부동산 변곡점이 왔다

추천사_지금 우리에게 필요한 자세
프롤로그_서울 부동산, 변곡점을 맞이하다

1장 서울 부동산, 역대 최장기간 상승의 동력

• 수요의 증가
• 공급의 감소
• 유동성 확대
• 규제의 부작용
Deep Dive 1. 금리와 집값은 무관하다?
Deep Dive 2. 신박한 평행 이론
Deep Dive 3. 다주택자 규제의 허상
Deep Dive 4. 전셋값 폭등은 임대차3법보다 금리 인하 때문이다?

2장 변곡점을 맞이한 서울 그리고 수도권

• 부동산 버블을 판단하는 객관적인 지표
• 버블 수준을 알려주는 주택구입부담지수
• 전세가 대비 매매가의 버블을 알려주는 전세가율
• 두 지표로 본 서울 부동산의 현재 상황
• 지금이 하락장이 아니다?
• 중장기 고점이 당겨진 이유
• 변곡점 이후의 서울과 수도권 부동산
• 하락장에서 특히 조심해야 할 곳
Deep Dive 1. 멸실 물량을 고려한 순공급 물량보다 서울의 입주 물량이 유의미한 이유
Deep Dive 2. 주택구입부담지수를 중요하게 보는 이유
Deep Dive 3. 고평가는 고평가다
Deep Dive 4. 전세에서 월세로의 전환이 가져올 영향
Deep Dive 5. 규제 완화 영향은?

3장 광역시별 상황 및 투자 적기 진단

• 네 가지 지표로 살펴보는 광역시 부동산 시장 펀더멘털
• 부산: 고평가, 입주 물량 줄어드는 2024년 이후에 주목
• 대구: 입주 물량 부담 지속 전망, 조정 후 저평가 국면
• 인천: 2024년까지 적지 않은 물량 부담, 2026년 이후 공급 감소 활용
• 광주: 현재는 고평가, 2024년 이후 장기간 공급 부족 가능성
• 대전: 가장 고평가된 가격대에 적지 않은 중장기 물량 부담까지
• 울산: 상대적으로 저평가된 광역시
• 현금 부자가 많은 광역시는?
• 광역시 중 톱픽은 바로 이곳

4장 서울 재진입 시점, 언제가 최적일까?

• 주택구입부담지수, 전저점과 중장기 평균 사이
• 전세가율, 60%라는 숫자를 기억하자
• 1년의 반등이 주는 의미
• 재건축 단지의 역발상
Deep Dive 1. 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 나쁜 시기는 따로 있다

5장 중장기 미래의 입지

• 피할 수 없는 고령화 시대
• 더욱 중요해지는 직주근접
• 슬세권의 부각
• 진화하는 신축 대단지
Deep Dive 1. 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이
Deep Dive 2. 백화점 매출 순위로 본 양극화 상황

6장 미래 입지가 더욱 강화될 추천 단지

• 다섯 가지 추천 기준
• 서울(동남권)
│래미안원베일리 │반포미도1차 │신반포메이플자이 │래미안리더스원 │청담르엘 │래미안대치팰리스 │개포우성1·2차 │선경1·2차 │디에이치퍼스티어아이파크 │디에이치자이개포 │잠실우성1·2·3차 │아시아선수촌 │잠실주공5단지 │미성크로바 │헬리오시티 │송파파크하비오푸르지오 │고덕그라시움
• 서울(서남권)
│삼부 │시범 │아크로타워스퀘어 │아크로리버하임 │목동7단지 │목동1·5·6단지 │신길센트럴자이 │힐스테이트클래시안 │래미안에스티움 │마곡엠밸리7단지 │e편한세상서울대입구1차 │금천롯데캐슬골드파크1·3차 │힐스테이트뉴포레
• 서울(도심권)
│용산센트럴파크 │경희궁자이 │래미안옥수리버젠 │e편한세상옥수파크힐스
• 서울(동북권)
│서울숲리버뷰자이 │래미안위브 │상계주공1·2·3·5단지
• 서울(서북권) 201
│마포래미안푸르지오 │공덕자이 │신촌숲아이파크 │DMC센트럴자이 │DMC파크뷰자이1·2단지 │성산시영
•경기
│위례자연앤래미안e편한세상 │자연앤힐스테이트 │광교중흥S클래스 │광명역써밋플레이스 │광명역U플래닛데시앙 │광명역센트럴자이 │철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지 │철산주공12·13단지 │영통아이파크캐슬1단지 │힐스테이트영통 │고잔롯데캐슬골드파크
• 부산
│연산롯데캐슬골드포레 │연산더샵 │연제롯데캐슬데시앙 │사직롯데캐슬더클래식 │레이카운티 │명륜아이파크1단지 │해운대자이1차 │부산더샵센텀포레 │광안자이
• 대구
│대신센트럴자이 │남산롯데캐슬센트럴스카이 │남산자이하늘채 │수성롯데캐슬더퍼스트 │수성범어W │교대역하늘채뉴센트원 │이안센트럴D │동대구역화성파크드림 │동대구역센텀화성파크드림
• 인천
│힐스테이트부평 │부평역해링턴플레이스 │e편한세상부평역센트럴파크 │부평SKVIEW해모로 │래미안부평 │두산위브더제니스센트럴여의 │더샵인천스카이타워1단지 │주안역센트레빌 │송도글로벌파크베르디움 │송도에듀포레푸르지오 │송도더샵그린스퀘어 │송도베르디움더퍼스트
• 광주
│광주그랜드센트럴 │금남로중흥S클래스&두산위브더제니스 │무등산아이파크
• 대전
│이스트시티1단지 │신흥SKVIEW │도안린풀하우스18단지

에필로그_혼돈의 시대 속으로

서울 부동산은 ‘예상을 뛰어넘는 계기’로 인해 자신이 지닌 펀더멘털보다 더 격하게 오버슈팅되면서 변곡점을 앞당겼다. ‘예상을 뛰어넘는 계기’란 첫째는 코로나19 사태에서 비롯된 유동성 급증으로 발생한 매매가 급등(2021년)이고, 둘째는 글로벌 인플레이션 심화에 따른 금리 급등(2022년)이다. 2019년과 2020년에 펴낸 책을 통해 2021년 급등 전망을 이야기했으나, 2006년 이래 사상 최대 수준의 폭등이 일어나리라는 것까지는 예상하기 쉽지 않았다. 더욱이 러시아-우크라이나 전쟁이 발발해 글로벌 인플레이션과 금리 급등이 이토록 빠르게 진행되리라는 점도 예상하기 어려웠다.

지난 하락장을 반추해보면 하락장에서 가장 많이 떨어진 곳은 전세가율이 낮은 곳이었다. 앞서 전세가는 ‘주택의 사용가치’, 매매가는 ‘주택의 사용가치 + 주택의 투자가치’라고 설명했는데, 이를 달리 말하면 전세가는 주택의 실수요가 반영된 것이고 매매가는 주택의 실수요와 투자 수요가 모두 반영된 것이라고 할 수 있다. 상승장에서는 호재가 즉시 반영되면서 가격이 거침없이 상승하는 반면, 하락장에서는 투자 수요부터 감소하다 보니 주택의 사용가치(전세가)보다 투자가치(매매가)가 많이 반영된 곳이 더욱 급히 떨어지기 마련이다. 그런 연유로 지난 하락장에서도 전세가율이 낮은 지역과 재건축 아파트가 많이 하락했다.