신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북

머리말 •4
일러두기 •12
제1장 가족 간 부동산 거래의 실익
최근 가족 간의 거래가 빈번해진 이유 •14
가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다 •16
가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다 •21
가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다 •27
가족 간의 거래를 주저하는 이유 •32
대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까? •35
[실력 더하기] 가족 간의 거래방법 비교 •39

제2장 가족 간 부동산 거래의 실익
부동산 거래 시 발생하는 세금들 •44
가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들 •50
취득세 기초지식 1 : 취득의 개념과 납세의무자 •56
취득세 기초지식 2 : 취득세 과세표준과 취득세율 •59
양도세 기초지식 1 : 양도의 범위와 양도 시기 등 •63
양도세 기초지식 2 : 1세대 1주택 비과세 요건 •69
양도세 기초지식 3 : 양도세 과세방식 •74
양도세 기초지식 4 : 양도세 취득가액 이월과세 •78
양도세 기초지식 5 : 양도세 부당행위계산제도 •84
양도세 기초지식 6 : 이월과세와 부당행위계산 비교 •88
[실력 더하기] 소법, 지법과 상증법상의 규제(종합) •93

제3장 부동산 가격 산정방법이 중요한 이유
부동산 가격과 세무상 쟁점 •98
상증법상의 시가와 세무상 쟁점 •104
지방세법상의 시가와 세무상 쟁점 •110
소득세법상의 시가와 세무상 쟁점 •116
법인세법상의 시가와 세무상 쟁점 •122
[실력 더하기 1] 감정평가의 실익 •127
[실력 더하기 2] 세법상 감정평가와 관련해 주의해야 할 사항들 •131

제4장 부동산 매매(교환 포함)의 선택과 절세 포인트
부동산 매매의 장단점 •138
가족 간 매매 전후로 발생하는 세무상 쟁점 •142
가족 간 매매와 세무상 쟁점사례 •146
저가 양도와 세무상 쟁점사례 •152
고가 양도와 세무상 쟁점사례 •159
가족 간 매매 시 자금수수법 •165
가족 간의 차용에 따른 증여세 과세원리 •171
[실력 더하기 1] 교환거래와 세무처리법 •175
[실력 더하기 2] 가족 간 매매절차 •178

제5장 부동산 증여의 선택과 절세 포인트
부동산 증여의 장단점 •180
증여 전후에 발생하는 세금들 •184
부동산 증여취득세 다루는 방법 •188
부동산 증여세 다루는 법 •193
혼인·출산 증여공제 활용법 •198
수증자의 1세대 1주택 비과세 적용법 •202
사전 증여와 상속세 누적합산과세 •207
[실력 더하기 1] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 없는 경우) •213
[실력 더하기 2] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 있는 경우) •216
[실력 더하기 3] 증여 절차 •220

제6장 부담부 증여의 선택과 절세 포인트
부담부 증여의 장단점 •222
부담부 증여와 세무상 쟁점사례 •225
부담부 증여와 취득세 •231
부담부 증여와 국세(증여세와 양도세) •236
부담부 증여 시 양도세 관련 세무상 쟁점사례 •242
부담부 증여와 양도세 비과세, 이월과세와의 관계 •246
[실력 더하기 1] 매매와 부담부 증여의 선택 •251
[실력 더하기 1] 부담부 증여 절차 •256

제7장 부동산 상속의 선택과 절세 포인트
부동산 상속의 장단점 •258
상속 전후에 발생하는 세금들 •262
부동산의 상속과 세무상 쟁점사례 •267
부동산 상속세와 취득세 다루는 법 •273
동거주택 상속공제의 요건 •279
영농 상속공제 •284
상속대비를 못 한 고액 재산가의 해법 •289
상속세가 없더라도 신고해두면 이익이 되는 이유 •295
상속받은 주택과 농지 양도 시의 양도세 과세방법 •300
[실력 더하기 1] 상속 분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 •305
[실력 더하기 2] 상속 절차 •308

제8장 법인과의 거래 선택과 절세 포인트
법인과의 거래에 대한 장단점 •310
개인과 법인의 부동산 거래 시의 세무상 쟁점 비교 •315
법인에 저가 양도 시 실익 •320
법인에 고가 양도 시 실익 •326
법인에 증여 시 실익 •331
법인에 상속 시 실익 •337

[부록] 국세청의 감정평가사업에 대한 분석과 대응책 •343

최근 가족 간에 매매나 증여 등의 방법을 통해 부동산을 이전하는 경우가 많아지고 있다. 가족 간에는 이해관계가 일치하고 언제든지 재산을 이전할 수 있기 때문이다. 그렇다면 왜 이런 거래가 늘어나는지 그 이유부터 따져보자. 참고로 여기서 ‘거래’는 시장에서 제3자 간에 거래되는 것을 말하나, 이 책에서는 증여나 법인 등을 통한 거래도 포함한다.

소법은 상증법상의 시가 규정을 준용하고 있으나, 평가기간에서는 차이가 있다. 즉, 평가 기준일 전후의 6개월을 3개월로 변형해 준용하고 있다. 한편 법인세법은 자체적으로 시가 규정을 두고, 이 법에 따른 시가가 없는 경우 감정가액, 그리고 상증법상의 보충적 평가방법(기준시가 등)을 적용하도록 하고 있다. 따라서 매매가액이나 감정가액이 없다면 기준시가도 시가에 해당한다. 그런데 여기서 문제가 있다. 부동산 과다보유법인(자산비율이 50% 이상)의 비주거용 부동산(나대지와 상업용 건물)은 국세청의 감정평가사업의 대상이 될 수 있기 때문이다. 즉 이 법인이 상증법상 보충적 평가방법에 따라 주식 평가 등을 해 상속세나 증여세 등을 신고하면 국세청이 감정평가를 받아 이의 금액으로 신고가액을 경정할 수 있다는 것을 의미한다. 이에 대한 자세한 내용은 부록에서 확인할 수 있다.

상속의 관점에서 보면 합산과세, 상속공제 한도 축소 등의 불이익이 커 보인다. 따라서 상속세를 줄이기 위해 사전 증여를 잘못하면 되레 세 부담이 커질 수 있다. 이 중에서 상속세 합산과세는 널리 알려졌지만, 상속공제 한도 축소는 조금 생소하게 들릴 것이다. 간단하게 예를 들어보자.
예를 들어 자녀에게 1년 전에 증여한 재산 1억 5,000만 원을 포함해 상속재산이 모두 10억 원이라고 하자. 그런데 배우자가 있는 상태에서 상속이 발생하면 통상 10억 원까지는 상속공제가 적용되지만, 이 경우에는 상속세가 나올 수 있다. 상증법 제24조에서 상속공제 한도를 계산할 때 사전 증여가액에서 증여공제를 차감한 금액을 차감하도록 하고 있기 때문이다.*
즉 사례의 경우 총 상속가액이 10억 원이고 사전 증여에 따른 과세표준이 1억 원(1억 5,000만 원-5,000만 원)이므로 상속공제 한도가 9억 원이 된다. 따라서 상속세과세표준은 1억 원(10억 원-9억 원)이 되어 상속세가 과세될 수 있다. 결국, 이러한 문제를 피하기 위해서는 사전 증여 시점이 빨라야 함을 알 수 있다.
* 이외 상속인이 아닌 자에게 유증하거나 상속 포기를 통해 다음 세대가 상속을 받은 경우 해당 가액을 차감한다.