버블 경제학

감수자 해설 서브프라임 블루스를 넘어 금융 민주주의로!
프롤로그 대공황 이후 가장 거대한 역사적 전환점에 서다

1장 현상 파악하기 ;
버블 폭풍에 난파한 세계 경제
버블 붕괴 / 폐지하지 말고 개선하라 / 대공황 시대가 남긴 교훈 / 적극적인 처방이 필요하다 / 미래를 위한 제도 개혁의 틀을 짜라 / 서브프라임 블루스에서 금융 민주주의로

2장 역사 들여다보기 ;
주택의 역사
장막극의 1장, 서브프라임 / 지난 100년간 주택 가격의 변화 / 경제지표만으로 설명할 수 없는 ‘버블’ 현상

3장 행동경제학적 분석 ;
버블은 어떤 메커니즘으로 생기나
버블 bubble VS 프로스 froth / 생각은 전염된다 / 버블의 오해와 진실 / 새로운 시대에 대한 환상 / 버블과 환상의 악순환 / 버블의 포로가 되다

4장 버블 해체 ;
왜곡되고 과장된 부동산 신화
착시 현상 / 주택가격이 떨어질 수밖에 없는 이유 / 건축비용의 신화와 진실 / 주거 환경이 변하고 있다 / 장기 및 단기 정책의 필요성

5장 단기 대책 ;
침몰하는 배에서 탈출하라
구제금융의 그림자 / 그래도 구제금융은 필요하다 / 저소득층을 위한 주택소유지대부공사 / 단기 대책의 올바른 실행이 필요하다

6장 장기 대책 ;
금융 민주주의를 위한 약속
금융공학과 제도 개혁
대책 1 모두를 위한 재무상담 서비스
대책 2 소비자를 위한 금융 감시기구
대책 3 디폴트 옵션(default option) 금융 계약
대책 4 접근성 높은 금융 정보 공시
대책 5 통합 금융 데이터베이스
대책 6 물가연동 기축 통화
요약 - 정보 인프라
대책 7 부동산 선물 시장
대책 8 새로운 파생 상품
대책 9 저소득층을 위한 지속적인 워크아웃형 모기지
대책 10 홈에쿼티 보험과 생계보험
리스크 관리 VS 리스크 회피, 무엇이 정답인가?
장기 대책들의 시너지 효과

에필로그 모두에게 이익을 주는 시스템, 금융 민주주의

우선, 서브프라임 위기가 전 세계에 영향을 미치고 있지만, 그 위기의 진원지는 바로 ‘20세기 미국’임을 이해해야 한다. 이번 위기가 발생하기 전, 미국이 마지막으로 주택 대위기를 겪은 것은 1925년에서 1933년 사이였다. 그 기간에 주택 가격이 총 30퍼센트 떨어졌고, 대공황 절정기에 실업률은 25퍼센트까지 치솟았다. 그러한 위기는 당시 금융 제도의 문제점을 여실히 드러냈다. 당시 사람들은 대부분 5년 미만의 단기 주택담보대출을 받았고, 만기 직전에 대출을 연장하면 되었다. 하지만 위기가 닥치자 대출자들은 대출을 연장할 수 없었고, 그 결과 집을 차압당했다.
당시에는 대출자들이 신규 주택대출을 받지 못해 집에서 쫓겨나는 문제를 막을 수 있는 제도적 보안장치가 없었다. 하지만 지도자들이 서로 힘을 합쳐 그러한 제도적 문제점을 보완하기 위해 애썼기 때문에, 많은 사람이 집에서 쫓겨나가는 사태를 피할 수 있었고 집을 되찾을 수 있었다.
그러한 역사적 위기 때 쓰였던 정책들이 현행 위기를 극복하는 토대가 될 수 있다. 대공황 당시 주택 문제가 점점 심각해지자, 민간과 공공부문은 혁신적인 조치들을 취했다. 역사적으로 프랭클린 델라노 루스벨트의 뉴딜 정책이 중요한 역할을 했던 것은 사실이지만, 중대한 변화가 단순히 한 사람의 정책적 결과였던 것은 아니다. 오히려 그것은 정부와 경제계 지도자들 모두가 미국의 경제 위기를 이해하고 미국 경제의 제도적 인프라를 개선하려는 총체적인 노력을 기울인 결과였다고 할 수 있다.

현행 금융 위기에 관한 공식 강좌에서만 간혹 거론되는 주제이기는 하지만, 1990년대 서브프라임 모기지의 출현은 금융 민주주의(즉 금융 혁신의 이익을 점점 더 많은 사람들이 나누어가질 수 있는 사회)의 도래를 의미했다. 비록 금융 민주주의의 원시적인 형태이기는 하지만 말이다.
前 연방준비위원회의장인 앨런 그린스펀에서부터 부동산 이코노미스트였던 故 에드워드 그램리치(Edward Gramlich)에 이르는 저명한 비평가들은 서브프라임 모기지 운동을 긍정적인 발전으로 보았다. 마구잡이식 대출 관행에 대한 비판이 있기는 했지만 서브프라임 모기지는 수백만 명의 저소득자들에게 주택을 보유할 기회를 효과적으로 제공했기 때문이다.
그렇지만 고매한 사회적 소망에도 불구하고, 서브프라임 모기지는 실행 상에 중대한 문제점을 갖고 있었다. 즉 서브프라임 모기지는 모기지 인수에 필요한, 날로 복잡해지고 있는 금융 조직들을 지원할 리스크 관리 제도를 갖추고 있지 않았던 것이다. 이것이 바로 이 책의 주제이기도 하다.

일부 국가는 여전히 주택 붐을 이루고 있지만, 많은 국가들이 미국과 비슷한 패턴을 보이고 있다. 그림 2.4에서는 대런던(Greater London)과 대보스턴(Greater Boston) 간의 실질 주택 가격을 비교하고 있다. 대서양을 사이에 두고 서로 반대편에 자리한 두 도시가 놀랄 정도로 비슷한 가격 움직임을 보이고 있다. 물론 두 도시 간에 다른 점이 있기는 하지만 전반적으로 매우 비슷한 패턴을 보이고 있다. 두 도시 모두 1980년대에는 붐을 경험했고, 1990년대 초반에는 주택 가격 폭락을 경험했다. 두 도시 모두 2000년대 초반에는 주택가격이 급등했다. 최근 데이터에 따르면, 두 도시 모두 주택가격이 급락하고 있다.
2000년대 초반에 많은 국가에서, 많은 도시에서, 서로 다른 가격대의 많은 주택에서 붐이 발생했다는 것은 무엇인가가 매우 포괄적이고 일반적인 영향을 미쳤음을 뜻한다. 이러한 버블은 어느 한 시장이 지닌 독특한 특성으로는 설명이 불가능하다. 다음 장에서 나는 서로 다른 여러 지역에서 이와 같이 전례 없는 가격 움직임이 발생한 궁극적인 원인이 ‘시장 심리의 전염력(시장 심리에 기름을 붓는 이야기들의 포괄적인 특성 때문에 국경이 아무런 의미가 없는 전염력)’ 때문이라는 주장을 펼 것이다.