간 2~3개월 전 나갈 때 중개수수료는 누가? • 289
03 해약됐는데 중개수수료를 내야 하나? • 291
04 상가임대차중개수수료와 권리금중개수수료 • 294
05 중개수수료에 부가세도 별도로 지급해야 하나? • 297
06 주거용 오피스텔과 사무실로 개조한 원룸의 중개수수료 • 299

PART 10 계약종료
01 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때? • 305
02 임대차계약이 끝날 때 임대인과 임차인의 정산문제 • 311
03 계약종료 후 보증금을 못 받을 때 월세의 부담 여부 • 316

PART 11 건축물대장과 등기부
01 건축물대장이란? • 321
02 등기사항전부증명서 보는 방법 • 324
03 집합건물등기사항전부증명서 보는 방법 • 329
04 집합건물등기사항전부증명서에 대지권이 없다면? • 331
05 등기부와 건축물대장이 다를 때는? • 335

부록 • 342

▷ 2016년 한 해 동안 서울시 상가임대차상담센터에서 11,125건의 상담 중 약 71%인 7,978건이 임차인의 상담이었다. 법과 제도가 현실을 따라오지 못하고 있는 상황에서, 서울시 상가임대차상담센터와 상가분쟁조정위원회 운영을 담당하고 있는 필자는 어려움에 처한 분들이 조금이라도 미리 상담을 받고 대처방안을 강구하길 바랄 뿐이다.
- 10쪽

▷ 건물을 매매하거나 임대차할 때 그 목적건물에 위반건축물이 있는지는 건축물대장을 통해서 알 수 있다. 물론 위반건축물이라도 매매가 불가능한 것은 아니지만 그것을 모르고 매수했다면 예상치 못한 낭패를 볼 수도 있다. 그리고 임차인은 ‘상가건물임대차보호법’이 적용되더라도 위반된 부분이 원상복구로 철거될 수 있다는 것을 유념해야 한다.
- 57쪽

▷ 임차인은 특히 임대차계약 존속 중 과거에 3기 차임액에 해당 하는 금액을 연체한 사실이 있었다면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것을 명심해야 한다. 임차인의 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있을뿐 아니라 계약이 종료될 때 권리금회수도 어려워질 수 있다. 또한, 전대차할 때 마트의 임차인이 일부를 정육점 등으로 재임대하는 등 상가 일부를 다시 임대할 때는 임대인의 동의를 받아야 불이익이 없음을 유념해야 한다.
- 118쪽