신방수 세무사의 2023 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

머리말 앞으로 부동산 세금은 어떻게 흘러갈까?…… 4
일러두기 …… 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀
01 부동산 세제는 어떻게 작동되고 있는가? …… 15
02 2023년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔까? …… 18
03 양도세는 뭐가 바뀔까? …… 21
04 앞으로 세제의 핵심도 보유세가 될까? …… 25
05 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? …… 29
심층분석 2023년 현 정부의 부동산 세제정책 예상 …… 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들
01 국세와 지방세의 차이는? …… 37
02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? …… 40
03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? …… 45
04 주택 수 산정방법은? …… 48
05 세목별 일시적 2주택 차이는? …… 53
06 세목별 상속주택과 지방 저가주택에 대한 차이는? …… 56
07 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? …… 60

제3장 취득세 완전 분석
01 취득세 개편내용은? …… 67
02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? …… 71
03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? …… 76
04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? …… 81
05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? …… 87
심층분석 취득세 인상과 양도세·법인세 절세효과 …… 92

제4장 보유세 완전 분석
01 보유세는 어떻게 개편되었는가? …… 99
02 최근의 종부세 개편내용은? …… 101
03 재산세의 과세방식은? …… 105
04 종부세의 과세방식은? …… 110
05 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? …… 120
06 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? …… 124
07 종부세 세율과 80% 세액공제의 적용법은? …… 129
08 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? ·…… 136
09 다주택자의 2023년 종부세는 얼마나 줄어들까? …… 141
10 1주택자의 2023년 종부세 부담은 얼마나 줄어들까? …… 147
심층분석 종부세 절세 방법 …… 152

제5장 양도세 완전 분석
01 양도세는 어떻게 작동하고 있는가? …… 157
02 최근의 양도세 개정내용은? …… 161
03 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? …… 164
04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 발생할까? …… 169
05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 나올까? …… 173
06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? …… 176
07 거주요건을 면제받을 수 있는 방법은? …… 179
심층분석 1 양도세 중과세폐지에 따른 효과분석 …… 186
심층분석 2 부동산 매매업 세제가 중요한 이유 …… 190

제6장 분양권의 세제 완전 분석
01 분양권과 관련해 개정된 내용들은? …… 197
02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? …… 201
03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? …… 206
04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? …… 211
05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? …… 215
심층분석 1 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 …… 218
심층분석 2 분양권과 조합원입주권의 비교 …… 220

제7장 임대주택의 세제 완전 분석
01 주택임대등록제도 어떻게 바뀌었을까? …… 227
02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? …… 231
03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀌었을까? …… 237
04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀌었을까? …… 241
05 임대사업자의 양도세 중과배제는 어떻게 바뀌었을까? …… 245
06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀌었을까? …… 249
07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀌었을까? …… 253
08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 될까? …… 257
심층분석 1 재건축·재개발과 주택임대업 세제 …… 260
심층분석 2 주택임대업 리스크 관리법 …… 26

제8장 증여세 완전 분석
01 최근 부동산 대책과 관련해 달라진 증여세의 내용은? …… 269
02 2023년 주목해야 할 증여 관련 개정내용은? …… 273
03 부동산을 증여하면 관련 세금은? …… 277
04 부담부 증여를 할 때 세금은? …… 282
05 부동산을 자녀에게 양도하면 관련 세금은? …… 287
06 배우자 간에 증여할 때 주의해야 할 것은? …… 292
심층분석 부동산 구입자금 출처조사와 증여세와의 관계 …… 296

제9장 법인의 세제 완전 분석
01 법인 관련 세제개편의 내용은? …… 301
02 현 정부의 법인 관련 세제개편의 방향은? …… 304
03 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? …… 306
04 법인이 주택을 신탁하면 종부세를 피할 수 있는가? …… 309
05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? …… 314
06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? …… 317
심층분석 1 법인전환 관련 양도세 이월과세와 취득세 감면 개정 …… 320
심층분석 2 2023년 부동산 세제완화 추진안 ·…… 322

이상과 같이 2023년의 부동산 세제는 전반적으로 완화될 가능성이 있지만 세제는 전보다 더 복잡해질 가능성이 높다. 현행 세제의 틀이 유지된 상태에서 선별적으로 제도개선이 뒤따를 가능성이 높기 때문이다. 예를 들어 최근에 정부에서 개정한 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 종부세 1세대 1주택 특례 적용 시 주택 수에서 제외되는데, 이러한 내용을 취득세와 양도세 등과 비교해야 혼란이 줄어든다. 결국 독자들이 실수요자에 해당하든, 투자 수요자에 해당하든 부동산 세제를 정교하게 다루어야 손해 보지 않는 2023년이 될 것으로 보인다.

원래 ‘주택 수’는 양도세에서 비과세를 결정하거나 중과세율을 결정할 때 필요한 요소였다. 그런데 요즘은 취득세와 종부세에서도 아주 중요한 요소로 자리매김을 하고 있다. 이하에서는 취득세, 종부세, 양도세 관점에서 주택 수를 어떤 식으로 산정하고 있는지 알아보자.
1. 취득세
원래 지방세법상 주택에 대한 취득세는 주택법상 주택에 대해 물건별로 과세가 되기 때문에 주택 수가 중요하지 않다. 하지만 최근 다주택자를 대상으로 취득세율이 조정되면서 주택 수 산정방법이 중요하게 되었다. 자세한 내용은 뒤에서 살펴보고 여기에서는 개략적인 내용만 살펴보자. 2020년 8월 12일 이후부터 취득세 중과세를 위한 주택 수에는 주택법상 주택 외에 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔, 신탁주택도 모두 포함한다. 다만, 시가표준액 1억 원 이하의 주택, 농어촌주택 등이 주택 수에 포함되면 불이익이 예상되는 주택들은 주택 수를 산정할 때 제외된다.

심층분석 종부세 절세방법
종부세는 주택을 어떤 식으로 보유하느냐에 따라 세금차이가 발생한다. 따라서 이에 대한 대책을 세울 때에는 본인의 상황에 맞는 방법을 찾는 것이 중요하다. 참고로 종부세는 6월 1일을 기준으로 부과되므로 이를 줄이기 위해서는 이날 전에 증여나 처분 등을 하는 것이 좋다.
1. 1세대 1주택을 보유한 경우
1) 1세대 1주택을 단독명의로 보유한 경우
1세대가 1주택을 보유하고 있는데, 그 주택을 세대원 중 한 사람의 명의로 보유하고 있다고 하자. 이 경우 어떤 혜택이 있는지 나열부터 하면 다음과 같다.
• 기본공제 외에 추가로 5억 원(2023년은 기본공제 9억 원에 3억 원을 추가하면 총 12억 원을 적용받음)을 공제받을 수 있다.
• 일반세율이 적용된다.
• 장기보유 및 고령자에 대한 세액공제를 받을 수 있다.
• 세부담 상한율은 150%가 적용된다.
2) 1세대 1주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우
1세대 1주택이나 이를 공동으로 보유한 경우에는 앞의 내용이 다음처럼 바뀐다.