NEW 상가임대차 분쟁 솔루션

프롤로그 5

PART 01 상가건물임대차보호법의 적용

01 상가건물임대차보호법이란? …… 15
02 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? …… 19
03 환산보증금이란? …… 22
04 환산보증금과 상가건물임대차보호법의 적용 …… 25
05 환산보증금에 부가가치세를 포함할까? …… 28
06 주택에서 사업하면 상가건물임대차보호법이 적용될까? …… 32
07 사업자등록을 꼭 해야 상가건물임대차보호법이 적용될까? …… 37
08 사업자등록을 신청할 때 도면을 첨부해야 할까? …… 40
09 임차인에게 불리한 특약은 유효할까? …… 44
10 분쟁조정위원회를 활용해 시간과 비용을 절약하기 …… 48

PART 02 임대차계약 체결

11 상가임대차계약서 작성하기 …… 55
12 임대인이 건물주 본인인지 확인하는 방법 …… 61
13 공동소유 건물의 임대차계약 …… 67
14 대리인과 부동산 계약할 때 확인 사항은? …… 70
15 신탁 부동산의 임대차계약 …… 73
16 건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까? …… 79
17 미등기상가를 임차할 때 주의사항 …… 83
18 위반건축물의 유의사항 …… 86
19 제소전화해와 임차인 명도 …… 89
20 상가에서 업종을 제한할 수 있을까? …… 94
21 상가임차인의 유의사항 …… 97
22 법인이 소유권자일 때 유의사항 …… 100

PART 03 임대차의 계약갱신

23 상가임차인의 계약갱신요구권이란? …… 105
24 계약기간 1년이 유리할까? 아니면 10년이 유리할까? …… 111
25 상가임대차의 묵시적 갱신이란? …… 115
26 묵시적으로 갱신된 후, 임차종료 직전 계약해지가 가능할까? …… 120
27 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사의 갱신 …… 124
28 임차인은 자동으로 10년 보호받나? …… 127
29 건물주가 바뀌면 다시 10년을 보호받나? …… 129
30 점포를 확장하거나 이전하면 다시 10년을 보호받을 수 있을까? …… 131
31 종전 계약에서 월세를 연체했다고 계약갱신요구를 거절할 수 있을까? …… 134
32 타인의 종전 임대차를 계약갱신요구권 10년에 포함하기 위해서는? …… 136
33 주택에서 민박업을 운영하면 10년 보호받을 수 있을까? …… 143

PART 04 임대료

34 상가임대차에서 재계약할 때 임대료 인상 한도는? …… 149
35 임대차기간 도중에 월세를 인상할 수 있을까? …… 152
36 임차인의 차임인하 요구도 가능할까? …… 156
37 임차인이 월세를 안 낼 때 임대인의 대응 방법 …… 160
38 임차인이 3기 차임액을 연체하면 …… 164
39 임차인에게 불리한 증액 특약은 무효 …… 166
40 보증금을 증액할 때 유의사항 …… 170
41 10년 초과 후 임대료 증액 한도는? …… 174
42 소송 중에 월세를 지급해야 할까? …… 176
43 월세와 보증금을 동시에 5% 인상할 수 있을까? …… 179
44 5% 초과 인상분은 돌려받을 수 있을까? …… 18

PART 05 권리금

45 권리금이란? …… 187
46 임차인이 권리금을 보호받기 위한 유의사항 …… 190
47 권리금 거래에서 임대인이 협조하지 않아도 되는 경우 …… 193
48 임차인이 권리금 손해배상을 청구하려면 …… 197
49 임차기간 10년 초과한 후 권리금을 회수할 수 있을까? …… 201
50 상가건물을 철거·재건축할 때 권리금을 보호받을 수 있을까? …… 204
51 대형상가의 임차인은 권리금을 보호받을 수 있을까? …… 207
52 상가를 1년 6개월 비우면 임차인은 권리금을 보호받을 수 없나? …… 211
53 임대인이 업종을 이유로 권리금회수를 방해해도 될까? …… 214
54 임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없다면? …… 217
55 권리금계약서 작성하기 …… 220
56 권리금계약의 유의사항 …… 228
57 묵시적 갱신일 때 권리금을 보호받기 위해서는? …… 233
58 ‘임차인은 권리금을 주장할 수 없다’라는 특약의 효력은? …… 236
59 권리금손해배상을 청구하기 위한 준비사항 …… 238
60 임대인이 직접 사용한다고 하는데, 권리금은? …… 242
61 권리금손해배상 청구 전 내용증명 작성요령 …… 246
62 권리금을 받은 양도인이 근처에서 새로 영업할 때 대처법 …… 250
63 위반건축물로 인해 권리금을 받지 못하면 손해배상을 청구할 수 있을까? …… 253

PART 06 임대차계약의 해제 및 해지

64 가계약금은 돌려받을 수 있을까? …… 259
65 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? …… 262
66 연락두절 임차인의 계약금을 몰수할 수 있을까? …… 265
67 상가건물이 팔리면 임차인은 계약을 해지할 수 있나? …… 270
68 임차권 양도 시 주의사항 …… 273
69 월세를 연체하고도 버티는 임차인을 내보내려면 …… 278
70 ‘임대인의 임의강제집행’ 특약은 유효할까? …… 281
71 계약해지 합의 후 임차인이 변심해 계약갱신을 요구하면 …… 285
72 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있을까? …… 289
73 10%를 포기하고도 계약을 해제할 수 없나? …… 292
74 건축물이 D등급일 때 임차인을 내보낼 수 있을까? …… 295

PART 07 수리비 및 관리비

75 임대인의 수리의무 범위는? …… 301
76 보일러 수리, 형광등 교체, 수도꼭지 교체 등은 누구 책임인가? …… 305
77 임차인이 낡은 건물을 훼손했을 때 책임은 어디까지? …… 309
78 상가관리비의 과도한 연체료 약정은 유효할까? …… 311
79 겨울철 배관 동파 책임은? …… 315
80 월세를 연체했다고 단전·단수 가능할까? …… 319
81 누수로 영업할 수 없을 때 대응법 …… 323
82 임대차 계약체결 후 하자를 발견한 후 대처법 …… 327
83 임차인은 수리비와 영업손실액을 청구할 수 있을까? …… 331
84 리모델링공사로 영업방해할 때 대응법 …… 335
85 도둑이 방범창을 훼손하고 물건을 훔치면 누구 책임일까? …… 340

PART 08 계약종료 및 원상복구

86 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 대응법 …… 345
87 임대차계약이 끝날 때 임대인과 임차인의 정산방법 …… 350
88 계약종료 후 보증금을 못 받을 때 월세를 지급해야 할까? …… 355
89 임차인의 원상회복은 어느 정도까지? …… 358
90 사용 중 닳거나 흠집 생긴 것까지 임차인이 책임져야 할까? …… 362
91 폐업신고를 안 했다면 보증금을 안 돌려줘도 될까? …… 365
92 사소하게 원상복구를 불이행했다고 보증금반환을 거부할 수 있을까? …… 368
93 입점 시와 동일한 상태로 원상복구를 요구하기 위해서는? …… 370

PART 09 중개보수

94 중개보수는 상한요율까지 다 줘야 할까? …… 375
95 묵시적 갱신일 때 해지하면 중개보수는 누가 지급할까? …… 380
96 계약기간 만료 2~3개월 전에 나갈 때 중개보수는 누가 지급할까? …… 382
97 해약됐는데 중개보수를 지급해야 할까? …… 384
98 상가임대차의 중개보수와 권리금중개수수료 …… 387
99 중개보수와 부가가치세 …… 391
100 사무실을 원룸으로 개조했을 때 중개보수는? …… 394

‘주택임대차보호법’은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해서 적용되고, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 한다. 임차인이 임차주택에서 사업을 하면서 전입신고도 하고 거주하면, 임차인은 의무를 위반하는 등 특별한 사유가 없는 한 ‘주택임대차보호법’을 적용받을 수 있다. 이 법의 적용으로 인해 임차인은 대항력과 우선변제권을 가지므로 임대인이 바뀌거나 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 거주권을 보장받고 보증금을 지킬 수 있다.

상가임대차의 분쟁 당사자는 민사소송절차에 따라 법원의 판단을 받거나 조정위원회에서 심의·조정해볼 수 있다. 민사소송 이란 사법상의 권리 또는 법률관계에 대한 다툼을 법원이 국가의 재판권에 의해 법률적·강제적으로 해결·조정하기 위한 일련의 절차다. 이에 반해 조정위원회는 당사자의 참여 의무를 담보하지 않기 때문에, 일방 당사자가 조정절차에 응하지 않으면 조 정신청을 각하하고 종결한다.

상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제삼자에 대해서 효력이 생기고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것 으로 본다(상가건물임대차보호법 제3조). 따라서 상가건물이 매매되거나 상속되어 건물주가 바뀔 때, 사업자등록을 마치고 대항력 있는 임차인이라면 현행법에 따라 새 건물주에게 임차권이 승계되므로 계약서를 다시 쓸 필요가 없다.