신방수 세무사의 2025 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

머리말 2025년 부동산 세금은 어떻게 흘러갈까? 4
일러두기 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀
01 부동산 세제는 어떻게 작동하고 있는가? 15
02 2025년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔까? 18
03 양도세는 뭐가 바뀔까? 21
04 앞으로 세제의 핵심도 취득세가 될까? 25
05 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? 30
심층분석 2025년 현 정부의 부동산 세제정책 예상 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들
01 국세와 지방세의 차이는? 39
02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 42
03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 47
04 주택 수 산정방법은? 50
05 세목별 일시적 2주택 차이는? 55
06 세목별 상속주택과 지방 저가주택에 대한 차이는? 58
07 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? 62
심층분석 2024년 1·10 세제정책에 따른 맞춤별 전략 66

제3장 취득세 완전 분석
01 취득세 개편내용은? 71
02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? 75
03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? 80
04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? 85
05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? 91
심층분석 취득세 인상과 양도세·법인세 절세효과 96

제4장 보유세 완전 분석
01 보유세는 어떻게 개편되었는가? 101
02 최근의 종부세 개편내용은? 105
03 재산세의 과세방식은? 109
04 종부세의 과세방식은? 114
05 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? 124
06 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? 128
07 종부세 세율과 80% 세액공제의 적용법은? 133
08 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? 140
09 다주택자의 2025년 종부세는 얼마나 줄어들까? 145
10 1주택자의 2025년 종부세 부담은 얼마나 줄어들까? 151
심층분석 종부세 절세방법 156

제5장 양도세 완전 분석
01 양도세는 어떻게 작동하고 있는가? 161
02 최근의 양도세 개정내용은? 165
03 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? 168
04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 발생할까? 173
05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 나올까? 177
06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? 180
07 거주요건을 면제받을 수 있는 방법은? 184
심층분석 1 양도세 중과세 한시적 또는 영구적 폐지에 따른 효과분석 191
심층분석 2 부동산 매매업 세제가 중요한 이유 195

제6장 분양권의 세제 완전 분석
01 분양권과 관련해 개정된 내용들은? 201
02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? 205
03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? 210
04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? 215
05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? 219
심층분석 1 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 222
심층분석 2 분양권과 조합원입주권의 비교 224

제7장 임대주택의 세제 완전 분석
01 주택임대등록제도 어떻게 바뀌었을까? 231
02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? 235
03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀌었을까? 241
04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀌었을까? 246
05 임대사업자의 양도세 중과배제는 어떻게 바뀌었을까? 250
06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀌었을까? 254
07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀌었을까? 258
08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 될까? 262
심층분석 1 재건축·재개발과 주택임대업 세제 265
심층분석 2 주택임대업 리스크 관리법 268

제8장 증여세 완전 분석
01 최근 부동산 대책과 관련해 달라진 증여세의 내용은? 273
02 최근 주목해야 할 증여(상속 포함) 관련 개정내용은? 277
03 부동산을 증여하면 관련 세금은? 281
04 부담부 증여를 할 때 세금은? 286
05 부동산을 자녀에게 양도하면 관련 세금은? 291
06 배우자 간에 증여할 때 주의해야 할 것은? 296
심층분석 부동산 구입자금 출처조사와 증여세와의 관계 300

제9장 법인의 세제 완전 분석
01 법인 관련 세제개편의 내용은? 305
02 현 정부의 법인 관련 세제개편의 방향은? 308
03 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? 311
04 법인이 주택을 신탁하면 종부세를 피할 수 있는가? 314
05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? 319
06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? 322
심층분석 1 법인전환 관련 양도세 이월과세와 취득세 감면 개정 325
심층분석 2 부동산 세제완화 추진안 327

1세대 1주택이나 일시적 2주택자의 경우에는 현행의 규정이 그대로 적용될 것으로 보인다. 그동안 문제점으로 지적되었던 것들은 2022년 5월 10일 이후에 대부분 개정되었기 때문이다. 이에 더해 2023년 1월 12일과 26일에는 모든 세목에 걸쳐 일시적 2주택 처분기한을 2~3년에서 ‘3년’으로 통일해 세제를 단순화시키는 한편, 실수요자들의 부담을 대폭 줄여주었다. 한편 최근 혼인 비과세 특례기한이 5년에서 10년으로 연장되었고, 상생임대주택에 대한 비과세 특례기한이 2024년 말에서 2026년 말로 연장되는 등 미세한 조정이 있을 것으로 보인다.

양도세에서 일시적 2주택은 실수요자로서의 성격이 강하므로 신규 주택 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용한다. 이때 투자용으로 이 제도를 활용하는 것을 방지하기 위해 신규 주택은 종전 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 한다.

Q 부부 공동명의 특례를 신청하면 무조건 유리할까?
아니다. 공동명의 1주택자 특례는 주택의 공시가격, 보유 지분율 등 현황에 따라 유불리가 달라질 수 있기 때문이다. 국세청 홈택스 ‘종합부동산세 간이세액계산’ 서비스를 이용하면 쉽게 상황별 세액을 계산할 수 있다.

Q 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인가?
부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세 의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속 토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 한다.