부동산 경매 더하기

프롤로그 : 저자의 부동산 투자 역사를 만나다!

Part 1 시작을 위한 첫걸음 떼기
01 부동산 경매, 도대체 넌 뭐니?
02 방대한 부동산 지식, 경매로 완성되다!
03 경매! 누구나 부자의 길로?
04 경매와 공매를 구분해보자
05 경매정보는 어디서?
06 경매는 누구나 참여할 수 있을까?

Part 2 부동산 권리 뽀개기 ? 권리분석을 위한 사전지식
01 부동산과 관련된 권리의 종류를 먼저 알아보자
02 물권과 채권의 차이점은 뭘까?
03 저당권과 근저당권 무엇이 다를까?
04 가압류에 대한 상식
[상식 더하기] ‘자급명령제도’란 무엇인가?
05 전세권과 일반적인 전세는 완전히 다르다!
06 지상권, 큰 그림으로 그려보자!
07 지역권은 또 뭐야?
08 가등기를 알아보자
[상식 더하기] ‘담보가등기’이야기
09 말도 많고, 탈도 많은 유치권! 얜 뭘까?
10 환매특약등기란?

Part 3 권리분석은 스스로 할 수 있어야 한다! - 권리분석의 기초
01 권리분석의 이해
[상식 더하기] 기본 중의 기본 등기사항증명서 보는 법
02 말소기준 권리와 소멸주의, 인수주의

Part 4 등기부에 나타나는 권리의 분석
01 경매에서의 저당권과 근저딩권
02 전세권 권리분석
03 지상권, 경매에서 어떻게 될까?
04 가등기 사용설명서
05 ‘대지권 미등기’와 ‘대지권 없음’의 의미
06 토지에 별도등기가 있다?

Part 5 등기상의 보전처분인 가압류와 가처분 분석
01 경매 물건에서 가압류는 어떻게 될까?
02 가처분의 이해와 실제 사례

Part 6 권리분석의 완성 ? 임차인 분석
01 주택임대차보호법과 임차인의 강력한 무기 대항력
02 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
03 제일 앞선 권리, 소액임차인 최우선변제권
04 ‘임차권등기명령’ 이야기
05 전입세열람 확인방법
06 상가임차인을 위한 상가임대차보호법
07 순식간에 순위가 바뀐다! 대위변제 이야기
08 임차인 권리분석 실전 사례

Part 7 부동산 경매 절차의 모든 것
01 부동산 경매절차 한눈에 보기
02 경매, 용어만 친숙해도 절반은 성공!
03 경매의 이해관계인이란?
04 채권신고의 최고와 통지
05 무잉여 경매와 채권자 매수신청
06 임차인의 우선매수권 인정될까?
07 미등기부동산, 무허가건물 경매절차 가능할까?
08 입찰할 때 준비물, 확인 사항 그리고 입찰과정
09 입찰무효 사례와 치명적인 입찰 실수!
10 지분경매와 공유자 우선매수권
11. 매각불허가 신청, 즉시항고, 매각허가결정 취소신청의 이해
12. 차순위 매수신고 해야 할까?
13. 낙찰받은 부동산 소유권 이전하기

Part 8 배당의 원리 반드시 알아야 한다!
01 경매는 몰라도 배당은 알아야 한다!
02 경매의 배당에는 일정한 원칙이 있다
03 배당에는 일정한 순서가 있다
[상식 더하기] 필요비와 유익비 이게 도대체 뭘까?
04 소액임차인 배당사례 (1)
05 소액임차인 배당사례 (2)
06 낙찰자가 미납한 이유는?

Part 9 명도
01 명도에 대하여
02 명도에 효과적인 내용증명 작성 요령 및 사례
03 명도확인서 작성 및 유의사항
04 인도명령을 통한 강제집행 이야기

찾아보기(index)

우리가 외국 서적을 읽을 때, 그 나라 말에 익숙하지 않은 사람은 외국어 사전을 이용, 번역하여 그 뜻을 이해합니다. 부동산 지식 또한 다르지 않다고 생각합니다. 처음 부동산 법률을 접하면 평생 사용한 언어인 우리 말로 되어있음에도 불구하고 전혀 이해할 수 없는 경우가 태반입니다. 이는 부동산 관련 지식 특성상 그렇습니다.

아무것도 없는 빈 땅에 건물, 아파트, 상가 등을 건축하여 비로소 사람이 거주하고, 상업활동을 하는 부동산이 탄생합니다. 물론 토지도 부동산의 범주에 포함되겠지요. 이렇게 생겨난 부동산은 취득, 보유(관리), 양도(처분)라는 3단계로 진행됩니다. 취득하는 단계에서는 사전 상식인 부동산 토지관련 법, 건축법, 세법, 등기법, 상속, 증여, 경매에 관한 넓은 지식이 필요하고, 보유 및 관리하는 과정에는 보유세, 각종 임대차법, 분쟁 처리의 법률 상식 등을 알아야 합니다. 마지막으로 처분하는 단계에서는 양도, 증여, 상속 등에 관한 상식이 필요하겠죠. 물론 이 책의 화두인 ‘부동산 경매’에는 ‘민사집행법’이라는 또 하나의 법률이 등장합니다.

이처럼 부동산 지식은 생각보다 많은 분야가 뒤섞여 있습니다. 우리나라의 저명한 부동산학자인 김영진(1987) 님은 “부동산학이란 능률화 원리와 그 응용기술을 개척하는 종합 응용과학”이라고 정의를 내렸습니다. 오죽했으면 ‘종합’이라는 단어를 사용했을까요. 이는 부동산 상식이 아주 광범위하다는 방증이겠지요. 거창하게 부동산학적인 접근은 아니더라도, 부동산 종합지식은 이해하기 힘든 전문 용어로 가득하여 일반인이 접근하기에 어려움이 있습니다.

부동산경매는 어떨까요? 하나의 부동산이 경매시장에 나오기까지 아주 험난한 과정이 있었겠지요. 채권자와 채무자 간의 대립, 격한 분쟁, 임차인(세입자) 분쟁, 수많은 법률적 요건 등등······. 집주인, 채권자, 세입자 모두 격정적인 인생 이야기가 있었을 겁니다.

경매까지 진행되는 일련의 과정들을 ‘지식’이란 시각에서 보면, ‘경매’란 민사집행법을 기본으로 하는 잡다한 부동산 상식이 총망라된 지식의 보고(寶庫) 입니다.

부동산경매는 일반적으로 현장답사(임장) -> 권리분석(법률적, 임차인 분석 등) -> 입찰 -> 배당 -> 명도의 순으로 진행됩니다. 이 일련의 과정에서 임장에는 각종 건축법과 토지법이 관여하고, 권리분석에는 민법, 임대차보호법 등의 각종 법률이, 입찰과 명도에는 민사집행법 등이 알게 모르게 부동산 관련 전문지식이 고스란히 녹아있습니다. 이런 이유로 필자는 부동산경매란 ‘부동산 지식의 온전한 완성’으로 해석합니다.

부동산 경매를 처음 공부하는 사람이라면 위에서 열거한 모든 지식을 깊이 파고들어 갈 것을 권하지 않습니다. 왜냐하면 너무도 많은 시간이 소모되는 힘든 작업이기 때문입니다. 다만 부동산을 종합적으로 알려주는 기본서 정도는 읽고 시작하는 게 좋지 않을까요.