합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요

chapter 01 부동산 증세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 절세 전략을 수립하자

chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?

chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략

chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들

chapter 06 고가·다가구·겸용 주택, 중과 주택 절세 전략
9억 원 초과 고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용 주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교

한편 2주택 이상 자의 경우 종전에는 일반세율로 양도세를 내면 그뿐이었고 보유세 부담도 거의 없었다. 하지만 근래에 주택 가격이 급등하자 2018년 4월 1일에 중과세가 도입되었다. 여기에 2018년 9·13대책과 최근의 2020년 7·10대책 등에 따라 다주택자를 대상으로 종부세를 크게 올리는 등 세제가 급격히 변하고 있다. 더 나아가 그동안 과세의 사각지대에 있던 임대소득세가 주택임대차정보시스템의 개통으로 본격 과세되는 등 세제 환경이 큰 변화를 겪고 있다.
_‘부동산 증세의 시대’ 중에서

종전의 취득세는 주택 수와 무관하게 주택 가격에 따라 세율이 결정되었다. 하지만 2020년 8월 12일 이후부터는 개인은 주택 수에 따라 세율이 1~12%까지 변동하고, 법인은 무조건 12%가 적용되고 있다. 이처럼 개정된 취득세 제도를 이해하기 위해서는 기본적으로 아래와 같은 내용들을 이해할 필요가 있다.

· 주택에는 어떤 것들이 포함하는가?
· 주택 수는 어떻게 산정하는가?
· 조정대상지역과 비조정대상지역은 어디를 말하는가?

우선 주택 수는 개인의 경우 ‘1세대’를 기준으로 이들이 보유한 주택 수를 합계하는 것이 원칙이다. 이때 주택은 통상 주택법상 단독주 택이나 공동주택을 말하나, 취득세율을 결정할 때의 주택에는 2020 년 8월 12일 이후 취득한 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔이 포함된다. 따라서 분양권이 2개인 상태에서 주택을 취득하면 다주택 자에 해당될 수도 있다. 다만, 이때 무조건 주택 수를 포함하는 것이 아니라, 시가표준액(기준시가)이 1억 원 이하인 주택과 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다(분양권과 입주권은 가격 불문하고 주택 수에 포함). 따라서 실무에서는 이러한 부분을 놓치지 않는 것이 중요하다. 마지막으로 조정대상지역은 서울 등 고시된 지역을 말하며, 이들 지역 에서 주택을 취득하면 좀 엄격하게 세제를 적용한다.
이처럼 개정 취득세는 다주택자와 법인을 타깃으로 하고 있다. 이에 따라 이들이 주택을 취득하는 경우 상당한 지출을 감수해야 한다.
_‘취득세 중과세 대응법’ 중에서

“입주권도 주택이라고 하는데, 그게 무슨 말이야? 그리고 그렇게 되면 어떤 영향이 있지?”
인터넷 검색을 하던 이절세는 입주권도 주택이라는 말이 생소하게 들렸는지 야무진에게 질문했다.
“오빠, 입주권도 사실상 주택에 해당된다고 해. 헌 집이 헐리고 다시 새집으로 바뀌게 되기 때문이지. 그 결과 주택 수가 늘어나게 되므로 다주택 보유자는 과세가 될 수 있고, 또 기본적으로 1세대 1주택에 대한 비과세를 받는 것도 힘들 수 있을 것 같아.”
“…….”
이절세 팀장은 야무진의 말이 도대체 이해가 되지 않았다.

재건축 또는 재개발 사업에서 발생한 입주권을 권리로 생각하는 경우가 많으나 세법은 이를 주택으로 보아 과세 판단을 하고 있다. 예를 들어 1주택과 1입주권이 있는 상태에서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 것 같지만 입주권도 주택에 해당되므로 비과세를 적용받기가 힘들어질 수 있다.
_‘재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법’ 중에서