집합건물법의 관리단 분쟁사례

집합건물의 의미 28
관리단 당연설립 36
일부 공용부분 관리단 성립 관련 사례 47
관리단 집회 관련 절차 52
관리인 선임 그리고 해임 128
구분소유자의 공용부분과 관련된 권한 및 한계 156
공용부분 변경 관련 분쟁 167
관리규약과 관련된 분쟁 183
구분소유자의 권한 및 한계 197
공동 이익에 반하는 자에 대한 청구 225
관리비 관련 분쟁 241
업종제한 관련 분쟁 279
주상복합건물에서의 분쟁 304
수익형 호텔 관련 법적 분쟁 330
대규모 점포 관련 분쟁 340
입주자대표회의와 관리단과의 관계 375
위탁관리업체와의 분쟁 및 기타 관리 관련 분쟁 386
대지사용권 관련 사례 403
형사 범죄 425
부록 : 아파트와 상가간 주차방해 사건 정리 430

집합건물의 의미

집합건물법에서 구분소유의 목적의 의미 등 (대법원 2020. 2. 27 선고 2018다232898 판결 [건물])

집합건물법상 구분건물임을 판단하는 기준(대법원 2019. 11. 15. 선고 2019두46763 판결[조합설립인가취소])

관리단 당연설립

집합건물법 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결)

구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 집합건물법이 적용되는 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의의 적부(서울민사지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합38971)

집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다 하더라도 이를 집합건물법 소정의 관리단으로 볼 수 없다고 한 사례(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다43851 판결)

관리단 사건에서 관리단만이 당사자능력을 가질 뿐, 관리단 대표회의는 당사자능력이 없다(서울남부지방법원 2017카합20041 업무방해금지가처분)


일부 공용부분 관리단 성립 관련 사례

집합건물의 어느 부분이 일부공용부분인지 결정하는 기준 (대법원 2021. 1. 14 선고 2019다294947 판결 [공유물인도청구])

관리단 집회 관련 절차

1. 소집권자

구분소유자 1/5의 동의로서 관리인에게 관리단 집회 소집을 요구하는 경우 일정한 의안에 관하여 목적사항을 구체적으로 밝혀 요구하여야 하고 그렇지 않을 경우 해당 의안의 요구는 무효(의정부지방법원 고양지원 2015비합24 관리단집회소집허가)

구분소유자 1/5의 동의를 받은 사람은 법원에 관리단 집회 소집허가를 신청하게 되고 이 경우 구분소유자 1/5 전원이 소송의 당사자가 되어 법원에 허가를 신청하여야 한다(의정부지방법원 고양지원 2015비합24 관리단 집회 소집 허가).

관리규약에서 관리위원회 회장이 관리단 집회를 소집할 수 있다고 규정한 경우 실질적인 관리단집회 소집권한의 주체 (대전지방법원 천안지원 2018. 12. 14. 선고 2018가합476)

2. 소집동의

집합건물법 제33조 제4항에서 정한 임시 관리단집회를 소집할 수 있는 구분소유자의 수는 자연적 의미의 구분소유자를 의미한다(대법원 2016. 9. 23. 선고 2016다26860 판결).

관리단 집회 소집 동의와 관련하여 소집동의의 방식으로 문자나 팩스에 의한 동의도 가능하다(서울중앙지방법원 2016가합512212 판결).

관리단집회 소집 동의를 네이버밴드에 댓글 형식으로 받았더라도 원칙적으로 부적법하지는 않다(부산지방법원 동부지원 2016가합101708 판결)

소집동의의 방법에 문자메세지 전화 등을 통하여도 가능/ 일부 구분소유자에 대하여 우편함 삽입이 예외적으로 적법하다는 사례 (서울동부지방법원 2021. 1. 28. 선고 2019가합104929 [총회결의무효확인])

3. 소집통지

집합건물법상 소집통지는 완화된 발신주의를 채택하고 있어 집합건물법에 규정된 절차에 의하여 진행하면 충분하다(서울고등법원 2016라20966 결정).

소집통지서에 발의자 명단이 기재되지 않을 경우 부적법할 여지가 있다 (서울남부지방법원 2020. 6. 30. 선고 2019가합115700 [관리행위 중지 및 건물인도 등])

[동지] 소집통지서에 발의자를 기재해야 한다는 판례 (광주지방법원 2020. 7. 9. 선고 2019나66155 [관리사무소 인도청구])

4. 의결권

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항 본문에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때에 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 [관리비등])

위임장 제출과 동시에 본인 확인 서류가 첨부되지 않았다고 하여 위법하다고 볼 수 없다 / 관리단집회에서 의결권을 대리행사하는 대리인 자격이 구분소유자로 한정되지는 않는다(서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 2010나65841 판결).

위임장 제출과 동시에 본인 확인 서류가 첨부되지 않았다고 하여 위법하다고 볼 수 없다 / 관리단집회에서 의결권을 대리행사하는 대리인 자격이 구분소유자로 한정되지는 않는다(서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 2010나65841 판결).

집합건물법 개정으로 인하여 구분소유자와 임대차 계약을 체결한 임차인은 구분소유자의 명시적 위임 없이도 관리단집회에서 의결권 행사가 가능하다(서울중앙지방법원 2016. 8. 18. 선고 2015가합534871 판결).

집합건물법 제41조 상의 관리단 집회를 하지 않을 경우 4/5의 동의를 받아야 한다는 규정은 강행법규로서, 관리단 규약으로 이를 감경 또는 가중할 수 없다(서울고등법원 2015. 11. 27. 선고 2015나6298 판결).

관리단 집회와 관련하여 구분소유자 또는 관리단의 구성원이 아닌 관리단 자체 즉 단체 자체에 대한 위임은 불가능하다(대구고등법원 2017나385).

구조상 이용상 독립성이 사라진 집합건물에서 집합건물법이 적용되는지 여부 그리고 의결권 행사자를 결정하는 기준(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결)

하나의 전유부분의 공유자들이 과반수의 지분권자가 아닌 한 자신의 지분비율대로 의결권을 행사할 수 없다 (서울고등법원 2019. 2. 13. 선고 2018나2022877)

관리단 집회에서 의결권 행사의 원칙적인 귀속주체는 ‘임차인’이 아닌 ‘구분소유자’이다 (서울중앙지방법원 2018. 10. 4. 선고 2018가합516782)

수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 것이라면 구분소유자의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정)

5. 결의취소의 소와 결의 무효확인의소의 구분

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조의2에서 정한 결의취소의 소의 대상이 되는 하자의 정도 및 위 규정에서 정한 취소사유로 인해 취소할 수 있는 결의가 제척기간 내에 제기된 결의취소의 소에 의하여 취소되지 않는 한 유효한지 여부(적극) (대법원 2021. 1. 14 선고 2018다273981 판결 [관리비])

집합건물법 제42조의2 결의취소의 소와 무효확인의 소의 관계 (의정부지방법원 고양지원 2017. 5. 17. 선고 2016가합1045 임시관리단집회및관리인선임무효확인)

관리단 집회 결의일로부터 6개월 이내에 결의와 관련한 하자를 원인으로 결의 무효확인의 소를 제기하였다면, 소송 중 결의 취소소송으로 소를 변경하였다고 하더라도 6개월의 제척기간을 준수한 것으로 본다(부산지방법원 2016가합3280 총회결의무효확인등).

관리단 집회에서 임원선임결의가 있은 후 다시 개최된 관리단집회에서 종전 결의를 그대로 인준하거나 재차 임원선임결의를 한 경우, 종전 임원선임결의의 무효확인을 구할 이익이 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2011다69220 판결)

관리인 선임 그리고 해임

관리인 해임 소송을 제기할 경우 소송의 상대방은 관리단과 관리인을 상대로 해야 하고 그렇지 않을 경우 부적법 각하(대법원 2011. 6. 24. 선고 2011다1323 판결)

관리인 지위 부존재확인소송을 제기할 경우, 그 상대방은 관리단일뿐 관리인이 아니다(서울남부지방법원 2017가합103734 결의무효 확인의소)

관리인 선임 결의가 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의로 가능한지 여부(적극) 및 그와 같은 서면결의를 함에 있어서 관리단 집회의 소집·개최가 필요한지 여부(소극) (대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결)

집합건물의 “분양계약서”에 건축주를 집합건물의 관리인으로 한다는 내용이 포함된 사안에서, 수분양자들로 구성된 관리단집회의 관리인선임 결의에 갈음하는 서면결의가 있다고 본 사례(대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결)

관리인이 존재하지 않고 운영위원회만 구성된 경우, 운영위원장은 관리인이 아니지만, 관리위원회 전원이 각자 관리단의 대표권을 행사할 수 있다(서울중앙지방법원 2015. 7. 16. 선고 2014가합592443 판결).

집합건물에서 관리단 층별 대표를 집합건물법상의 절차가 아닌 임의 추대 방식으로 선출할 경우, 그 지위는 인정될 수 없다(서울남부지방법원 2013. 10. 15. 선고 2013가합103569 판결).

관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항이 강행규정인지 여부(대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결)

집합건물법 제24조 3항에 따른 해임청구권을 근거로 법원에 해임청구를 할 수 있는 사유(서울중앙지방법원 2013가합74290 판결)

집합건물법상 관리인 해임청구권이 인정된 사례 (수원지방법원 안양지원 2021. 10. 22. 선고 2021가합100880 [관리인해임 청구])

소제기 당시 부적법하게 선출된 관리단 대표라고 하더라도, 변론 종결 전까지 그 선출 및 소송행위에 관하여 관리단집회에서 적법하게 추인 받는다면 상대방은 더 이상 부적법함을 다툴 수가 없다(수원지방법원 안산지원 2013가단25811 판결).

구분소유자의 공용부분과 관련된 권한 및 한계

집합건물에서 특정 구분소유자가 공용부분을 배타적으로 사용할 경우, 다른 구분소유자는 관리단 집회를 거치지 않고 소유권에 기한 방해배제청구로서 특정 구분소유자에게 그 철거를 구할 수 있다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결)

건물 외벽에 일부 구분소유자가 임의로 자신의 간판을 설치하였을 경우 구분소유자 중 1인이 소유권에 기한 방해배제청구로서 철거를 구할 수 있는지 여부(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결)

구분소유자들에 대한 공용부분 수익금의 분배 여부는 관리단집회를 통하여 결정되어야 한다 (서울중앙지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020가단2524 [수익금배분 청구의 소])

공용부분 변경 관련 분쟁

대지상에 견고한 철골조립식주차장을 설치하는 것이 공용부분 변경인지 아니면 관리행위인지 여부(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다85133 판결)

공용부분 관리를 넘어선 변경에 해당하는 정도, 범위(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결)

특정 층의 에스컬레이터를 철거하였다고 하더라도 이는 해당 층 구분소유자에 대하여 개별적 동의를 받아야 하는 공용부분 변경 사항은 아니다(서울북부지방법원 2017. 2. 17. 선고 2016나32047 판결).

공용부분을 분양 또는 임대하는 내용의 계약을 체결하기 위해서는 모든 구분소유자의 동의가 필요하다(대법원 2016. 11. 24 선고 2015다39289 판결).

관리규약과 관련된 분쟁

관리규약 자체에 대한 무효확인을 구할 수는 없다 (광주지방법원 2021. 9. 16. 선고 2020가합1112 [관리규약 결의 무효확인])

일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 상가관리규약이 집합건물법 소정의 관리단 및 규약에 해당하지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결)

집합건물에 존재하는 관리 규약은 그 내용이 강행법규에 위반되거나 그 외 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해하여 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회 관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정된다면 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2009. 4. 9 선고 2009다242 판결)

서울시 관리규약 준칙은 관리규약 개정을 위한 참조 자료에 불과하다(서울중앙지방법원 2017. 2. 16. 선고 2016가합6816 판결)

관리규약이 존재하지 않는 관리단에서는 관리위원회의 유효 여부 (서울남부지방법원 2018. 11. 9. 선고 2018가합100893)

구분소유자의 권한 및 한계

집합건물법상 열람 등사청구 권한을 가진 자 (대법원 2021. 3. 19. 선고 2020마7128 결정 [집합건물의소유및관리에관한법률위반])

공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유ㆍ사용하고 있는 경우, 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있는지 여부(소극) (대법원 2020. 5. 21 선고 2018다287522 전원합의체 판결 [부당이득금])

구분소유자가 가지는 공용부분에 관한 보존행위의 의미와 한계 (대법원 2019. 9. 25 선고 2015다42360 판결 [토지인도등])

구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유ㆍ사용한 경우, 해당 공용부분을 점유ㆍ사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(원칙적 적극) (대법원 2020. 5. 21 선고 2017다220744 전원합의체 판결 [건물인도등])

공동 이익에 반하는 자에 대한 청구

공동이익에 반하는 자에 대하여 청구를 할 수 있는 요건 및 당사자 적격(서울고등법원 1986. 10. 8. 선고 86나2225 판결)

공동이익에 반하는 자에 대한 결의는 금지된 행위가 “특정”되어야 하고 “구체적인 결의”를 통해서만 가능하다(인천지방법원 2016나14737 공작물 철거)

공동 이익에 반한 자에 대한 청구의 의미와 적용범위(서울남부지방법원 2015가단215391 판결)

일부 구분소유자가 그 구분소유자의 소유물을 훼손하는 행위에 대해서 일정한 요건하에 다른 구분소유자가 공동의 이익에 반함을 이유로 그 행위의 정지, 결과 제거, 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있다(부산지방법원 동부지원 2019. 1. 9. 선고 2018가합104114)

관리비 관련 분쟁

관리비 채권의 귀속 주체가 당연히 관리단임을 전제로 위탁관리업체가 관리비 청구의 소를 제기한 경우 임의적 소송신탁에 해당하나 합리적 필요가 있으므로 당사자적격이 인정된다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결).

관리업체 명의로 하는 관리비 청구는 예외적으로 가능하지만 이미 위탁관리계약이 종료되었다면 더 이상 관리비청구에 있어 원고적격의 지위에 있지 않다 (서울중앙지방법원 2020. 12. 1. 선고 2019가합505109 [관리비])

관리업체에 대한 해지는 보류한 채 단순히 관리비 징수 권한만을 정지시킬 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다88207 판결)

관리업체의 방해로 인하여 건물을 사용·수익하지 못하였을 경우 관리비 산정의 기준이 되는 기산점(대법원 2011. 9. 29. 선고 2009다26985,26992 판결)

임차인이 사용하였던 전기·수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 내용의 관리규약 또는 구분소유자간 합의가 존재하지 않은 이상 임차인이 사용한 전기·수도료를 구분소유자에게 청구할 수 없다(서울중앙지방법원 2012가단197564 판결).

관리단에서 관리규약에 없는 홍보비를 징수한 것은 무효로서 더 이상 지급할 의무는 없으나, 기 지급한 금액에 관하여 부당이득반환청구는 인정될 수 없다(인천지방법원 부천지원 2013가합1746 판결).

소방 안전상 등의 위험으로 인하여 영업을 못했다는 이유로 관리비 지급을 거절하기 위해서는 그 위험은 추상적 위험이 아닌 구체적 위험 정도여야 한다(제주지방법원 2016. 6. 24. 선고 2014가단14596 판결)

일반관리비는 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 관리비를 정할 수 없는 항목에 포함되므로, 별도의 정산방법에 의해 부담액이 결정될 수 있다(서울고등법원 2015나11986)

관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 집합건물법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 전유면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결)

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조가 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정인지 여부(소극) (대법원 2021. 9. 30 선고 2020다295304 판결 [부당이득반환청구의소])

관리비에 대한 부당이득반환 또는 불법행위 손해배상청구는 민법상의 총유규정이 적용되므로 관리단집회의 결의를 거쳐서 제기하여야 한다 (서울고등법원 2018. 12. 21. 선고 2018나2037176)

집합건물의 관리단 등 관리주체가 관리비 체납을 이유로 단전단수 조치를 하기 위한 요건 (대법원 2021. 9. 16 선고 2018다38607 판결 [손해배상(기)])

업종제한 관련 분쟁

수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종제한 약정을 위반할 경우 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 수 있는지 (대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정 [가처분이의])

지정 업종의 보호를 받고 있는 구분소유자가 있는 경우 관리규약 개정을 통하여 그와 같은 지정업종 보호를 삭제하는 경우에는 단순 관리규약의 개정만으로는 불가능하고 지정업종의 보호를 받은 구분소유자의 특별한 승낙이 있어야 가능하다(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정)

업종제한을 규정한 관리규약을 변경하는 것은 해당 업종을 독점적으로 영위하고 있는 구분소유자의 권리와 직접 관련이 있는 사항이기 때문에 일반 의결 정족수로는 부족하고 해당 구분소유자의 동의를 받아야 한다(서울북부지방법원 2014가합21780 판결).

가처분 진행 도중에도 업종이 지정된 점포의 소유자가 제3자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도 업종제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지가처분을 구할 보전의 필요성이 있다고 인정한 사례[대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정]

업종이 제한된 채 분양된 점포의 양수인 또는 임차인은 업종 제한 약정을 준수할 의무가 있고, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의로 해당 약정을 사후 변경할 수 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결)

관리규약에 의하여 새로이 업종 제한에 관한 조항을 신설할 경우 사실상 독점적으로 영업을 하고 있는 일부 구분소유자에게 집합건물법 제29조1항의 특별한 영향을 미치는 자에 해당함을 이유로 승낙을 받아야 하는지 여부(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다36004 판결)

분양계약서에 지정업종 또는 업종 제한이 명기된 경우 해당 업종 제한을 위반한 자에 대하여 동종업종의 영업금지를 청구할 수 있는 권리가 있고 이는 수분양자 뿐만 아니라 양수인 그리고 세입자까지 공통적으로 적용되어 세입자까지도 청구가 가능하다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결)
분양계약서 등에서 업종 제한을 두는 경우 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 제한업종의 변경이 불가능하다(대법원 2003다45496 영업금지 등).

상가분양계약에 있어서 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에게도 적용되고 이는 주된 채무이므로 이를 이유로 분양계약 해제도 가능하다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결)

관리단의 관리규약 개정시 특정 업종제한이 포함된다고 하더라도, 이러한 업종 제한이 특정 구분소유자의 이익을 해한다고 해석할 수 없다(서울중앙지방법원 2013가합93598).

주상복합건물에서의 분쟁

아파트/상가 업무시설에 대한 구분관리 안건에 대한 결의는 입주자대표회의 결의가 아니라 관리단 명의로 집회를 소집하여 아파트와 상가 구분소유자 모두의 의견을 수렴해야 한다(대전지방법원 2017카합50467).

주상복합건물에서 상가와 별도로 아파트로 구성되어 있을 경우 상가와 아파트가 당연히 구분되어 별도의 관리단이 성립되는 것은 아니다(서울동부지방법원 2015가합109728 판결).

주상복합단지에서 아파트와 상가가 구조적으로 분리되었다고 하더라도 집합건물법상 일부공용부분 관리단이 당연히 성립하는 것은 아니고 일정한 요건을 갖추어야 가능하다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263 판결).

주상복합 건물 중 아파트 부분에 관하여 공동주택관리법(구 주택법)이 적용되기 위해서는 해당 건물이 구 주택법이 개정되기 전인 2007년 이후에 사용승인을 받았거나, 최소한 150세대 이상의 세대수로 구성되어야 한다(수원지방법원 2016. 12. 2. 선고 2015가합65236 판결).

주상복합 건물에서 상가만의 관리단이 성립하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항의 일부 공용부분 관리단으로서 별도의 조직행위를 거쳐야만 가능하다(서울고등법원 2017. 3. 7. 선고 2016나2071004 판결).

주상복합 건물에서 아파트와 상가가 분리되었다고 하더라도 공용부분 수익은 각자의 지분 비율에 의하여 분배된다(서울고등법원 2016나5643 판결).

수익형 호텔 관련 법적 분쟁

준공 지체 및 무이자 대출 약정 위반으로 계약해제 가능한지 여부 (제주지방법원 2017. 11. 2. 선고 2017가합10158 판결)

위탁운영계약의 실질은 임대차 계약이고 임대차 계약에 관한 그 의무를 이행하지 못하였을 경우에는 임대차 계약 해지할 수 있으며 더 나아가 현재 점유하고 있는 공용부분까지 관리단 또는 구분소유자에게 인도할 의무가 있다(제주지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017가합12086 판결).

수익형 호텔 관리단은 전체 공용부분에 대하여 관리단집회 결의로서 현재 위탁관리회사에 대해서 건물 인도를 청구할 수 있다(부산고등법원 2018. 10. 31. 선고 2018나52276 판결)

대규모 점포 관련 분쟁

구 유통산업발전법에 따른 대규모점포의 개설등록 및 구 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장관리자 지정이 '수리를 요하는 신고'로서 행정처분에 해당하는지 여부(적극) (대법원 2019. 9. 10 선고 2019다208953 판결 [관리비])

집합건물에 관리단외에 유통산업발전법상의 대규모 점포관리자가 별도로 있었을 경우라도 집합건물의 주차장 등 공용부분에 대한 관리권은 집합건물법상의 관리단에게 존재한다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 2017다291524(독립당사자참가의소) 판결)

주차장 등의 공용부분이 대규모점포의 운영‧관리에 불가분적으로 연결되어 있다는 특별한 사정이 없는 한 대규모점포관리자에게 공용부분에 대한 관리권한은 인정되지 않는다 (서울중앙지방법원 2019. 3. 8. 선고 2018카합21324)

유통산업발전법에 따라 대규모 점포 관리자가 선정되었을 경우 점포등에 대한 관리비 징수 등의 업무는 구분소유자로 이루어진 관리단이 아닌 유통산업발전법 상의 관리자에게 이관된다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다46570 판결).

대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들에게서 점포를 임차하여 매장을 운영하는 상인들에게 관리비를 부과·징수할 권한이 있는지 여부(적극) (대법원 2011. 10. 27. 선고 2008다7802 판결)

유발법상 대규모 점포 시장관리자가 대규모 점포의 구분소유자들로 구성된 ‘관리단’에 대하여 관리비를 청구할 수는 없다 (서울중앙지방법원 2019. 1. 23. 선고 2016나78105)

유발법상 대규모 점포 관리자가 점포입점상인으로부터 관리비를 징수하는 행위는 ‘대규모점포 등을 유지‧관리하기 위한 업무’로 적법하다 (부산지방법원 2019. 1. 17. 선고 2017나47212)

대규모점포관리자가 관리단의 영업방해 행위로 인하여 피해를 입은 구분소유자에 대하여 관리비 청구를 할수 있는지 (대법원 2019. 12. 27. 선고 2018다41610 [관리비])

입주자대표회의와 관리단과의 관계

입주자대표회의에 집합건물법상의 관리단 권한을 포괄 위임하였다고 본 특별한 사례(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결)

입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정한 공동주택관리규약의 효력(=무효)(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)

입주자대표회의는 구분소유자를 대신하여 물권적 방해배제 청구를 대신하여 행사할 수 없고 대외적인 권한을 행사할 여지도 없다(수원지방법원 안산지원 2013가합6398 사건)

위탁관리업체와의 분쟁 및 기타 관리 관련 분쟁

집합건물이 만들어지고 구분소유자가 구성되기 전 시행사가 지정한 관리업체는 한시적인 관리업무만을 맡을 수 있을 뿐이다(부산지방법원 동부지원 2016카합10003 업무방해금지가처분).

관리단이나 관리인이 아닌 이상 구분소유자 개인으로서는 위탁관리업자에 대하여 계약의 해지를 요구할 수 없고, 계약 종료 확인을 구할 확인의 이익도 없다(인천지방법원 2013가합7055 판결)

관리단의 부적법한 대표가 체결한 위탁관리계약은 무효이고 더불어 표현대리가 성립할 여지가 없다면 위탁관리계약의 효력을 인정할 수 없다(서울고등법원 2016나2017185 판결).

방화셔터가 제대로 작동하지 않아서 손해가 확대되었다면, 관리단과 관리업체에게도 화재로 인한 손해를 배상할 책임이 있다(서울중앙지방법원 2014. 10. 16. 선고 2013가합535689 판결)

관리단이 주차 시설의 관리를 타 업체에 도급을 주었다면 주차시설의 고장으로 인하여 발생한 손해에 관하여 점유자의 책임을 부담하지 않고, 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치 의무를 다하였으므로 소유자의 책임도 부담하지 않는다(서울중앙지방법원 2014나2265 판결)

관리단 정확히 관리인이 선임되기 이전 건축주와 계약한 관리업체의 관리권한이 유효한 기간 (청주지방법원 2018. 11. 8. 선고 2018카합133)

임기가 종료되었다고 하더라도 민법상 위임사무 처리규정에 따라 업무수행권이 존재함으로 관리인 지위 부존재 확인을 구할 이익이 있다(부산고등법원 2016나57178 회장당선무효확인).

대지사용권 관련 사례

구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위가 추후 경매 절차시 대지지분까지 효력을 미치는 지 여부(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결)

아파트일 경우 전유부분만 소유권이 이전되고 대지 지분에 관하여 소유명의가 아직까지 이루어지지 않아 이전이 되지 않고 있는 상황에서 해당 전유부분이 경매, 매도되었을 경우 대지 지분의 소유자 확정(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결)

대지 지분이 정리되지 않았다고 하더라도 대지 지분은 구분소유권과 일체로 처분되어야 하지만 경매 목적물에 관하여 수분양자가 분양대금을 완납하지 못한 경우 분양자로서는 대지사용권을 근거로 분양대금 납부를 동시이행 항변할 수 있다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결)

구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위가 추후 경매 절차시 대지지분까지 효력을 미치는 지 여부(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결)

구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우, 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 인정되는지 여부(원칙적 소극) (대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결)

집합건물 대지의 소유자가 대지사용권 없이 전유부분을 소유하는 구분소유자에 대하여 전유부분의 철거를 구할 수 있는지 여부(적극) (대법원 2021. 7. 8 선고 2017다204247 판결 [건물등철거])

형사 범죄

단체의 대표자 개인이 자신이 소송당사자가 된 민·형사사건의 변호사 비용을 단체의 비용으로 지출한 경우, 횡령죄가 성립하는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2011. 9. 29. 선고 2011도4677 판결)

관리단 집회에서 이미 완성된 투표지 대장에 피고인이 자신의 이름을 기입하여 일련번호를 하나 더 만들었다면 이는 사문서 변조 및 변조사문서 동행사죄에 해당한다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009도9997 판결)

부록 : 아파트와 상가간 주차방해 사건 정리(법률신문 기고)