지성의 돈되는 부동산 1인법인

여는 말_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법
감수의 말_ “이봐, 해 보기나 했어?” (이승현 세무사)


Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

초보일수록 법인으로 시작하라
법인 설립에 대한 오해와 진실 | 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자

중과의 시대, 법인이 필요한 이유
절세의 차원이 다르다 | 중과 규제에서 자유롭다 | 비교과세의 영향을 받지 않는다 | [J's TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유 | [J's TIP] 법인과 임대사업자는 다르다

각종 비용이 절약된다
활동비를 세금에서 공제받을 수 있다 | 법인 운영비용으로 인정되는 항목들 | 건강보험료가 줄어든다 |모든 비용 처리는 투명하게

법인을 활용한 합법적 명의 분산
명의를 나눌수록 세금은 줄어든다 | 공동투자보다 법인 설립이 낫다 | 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자 | 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민 | [J's TIP] 부부가 함께 투자해야 하는 이유

대출규제에서 상대적으로 자유롭다
법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가 | 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자 | [J's TIP] 현금만 쓴다고 신용등급이 높아질까

리스크를 분산할 수 있다
투자자라면 항상 리스크를 생각하자 | 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기 | 공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다

개인의 세금 VS 법인의 세금
개인의 취득세 vs 법인의 취득세 | 개인의 보유세 vs 법인의 보유세 | 개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세 |개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세·추가과세 | 법인의 부가가치세 | [J's TIP] 법인은 장기보유특별공제가 없다

Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각


Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법

기본사항 결정하기
법인 이름은 겹치지 않게 | 주소지는 과밀억제권역을 피해서 | 사업목적은 가능하면 다양하게 | [J's TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다

지분 관련 내용 결정하기
자본금은 많을 필요가 없다 | 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자 | 법인 발기인 및 대표이사는 누구로 할까 | 감사로는 누구를 임명할까 | 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다 | [J's TIP] 공무원도 법인을 설립할 수 있을까 | [J's TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것

도전! 법무사 없이 셀프 설립하기
법인 정관 작성하기 | 등기소에서 법인 등기하기 | 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기 | [J's TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자 | [J's TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자

기존 부동산을 법인으로 넘기려면
현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도’를 활용하자 | 현금이 적다면 ‘세감면 현물출자’를 활용하자 | [J's TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다

기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다
문제는 기존 법인의 채무 | 마이너스 법인을 인수한다면 | 다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다

Focus_ 법인과 증여 문제


Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

법인으로 부동산 매입하기
명의변경 특약을 활용하자 | 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법

법인으로 대출 받기
제1금융권만 생각하지는 말자 | 신규법인이 오히려 유리할 수 있다 | 인당 대출 한도를 비교해 보자 | [J's TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품

법인으로 부동산 임대하기
법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할 | 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다 | [J's TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자

법인으로 부동산 매도하기
복잡한 부가가치세 구조를 이해하자 | 부가가치세 부담을 피하고 싶다면

법인에게는 손해 보는 것도 전략이다
올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제 | 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다

법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까
활동비를 법인카드로 충당하기 | 소액주주가 더 많이 배당받는 차등배당 | 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금 | 대표가 법인에게 빌려주는 가수금

Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다


Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우

인건비는 어떻게 처리할까
임직원 월급은 얼마가 적당할까 | 4대 보험료는 어떻게 처리할까 | 가족도 직원으로 채용할 수 있을까 | [J's TIP] 4대 보험료 모의계산 사이트 | [J's TIP] 건강보험 직장가입자의 피부양자 등록

법인카드는 만능이 아니다
적격증빙의 중요성 | 법인카드 활용 범위는 어디까지일까

그 밖의 비용 처리하기
사업장 임대료 처리하는 방법 | 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법 | 인테리어 비용 처리하는 방법 | 애매할 땐 일단 가지급금으로

세금계산서 발행하기
인테리어 및 공사 비용 | 컨설팅 비용

법인을 청산하는 경우
폐업을 해도 법인이 사라지지는 않는다 | 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산 | 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산

세무조사에 대비하는 자세
평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다 | 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템 | 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가

Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라

닫는 말_ 지식은 나눌수록 불어난다
부록. 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 모음

중과지역 내 주택이라도 1가구1주택자에 대해서는 양도세가 비과세됩니다. 하지만 8·2 대책 이후로는 이 요건도 까다로워졌습니다. 이전까지는 1주택자가 2년 이상 보유만 해도 양도세가 비과세되었지만 2017년 8월3일 이후에 취득한 주택은 보유뿐만 아니라 실제 거주도 2년 이상 해야 1주택자에 대한 비과세가 가능해진 겁니다.
상황이 이렇다 보니 세금이 부담스러워서 투자를 꺼리거나 보유한 물건을 팔지 않고 버티는 경우가 생겼습니다. 그러나 계속 보유만 한다면 돈은 대체 언제 벌 수 있을까요? 세금이 무섭다고 월급을 안 받는 직장인은 없습니다. 마찬가지로 투자자들도 무조건 버티기보다는 어떻게 해서든 물건을 팔아서 차익을 남길 생각을 해야 합니다.
이런 상황에서 법인의 매력은 더욱 부각될 수밖에 없습니다. 법인은 양도세 적용 대상이 아닙니다. 이 말은 양도세 중과도 적용받지 않는다는 뜻입니다. (중과의 시대, 법인이 필요한 이유)

생각해 보세요. 부동산 투자를 하다 보면 어차피 보일러를 수리하고, 도배와 장판을 교체하고, 임장을 하게 됩니다. 낙찰받은 집의 보일러를 수리하는 데에 30만 원, 도배·장판 교체에 50만 원 해서 총 80만 원이 들었다고 합시다. 개인일 때에는 이 80만 원이 내 통장에서 빠져나갑니다. 그렇다고 필요경비로 인정받는 항목도 아니라서 세금공제도 받을 수 없습니다. 그냥 쓰고 나면 사라져 버리는 돈이죠. 반면에 법인이라면 똑같이 80만 원의 돈이 내 통장이 아닌 법인통장에서 빠져나갑니다. 어디 80만 원뿐일까요? 투자를 하다 보면 알게 모르게 지출이 꽤 생깁니다. 임장 가면서 채워 넣은 자동차 기름값, 고속도로 통행료, 입찰하러 갔다가 법원에서 사먹는 점심값, 중개소 사장님과 면담할 때 사들고 갈 음료수 한 상자 값…. 이런 돈만 내 통장이 아닌 법인통장에서 지출된다고 해도 상당한 금액이 절약됩니다. (각종 비용이 절약된다)

그런데 처음부터 투자 목표와 매도 시점을 분명하게 정해 놓지 않으면 나중에 문제가 생기기 쉽습니다. 사람마다 매도하고 싶은 시점이 다를 수 밖에 없거든요. 나는 단기간에 매매차익을 내고 정리하고 싶은데 다른 참여자는 더 기다려 보자고 합니다. 그러면 서로가 서로의 발목을 붙잡는 셈이 되는 겁니다. 투자를 해보면 아시겠지만 갖고 있는 물건을 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있는 경우는 매우 드뭅니다. 그때그때 상황에 맞춰 팔지 말지를 빠르게 판단해야 하는데, 잠깐 망설이다가 못 팔고 시기를 놓치는 경우도 많습니다. 혼자 할 때에도 타이밍 잡기가 힘든데, 여러 명이 함께 하면 어떨까요? 제가 공동투자를 권하지 않는 것은 그 때문입니다. (법인을 활용한 합법적 명의 분산)