新 위험한 경매

추천사 … 5
머리말 … 8

Part 01 경매 판에 뛰어들었다가 피바가지 쓴 사람들
01 경매 투자로 망하는 대표적인 유형들, 뭐가 있나? … 22
02 ‘0’ 하나 더 쓴 고통이 이리도 큰 줄은 몰랐네 … 35
03 남들 5일장에 간다고 똥지게 지고 따라간 사람들 … 44
04 화장실 들어갈 때와 나올 때 다른 것이 사람 마음 … 53
05 다가구주택 4층을 통째로 철거한 불법건축물 … 61
06 여섯 번 재매각된 물건에 일곱 번째 응찰한 간 큰 투자자 … 71
07 명도 대상 동생은 한정치산자, 형은 교통사고 장애인 … 78

Part 02 권리분석 대충 하다 망한 사람들
01 경매 세상에서 한번 후순위는 영원한 후순위 … 90
02 한 번 잘못된 투자로 살아 경험하는 생지옥 … 97
03 우리라도 이제부터라도 냉정하고 차분해지자 … 105
04 법정지상권 우습게 보고 덤볐다가 망한 사람들 … 113
05 선순위 임차인 우습게 보다 망한 사람들 … 123
06 전입자 많은 다가구주택의 토지별도등기는 양날의 칼 … 133
07 건물 짓기 전 대지에 설정되어 있던 저당권은 핵폭탄 … 140

Part 03 눈에 보이는 권리분석, 아무리 잘해도 숨은 변수에
01 ‘배당요구종기일’의 의미도 모르면서 경매 투자한다고? … 150
02 진짜든 가짜든 낙찰자 골치 아프게 하는 유치권 … 157
03 날것으로 공유지분 먹어치우려다 배탈 난 사람들 … 170
04 한 사람 확실하게 망가뜨리고 또다시 경매 시장에 … 180
05 준비 없이 대지권 없는 물건에 응찰하는 강심장들 … 189
06 낙찰 받은 건물을 또 다시 경매로 털어낸 아픔 … 196
07 ‘전세권’ 권리분석도 못하는 컨설팅업체 … 204

Part 04 배당표도 못 쓰면서 무슨 경매 투자를 한다고
01 대항력 있는 선순위 임차인이 뭐고, 배당표는 또 뭐지? … 214
02 경매 판에서 도대체 인수주의면 뭐가 어떻다는 거야? … 222
03 돌다리도 두들기며 건너는 심정으로 확인 또 확인 … 228
04 가난한 임차인의 강력한 우군이 바로 자네라고 … 236
05 먼저 얼마를 빼갈지 도대체 알 수 없는 국세(채권) … 243
06 동시배당, 이시배당이 뭔지도 모르는 경매쟁이 … 251
07 투자의 꽃 근린주택(주택+상가)은 두 법 다 알아야 … 258

Part 05 명도 우습게 보다 인생 명도 당할 뻔한 사람들
01 경매의 꽃, 명도에 관한 여러 추억들 … 272
02 망한 주인이 살고 있는 아파트가 쉽다고? … 280
03 너는 안 보고 나만 보이는 외눈박이들의 합창 … 284
04 총도 안 들고 사냥 나갔다 곰에게 잡아먹힌 포수 … 292
05 오직 ‘感’으로만 투자하는 단순무식 경매 재벌 김여사 … 302
06 슈퍼 골키퍼 예배드리는 목사님과 영험한 선녀보살 … 309
07 낙찰 받은 집의 채무자 처의 동창이라는 아줌마 … 319

Part 06 뚜껑을 열기 전에는 누구도 알 수 없는 판도라 상자
01 21세기 대한민국에서 얼마든지 일어날 수 있는 일들 … 328
02 한밤중에 낙찰자 집에 애 업고 나타난 아주머니 … 338
03 명도 비용으로 1억 5천만 원 치른 방이동 주상복합 … 348
04 돈 나온다는 땅에 돈 묻었다가 그 땅에 묻힐 뻔 … 356
05 형부집에 세 들었다가 시댁에서 준 보증금 날린 새댁 … 365
06 가재도구에 빨간딱지 붙이고 낙찰자 기다리는 고수 … 372
07 경매 정보지 믿고 응찰하는 병아리들에게 보내는 경고 … 384

Part 07 목에 힘주고 욕심에 눈이 멀면 일어나는 일들
01 부동산 경매 대박 투자? 5명 중 1명은 쪽박 투자! … 398
02 지인과의 공동투자가 함께 망하는 지름길이 될 수도 … 410
03 사고친 다음 난리치지 말고 응찰 전에 오픈해라 … 417
04 필자도 맞은 큰 충격의 펀치 세 방 … 426
05 지뢰밭 민통선 임야와 미공군 훈련기지 인근 대지 … 434
06 조금 안 다고 너무 까불다가 나무에서 떨어졌다 … 446
07 수익률에만 정신 팔렸다가 제대로 한 방 맞은 필자 … 467

경매 투자하다 망한 사람들의 피 눈물 떨어지는 이야기들
이 책은 처음부터 끝까지 경매 투자 시작했다가 피 눈물 떨어지는 상황을 경험한 이야기로만 채워져 있다. 시중의 어떤 경매 책들과도 다르다는 것을 여기만 보셔도 알 것이다. 21세기 대한민국을 살면서 경매 투자에 관심을 갖는 사람들의 이유나 형식은 다를지라도 목적은 오로지
하나다.
모자라는 돈을 지렛대로 몇 푼 벌어보자고 달려든 투자 판에서 차라리 시작하지 말았으면 하고 손목이 부러지도록 땅을 치는 사람들의 이야기다. 경매를 좀 해보셨다는 그래서 이 판의 뜨거움을 좀 아신다는 분들은 손바닥이 뜨거워질 정도로 박수칠 내용을 가득 채워 보겠다.
돈 좀 벌어보겠다고 시작한 경매 판에서 부상당할 수 있는 대강의 유형을 살펴보자.

1) 비싸게 낙찰 받았다가 싸게 털어 낸 사람들
2) 멍청하게 입찰해서 보증금 날린 사람들
3) 권리분석 잘못해서 망한 사람들
4) 배당표 잘못 써 늘어나버린 추가비용에 망가지기
5) 멍청하게 입찰해서 추가비용 발생시킨 사람들
6) 멍청하게 입찰해서 소유권 날린 사람들
7) 공동투자 했다가 원금마저 까먹어 버린 사람들
8) 다단계투자에 걸려들어 망한 사람들
9) 박은 알 빠져 오도가도 못하는 사람들
10) NPL 매입해서 경매 응찰할 때도 이런 저런 문제가 생긴다
NPL 투자로 손해 보는 유형은
⑴ 저당권 매입가격보다 싸게 낙찰되기
⑵ 당초 예상보다 투자금 회수가 길어진 경우
⑶ 질권대출 많이 받았는데 변경, 연기, 정지 등으로 예정보다 경매 절차가 길어져 이자 추가부담이 늘어나서 수익금이 줄어드는 경우
⑷ NPL 고수와 공동투자 했다가 손해 보는 경우
⑸ 채권최고액 다 찼는데 진행 도중 경매가 취하되어 버리는 경우
⑹ 매입한 저당권의 채무자가 개인회생이나 신용회복, 파산 신청해 경매 절차가 중지되어 버리는 경우
⑺ 시골 경매 물건의 저당권을 매입했는데 부동산에 문제가 생기는 경우
⑻ 배당받을 저당권보다 예상하지 못한 선순위가 있어 배당금액이
줄어드는 경우 등이 주로 발생하는 투자 사고다.
11) 많이 유찰되어 싸다고 상가 낙찰 받았다가 토해낸 사람들
12) 잔금을 납부했는데 나머지 물건이 경매 진행하다 변경, 연기, 중지 되는 경우
13) 명도 안 돼 자신이 죽어나간 사람들
14) 지분에 들어갔다가 오도가도 못하는 사람들
15) 시골 물건 들어갔다가 심하게 맞아 그로기에 빠진 사람들
16) 명도 끝났는데 엉뚱하게 고생하는 사람들
17) 경락잔금융자 안 돼 애먹은 사람들
18) ‘강제집행’이라는 이도 안 들어가는 경매 물건 등이 대표적이다. 생각나는 대로 가볍게 나열했는데도 이렇다.