서울 아파트 상승의 끝은 어디인가

PART01 과거를 보면 미래가 보인다
지난 예측, 얼마나 적중했나
중장기 상승의 시그널
전세가의 2가지 의미
tip 서울 아파트 시장을 이끄는 소득 5분위

PART02 서울 아파트 시장, 과거 현재 그리고 미래
2018년, 이례적인 상승장
지금의 서울 집값, 분명히 비싸다. 그러나...
수도권 신도시의 위력
10년차 부부를 뛰어넘는 수요층
tip 분양가 상한제 6개월 유예는 어떤 영향을 미칠까
공급 감소, 이보다 더 큰 매물 감소
tip 과대평가된 이주 물량의 영향력
예상보다 늘어나는 통화량, 그 증가폭을 확대시킬 신도시 토지보상금

PART03 1등 입지는 다르다
왜 서울인가
내재가치가 가장 뛰어난 서울 아파트 14곳
tip 각 권역, 자치구의 아파트 수요는 얼마나 될까

PART04 그래서 어디를 사야 할까
서울과 경기 아파트 시장의 디커플링
경기 아파트 시장 중장기 전망
미래가치가 뛰어난 단지 78곳
tip 3가지 도구로 알아본 6대 광역시 매수 타이밍

장기 조정을 불러일으킬 만한 버블의 끝은 어느 정도 수준일까. 서울 아파트 매매·전세지수 그래프를 들여다보면 한 가지 눈에 띄는 것이 있다. 바로 매매지수와 전세지수의 이격 수준이다. 이격 수준을 알아보기 위해 매매지수를 전세지수로 나눈 결과를 수치화했다. 이 결과 놀라운 사실을 발견했다. (중략)
바로 매매지수가 전세지수의 164%에 달했다는 점이다. 매매지수가 전세지수의 1.64배 수준이었다는 것인데(매매가가 전세가의 1.64배라는 의미가 아니다), 이 수치까지 도달하자 매매가의 장기 조정이 시작됐기 때문에 ‘매매지수=전세지수×1.64’ 내외 수준이 서울 아파트 버블의 정점이라고 할 수 있겠다. 결론적으로 말하면 이 지점 근처까지 가기 전에 투자용 부동산은 정리하는 게 맞다.
- 『중장기 상승의 시그널』 중에서

서울 아파트의 전세가가 2018년 2분기에 하락한 이유는 서울 자체의 공급 이슈가 아니었다. 2018년 4분기부터 2019년 상반기까지 전세가 하락을 촉발시킨 직접적 이유, 즉 헬리오시티 입주와는 무관하다. 주택 공급이 부족하다던 서울 아파트의 전세가가 2018년 2분기에 하락한 이유는 동탄 신도시를 위시한 수도권의 거대한 입주 물량이 연쇄적으로 영향을 미쳐 서울까지 그 파도가 밀려왔기 때문이다.
- 『전세가의 2가지 의미』 중에서

2000년대 서울 아파트가 폭등한 시기를 돌아보면 2004년 판교 신도시, 2006년 광교신도시 토지보상금이 풀린 시기와 전후로 들어맞으며, 2008년 8월 글로벌 금융위기 이후 하락 전환한 서울 부동산도 2009년 다섯 차례의 금리 인하 및 위례신도시 토지보상금으로 다시 반등될 만큼 유동성 확대의 힘은 이미 입증됐다. 이러한 상황을 감안할 때, 3기 신도시 사업이 진행되면서 나올 토지보상금은 서울 부동산에 상방 압력을 제공할 것이다. 토지보상금의 지급 시기를 눈여겨봐야 한다.
- 『예상보다 늘어나는 통화량, 그 증가폭을 확대시킬 신도시 토지보상금』 중에서