신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북

머리말 …… 4
| 일러두기 | …… 12

제1장 주택임대사업자의 세금이 위험하다
01 임대사업자들이 아우성을 치는 이유 …… 15
02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18
03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24
04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32
| 심층분석 | 주택임대업 세무관리는 어떻게 해야 할까? …… 39

제2장 민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)의 이해
01 민특법이 중요한 이유 …… 43
02 임대사업자의 등록과 거부 그리고 말소 …… 47
03 민특법상 임대의무기간(공실 포함)과 쟁점 …… 56
04 임대료(최초임대료, 증액 제한 등)와 쟁점 …… 63
05 기타 보증가입의무 등 …… 73
| 심층분석 | 민특법상 과태료 …… 76

제3장 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계
01 민특법과 세법의 관계 …… 83
02 등록유형과 세제의 관계 …… 85
03 기존 등록에 대한 등록말소제도의 도입 …… 91
04 말소의 종류와 세제지원의 관계 …… 97
| 심층분석 ① | 말소 이후의 민특법과 소득세법상 지켜야 할 의무 …… 103
| 심층분석 ② | 자동말소에 따른 민특법 및 세법상 임대의무기간 분석 …… 105
| 심층분석 ③ | 자동말소 후 임대료 5% 초과 계약에 따른 쟁점 분석 …… 110

제4장 주택임대사업자의 양도소득세 실무 관련 기초지식 쌓기
01 주택임대업에 대한 세제정책의 변화 …… 119
02 주임사에 대한 양도세 지원제도 …… 123
03 주임사의 거주주택 비과세지원 원리 …… 128
04 임대주택 양도세 지원원리 …… 135
| 심층분석 ① | 거주주택에 대한 최종 1주택 보유기간 재계산 분석 …… 140
| 심층분석 ② | 장기임대주택 외 일반주택에 대한 과세와 이에 대한 대책 …… 144

제5장 거주주택 양도소득세 비과세 적용법
01 주임사의 거주주택 비과세 적용법 …… 151
02 주임사의 거주주택 비과세 규정분석 …… 160
03 거주주택 비과세 1회 적용 관련 쟁점 …… 169
04 주임사의 일시적 2주택 비과세와 쟁점 …… 175
05 자동말소(또는 자진말소) 시의 거주주택 비과세 적용법 …… 180
06 임대주택의 거주주택 전환과 쟁점 …… 185
07 거주주택 양도세 비과세 신고 관련 쟁점 …… 193
| 심층분석 | 거주주택 양도세 비과세 쟁점 분석(저자의견 포함) …… 197

제6장 장기임대주택과 양도소득세 중과배제
01 3주택 양도세 중과세의 원리 …… 207
02 2주택 양도세 중과세의 원리 …… 214
03 중과배제되는 장기임대주택 완전분석 …… 221
04 장기임대주택의 중과배제 관련 이슈분석 …… 233
05 중과배제를 받지 못하는 임대주택들 …… 240
| 심층분석 | 양도세 중과세 한시적 폐지와 주임사에 대한 영향 …… 249

제7장 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면
01 조특법상 장기보유특별공제 특례제도 …… 253
02 조특법상의 장기보유특별공제 특례와 쟁점 …… 259
03 단기에서 장기로 변경한 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례 …… 267
04 조특법상 장기일반임대주택과 양도세 100% 감면 …… 272
| 심층분석 ① | 단기임대에서 장기임대로 변경 시의 양도세 분석 …… 277
| 심층분석 ② | 장기임대주택의 상속과 증여, 포괄양수 등에 따른 세제지원의 변화 …… 279
| 심층분석 ③ | 장기임대주택을 증여하면 어떤 일들이 벌어질까? …… 282

제8장 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점
01 주임사와 재건축에 따른 쟁점들 …… 289
02 임대주택 또는 거주주택의 입주권과 거주주택 비과세 …… 293
03 임대주택의 재건축과 양도세 중과배제 …… 300
| 심층분석 | 말소종류에 따른 세제지원의 변화 …… 303

제9장 건설임대주택의 양도소득세 절세 특집
01 민특법과 세법상 건설임대주택의 정의 …… 307
02 건설임대주택에 대한 세제지원 …… 310
03 건설임대주택 사업자의 거주주택 비과세 …… 315
04 건설임대주택과 양도세 중과배제 …… 320
05 건설임대주택과 장기보유특별공제 특례 …… 325
| 심층분석 ① | 미분양주택 임대등록과 세무상 쟁점 …… 328
| 심층분석 ② | 법인의 주택임대업과 세제혜택 …… 331

임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. <개정 2018. 1. 16, 2018. 8. 14, 2019. 4. 23>

☞ 이는 임대료를 올릴 수 있는 상한을 말한다. 5% 이내에서 올릴 수 있도록 하고 있다. 세법도 이러한 룰에 맞춰 세제지원을 펼치고 있다.

▷ 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우 생애 1회 내에서 거주 주택에 대해 비과세 지원을 한다.

· 거주주택 비과세(1세대 1주택, 일시적 2주택, 기타 비과세특례)
· 최종 임대주택의 거주주택 전환 시 비과세(직전거주주택 양도일 이후분에 한함)

☞ 거주주택 비과세는 주임사의 거주용 주택에 대한 특례적인 성격의 제도에 해당한다. 따라서 일반규정인 1세대 1주택 비과세와는 달리 요건이 매우 까다롭다. 이는 그만큼 리스크가 크다는 것을 의미한다.

▷ 장기임대주택은 기본적으로 5년, 8년 등만큼 임대해야 하는데, 중간에 임대기간이 계속되지 않을 수 있다. 이 경우 조특령 제97조의 규정을 준용하는데, 여기에서는 전 임차인과 후 임차인의 공실이 3개월 미만인 경우에는 이를 임대기간에 포함하지만, 이를 넘어 가면 이를 빼고 5년 등의 요건을 충족해야 한다.