경매는 3대를 행복하게 합니다

PART 01 성공과 실패의 모든 경험을 담았다
01 어쌤의 생애 첫 입찰기, 그 결과는? 12
02 우리는 임의경매를 거쳐 강제경매 신청을 준비하게 되었다 18
03 포기하지 않으면 실패는 성공을 위한 값진 경험이 된다 28
04 소액 투자의 정석 36
05 전략적인 사고방식 46
06 권리 분석은 쉽다. 그러나 대항력 있는 임차인이 있는 경우엔 다르다 58
07 발품 실전 가이드(임차인 미상) 70
08 구분 없는 상가의 묘미 78
09 지울 수 없는 경매인의 빨간 줄 86
10 현재보다 미래의 쓰임새 96
11 선순위 가등기 덕분에 수익률 100% 달성 106
12 맹지 위 법정지상권 114
13 경매 투자자로 거듭나기 124
14 보이는 것이 전부가 아니다 132
15 길고 긴 싸움 142
16 도곡동 타워팰리스 150
17 경매를 이기는 NPL 투자 160

PART 02 경매 인생 에피소드
01 부자(富者, Rich) 172
02 경매를 배워야 하는 이유 176
03 패찰을 축하합니다 180
04 경매와 급매 사이 186
05 사상누각 190
06 투자의 양면성 194
07 이상한 오피스텔 200
08 무려 92명이나 입찰한 사건에 낙찰자가 미납한 사연 204
09 온비드 공매 210
10 위반건축물 간과하다가 큰코다칩니다 214
11 40년 전통 유명한 맛집의 임대인이 될 수 있었는데 218

어쌤의 생애 첫 입찰기, 그 결과는?
건설사에서 근무하다가 부동산업으로 일을 시작한지 한 달쯤 되던 날 처음으로 입찰을 보기 위해 수원지방법원 성남지원에 방문하게 되었습니다. 저의 인생 첫 입찰 물건은 사건번호 [2019타경56253] 성남시 분당구 구미동의 아파트였습니다. 이 물건을 선택한 이유는 경매가 처음이라서 가장 익숙하고 자신 있는 동네를 골랐을 뿐입니다. 1994년부터 현재까지 살고 있는 분당은 저에게 제2의 고향이나 다름이 없거든요.

건설업에서 부동산업으로 직업을 전향하게 되면서 해당 분야의 전공을 갖추기 위해 부동산대학원을 졸업했습니다. 그때 학과 시간 중 경매 과목을 이론으로 배운 적은 있지만 막상 실전에 부딪친다고 생각하니 저도 모르게 긴장이 되었습니다. 긴장을 풀기 위해 입찰 전날 밤 이른 시간 잠자리에 누워서 유튜브로 입찰하는 방법을 찾아봤던 기억이 납니다. 다음 날 아침 입찰 시간 전 여유 있게 법원에 도착하기 위해 나름대로 일찍 차를 가지고 출발하였는데 수원지방법원 성남지원 주차장은 이미 빼곡한 상태로 만차였습니다. 법원은 집에서 가까운 거리라서 지하철을 타고 가도 됐었는데 조금 더 편하자고 무심코 차를 끌고 나오면서 주차장 여건을 사전에 체크하지 못한 겁니다.
‘어? 이러다가 큰일 나겠는데’
방문 차량은 대부분 경매 때문에 왔을 텐데 이 시간에 출차는 없을 것 같다는 생각이 문득 들었습니다. 차가 빠질 때까지 막연하게 기다리지 말고 법원 근처 도로변 갓길 주차장에 주차를 하기로 마음 먹었습니다. 법원에서 차를 돌려 빠져나온 후 주변 도로를 천천히 배회했지만 그곳마저도 자리가 없었습니다. 매각기일 법원은 인파가 넘친다는 것을 전혀 생각하지 못한 겁니다. 법원에서 몇백 미터 멀리 떨어진 곳에 겨우 주차를 하고 시계를 보니 이미 10시 10분쯤 지나고 있었습니다. 입찰은 10시부터 시작인데 지각 아닌 지각에 마음이 더 조급해졌습니다. 약속 장소에 늘 여유 있게 미리 도착하는 편인 저의 MBTI 유형은 J(계획형)이거든요.

성남지원은 어찌나 건물들이 많은지 제3별관을 찾아 들어오기까지 쉽지 않았습니다. 입찰 법정 안에 비치된 입찰 서류를 챙겨서 마감 시간 내 다행히 입찰 봉투를 입찰함에 제출을 하고 방청석에 앉아서 입찰 마감을 기다렸습니다. 급할수록 돌아가라는 옛말처럼 나름 차분하게 서류를 작성한 것 같았지만 고액 수표로 입찰 보증금을 함께 제출해서인지, 혹시 오타나 실수를 하진 않았을까 찝찝한 마음에 정신없던 그 순간을 떠올리며 개찰이 시작되기 만을 기다렸습니다.
‘설마 입찰가격 기재란에 0 하나를 더 적진 않았겠지?’
그 후로 저는 늘 집에서 미리 기일입찰표를 작성해서 가는 습관이 생겼습니다.

그날 인상 깊었던 장면이 있었는데, 마감 직전인 11시 08분쯤 어떤 분이 요란하게 법정 안으로 들어와서는 입찰 서류를 챙긴 후 입찰 작성대로 들어갔습니다. 정신없이 입찰을 준비하던 그분의 모습이 아직도 생생합니다. 저뿐만 아니라 법정 안 많은 사람들은 그분의 행동에 집중을 했습니다. 11시 10분 00초 집행관이 입찰 마감을 알리는 그 순간 입찰 작성대에서 천 가리개를 헤치고 나온 그분은 입찰 봉투를 입찰함에 욱여넣었습니다. 방청석 모두가 집행관을 응시하며 순간 정적이 흘렀습니다. 하지만 야구에서 전력 질주 후 슬라이딩으로 홈베이스를 찍었지만 간발의 차이로 아웃이 된 상황처럼 그분의 입찰 자격은 법원의 직권으로 무효 처리가 되었습니다. 아침에 주차 문제로 조급했던 순간이 떠오르면서, 아쉬워하며 퇴장하는 그분의 마음이 어느 정도 공감됐습니다.
드디어 개찰이 시작되었고 법정 안 인파를 줄이기 위해 입찰자 수가 많은 사건부터 진행하겠다는 안내가 나왔습니다. 그리고 곧바로 제가 입찰에 참여한 사건번호 [2019타경56253]의 입찰자들을 호명했습니다.
‘구미동 아파트가 오늘의 인기 물건이구나.’
무려 34명이나 되는 응찰자들이 법대 앞으로 나왔습니다. 집행관이 34개의 입찰 봉투를 하나씩 펼치는 과정을 지켜보면서 가슴이 콩닥콩닥 뛰기 시작했고 로또 발표 방송을 현장에서 생중계로 보는 것처럼 순식간에 낙찰과 패찰이 눈앞에서 정해졌습니다. 차순위매수신고의 자격도 안 되는 금액으로 저는 패찰의 고배를 맛봤습니다. 깨끗한 권리로 구성된 분당 구미동의 아파트는 시세의 90%로 입찰한 제3자가 낙찰이 되었는데 입찰 참가자 34명 중에서도 저는 하위권이었던 것 같습니다. 경매는 매매보다 싸게 받을 수 있다는 막연한 생각에 너무 욕심을 부렸던 결과였습니다.

깨끗한 권리의 아파트는 시세보다 극단적으로 낮게 취득할 확률이 매우 낮습니다. 시장의 일반적인 원칙이죠. 그럼에도 불구하고 대부분 경매에 대한 경험이 부족한 초급자들은 입찰 금액을 입찰 최저가에 중심을 두고 산정하는 경향이 있습니다. 그 이유는 2등과 금액 차이가 불안하고, 낙찰받고 매각 시 수익에 대한 확신이 부족하기 때문입니다.

누구에게나 처음은 있고, 처음부터 잘할 수는 없습니다. 그러니까 그냥 꾸준히 하면 됩니다. 패찰하고 사무실로 복귀해서 바로 정보지를 열람하여 또 다른 물건들을 찾았습니다. 지금까지 살면서 경매란 외국에서 유명한 미술품을 팔거나 농수산물 산지에서 도매로 넘기는 것만 있는 줄 알았는데, 이런 신세계가 있다니 아쉽지만 정말 짜릿한 하루였습니다. 그렇게 부동산 경매에 점점 흥미가 생기기 시작했습니다. 꾸준히 하다 보면 어느새 나도 모르게 자전거의 보조 바퀴를 떼고 타는 순간처럼 전문가가 되어있을 모습을 상상하며, 그 꿈을 기대했던 것 같습니다.

복잡하고 어려운 용어 대신 쉽고 재미있게 알려주는 경매 에세이!
수익률 100% 성공 사례부터 보증금을 날렸던 실패의 경험을
한 권에 다 모았다!!