신방수 세무사의 부동산 세무 가이드북 : 실전 편

머리말 4
일러두기 12

제1장 부동산 세금 기초지식 쌓기
거래 전에 세금부터 점검하라 15
일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 20
부동산 업계는 전략으로 승부해야 한다 27
세무 업계는 모든 부동산 세금에 능통해야 한다 32
실력 더하기 조정지역과 세제의 적용 39

제2장 부동산 세금 절세원리의 모든 것
취득세 절세원리 47
보유세 절세원리 56
종합소득세 절세원리 63
양도세 절세원리 1(기본) 70
양도세 절세원리 2(양도차손이 있는 경우) 76
무상이전(상속·증여) 절세원리 81
실력 더하기 1 양도세 계산구조와 세율 적용법 87
실력 더하기 2 보유기간과 양도세 절세 포인트 97

제3장 주택 수 산정과 1세대 1주택 비과세 적용법
주택의 개념이 중요한 이유 105
소득세법상 주택의 개념 111
주택을 비주거용으로 일시 사용한 경우 세무상 쟁점 116
주택 수 산정이 중요한 이유 122
1세대 1주택 양도세 비과세(특례 포함) 총정리 128
1세대 1주택 비과세 원리 135
1세대와 관련된 1주택 비과세 사례 141
실력 더하기 고가주택에 대한 양도세 비과세와 과세방법 148

제4장 1세대 1주택의 비과세 특례(일시적 3주택 포함)
1세대 1주택의 비과세 특례 155
일시적 2주택(3주택 포함) 비과세 162
상속주택 1세대 1주택의 비과세 특례 167
혼인, 동거봉양 합가주택 1세대 1주택의 비과세 특례 177
소득세법상의 농어촌주택 1세대 1주택의 비과세 특례 183
조특법상 농어촌주택·고향주택 1세대 1주택의 비과세 특례 190
주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택의 비과세 특례 194
임대주택의 자동 말소에 따른 거주주택 1세대 1주택의 비과세 특례 199
실력 더하기 주택의 임대 등록과 세제 혜택 206

제5장 조합원 입주권(분양권)과 비과세 적용법
조합원 입주권과 양도세 비과세 223
주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 229
주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 235
실력 더하기 1세대 1주택의 비과세 특례를 위한 처분기한과 비과세 횟수 240

제6장 다가구주택·다중주택·상가겸용주택·별장· 감면주택 등과 절세법
다가구주택과 세무상 쟁점 243
상가겸용주택 절세법 251
별장(농어촌주택)과 세무상 쟁점 정리 257
주택 양도세 감면제도의 모든 것 261
실력 더하기 1 단독주택의 양도 관련 세무상 쟁점 269
실력 더하기 2 임의 재건축과 세무상 쟁점 277

제7장 상업용 부동산과 토지에 대한 세무상 쟁점
상업용 부동산과 세무상 쟁점 285
업무용 오피스텔과 부가세 쟁점 292
토지와 세무상 쟁점 296
비사업용 토지의 해법 301
실력 더하기 1 등기/세무신고 절차 306
실력 더하기 2 양도세 해명자료 다루는 방법 310
실력 더하기 3 국세부과 제척기간과 국세징수권 소멸시효 315

2. 서울 강남에 거주하고 있는 김영미 씨는 배우자가 1억 원에 취득한 부동산을 3년 전에 5억 원에 증여받아 최근 4억 원에 매도했다. 양도차익이 마이너 스가 나 양도세를 신고하지 않았는데 담당 세무서에서는 1억 원 상당의 세금을 물리겠다고 한다. 왜 그럴까?

현행 세법에서는 가족 간에 증여하고 증여일로부터 5년(2023년 이후 증여분은 10년) 이내에 해당 재산을 양도하면 이월과세라는 제도를 적용해 규제하고 있다. 이 제도가 적용되면 수증자의 양도세 계산 시 취득가액을 당초 증여한 배우자의 취득가액으로 하게 된다.

※ 상속·증여세 절세법 요약정리
· 상속세와 증여세는 규제사항이 많고, 관련 세금도 크기 때문에 반드시 세무 전문가를 통해서 일 처리를 하도록 한다.
· 상속세와 증여세 계산구조에 능통해야 한다.
· 상속재산가액과 증여재산가액을 어떤 식으로 평가하는지 이해해야 한다(원칙 : 시가, 예외 : 기준시가).
· 활용할 수 있는 공제제도에는 어떤 것들이 있는지를 확인해야 한다.
· 부동산을 상속이나 증여로 취득한 후 이를 양도할 때 발생할 수 있는 세무상 쟁점 등을 확인해야 한다(이월과세, 부당행위계산, 저가 양도 등에 따른 증여세 과세 등).*

Case
경기도 광명시에 사는 김용민 씨는 다음과 같이 주택을 보유하고 있다. 물음에 답하면?
· A(종전) 주택 : 2000년에 취득해 이곳에서 거주하다가 2006년 재건축 멸실 후 2010년 10월 완공해 현재까지 거주 중임.
· B(신규) 주택 : 2022년 6월 30일에 잔금청산 및 등기를 이전받아 배우자 명의로 아파트를 취득함.

Q1. 일시적 2주택에 대해서는 왜 비과세를 적용하는가?
주택은 국민의 기초생활과 관련 있으므로 거주지 이전 과정에서 세제를 지원하기 위해서다. 다만, 2주택을 보유한 경우 무작정 비과세를 적용하는 것이 아니라, ‘일정한 요건’*을 충족한 경우에만 이를 적용한다.
* 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분할 것 등의 요건이 있다.