더 위험한 경매 더 위험한 NPL

추천사 … 4
머리말 … 8
Part 01 사기사건편 : 경매·NPL이 블루오션이라 혹세무민하는 자들
01 시간차 공격으로 200여억 원 등쳐먹은 사기꾼 … 22
02 황금알 낳는다고 소문나기 시작한 NPL 투자 … 32
03 돌려막기로 근근이 버티고 있는 NPL 펀드 매니저 … 47
04 끊이지 않고 터지는 경매 관련 사고들 … 57
05 경매로 일어서서 카지노로 무너지다 … 67
06 경매로 일어섰다 도박으로 망한 명도 이야기 … 75


Part 02 명도편 : 우리 내면에 깃들어 있는 끝없는 폭력성
01 채무자! 왈 강제집행 당하면 할복하시겠단다 … 90
02 우리 내면에 깃들어 있는 끝없는 폭력성 … 105
03 명도 끝난 다음날 불타버린 장위동 주택 … 113
04 약자를 방패삼아 명도를 저지한 아파트형공장 … 128
05 경매 물건에도 쓰나미가 밀어닥쳤다 … 139
06 낙찰자를 그로키로 몰아넣는 연타 네 방 … 147


Part 03 권리분석편 : 낙찰자의 불행으로 모두가 즐거워 하는 행복파티 01 다섯 필지 위에 서 있는 다가구주택 두 채 … 162
02 토지 가압류 7억 원이 말소 안 되는 안암동 다가구주택 … 175
03 등기부와 건축물대장의 소유주가 다르다고 … 185
04 공장 경매~! 그 위험한 아름다움을 위하여 … 198
05 더블펀치가 연이어 날아든 파주 공장 … 207
06 전 소유자의 체납 공과금, 누가 부담해야 하는가 … 218
07 요즘 경매 법정에서 흔하게 일어나는 에피소드 … 222


Part 04 배당편 : 물건마다 함정의 크기와 깊이가 다르다
01 가짜 임차인에게 1억 7,000만 원 배당해준 엉터리 … 240
02 비오는 밤에 지팡이도 없이 홀로 산길 가는 장님 … 253
03 컨설턴트라면 안분·흡수배당표 정도는 파악할 수 있어야 … 264
04 계속해서 터지는 입찰신청대행 사고 … 276
05 ‘0’ 하나로는 성에 안 차 두 개 더 쓴 투자자 … 294

Part 05 기타 함정 : 누구는 경매만 하고 누구는 경매도 한다
01 누구는 경매만 하고 누구는 경매도 한다 … 306
02 차순위매수신고라는 또 다른 양날의 칼 … 319
03 어제는 공동투자의 동지가 오늘은 분할소송의 적으로 … 331
04 분할등기로 맹지가 된 땅에 출입 못하게 입구에 나무를 … 344
05 A급인지, B급인지, C급인지 정도는 미리알자 … 355


Part 06 재매각 : 부동산 경매 투자의 재매각이라는 추억
01 부동산 경매 투자, 재매각의 추억 … 371
02 3년간 전국 경매 물건 및 재매각현황 … 376
03 3년간 수도권 경매 물건 및 재매각현황 … 379
04 3년간 광역시 경매 물건 및 재매각현황 … 395
05 3년간 서쪽 도별 경매 물건 및 재매각현황 … 416
06 3년간 동쪽 도별 경매 물건 및 재매각현황 … 433
07 10건씩으로 본 전국 재매각현황 … 452

Chapter 3
돌려막기로 근근이 버티고 있는 NPL 펀드 매니저

싼 게 비지떡이고 세상에는 공짜 없다

“박사님은 ‘경매·NPL’ 무료공개강좌는 하지 않으시더라고요”
“무료강좌는 하지 않습니다.”
“무료 공개강좌하는 곳이 많은데 왜 하지 않으세요”
“선생님, 혹시 무료 공개강좌에 가본 적 있으세요”
“네~ 있습니다.”
“만족하셨나요”
“공부는 뒷전이고, 투자부터 권하기는 하더라고요.”
“한두 건 투자도 중요하지만 고기 잡는 방법을 알려주는 것이 더 중요하고, 투자를 하더라도 전반적인 내용을 알려주고 나서 투자를 권하는 것이 순서라고 생각합니다.”
세상에는 공짜가 없다.
‘무료’라는 달콤한 말에 현혹되어 끌려 들어갔다가 수십~수백 배의 비싼 수업료를 납부해야 할 상황이 발생할 수도 있다. 현재 진행 중이 경매·NPL 투자사고가 발생할 가능성이 농후한 곳의 이야기를 살펴보자.

K대학교 행정대학원장 목이 날아간 투자사고

유난히 경매·NPL 관련된 무료강좌가 눈에 많이 보인다. 아무리 예쁘게 봐주려고 해도 정상이라고 할 수 없다.
“박사님 소문 들어보셨나요”
“무슨 소문이요”
“‘○○대학교 부설 경매 NPL 컨설팅 강좌’를 강남역 인근에서 운영하던 교육팀에서 발생한 투자사고로 해당 대학원장이 직위해제 되었다는 이야기요”
“새삼스러울 것 하나 없는 이야기입니다.”
판에 박은 듯한 공연이 배우와 극장만 바꿔서 여전히 흥행 중이다.
“또 있다는 말씀이세요”
“몇 년 전에 M대학 부설로 교대역 인근에서 운영하던 경매 강좌에서 수강생으로 왔던 사람들에게 교육원장이라는 사람이 ‘좋은 물건 있다’고 현혹시켜서 투자팀 만들었다가 사고 나는 바람에 교육과정 전체를 계약해지한 사실도 있었는데요”
“어떻게 그렇게 잘 아세요”
“경매·NPL 투자판 좁습니다.”
대한민국 경매·NPL 투자판에서 우리 정도 되면 한 사람 건너갈 것도 없이 누가 어디서 무슨 일 벌이는지 대충 안다.
필자도 여러 번 제안을 받았다
“무슨 제안을 누구로부터 받는다는 말씀이세요”
서울 강남 등지에서 ‘경매·NPL’ 무료강좌를 진행하는 사람들로부터 ‘함께 하자’는 제안을 지금도 가끔 받는다.
“제안 내용이 뭔가요”
대체로 두 가지다.
“투자할 ‘사람’을 보내달라는 것과, 교육과정을 함께 하자는 제안이 주류죠.”
“조건이나, 반대급부는 뭔가요”
“‘나누어 먹기’죠.”
“그런 제안에 응해 본적 있으세요”
한 번이라도 그런 짓 했다면 진즉에 매장되고 말았을 것이다. 필자가 경매·NPL 판을 오랫 동안 살펴본 끝에 발견한 점이 하나 있다.
소위 고수라는 사람들이 장수하는 이가 별로 없다는 것이다. 여러분들에게 불과 5~6년 전에 강의하고, 책 쓰고, 투자자 모집하던 고수들과 지금도 연락이 온전히 되는 사람이 몇 명이나 있는지 확인해보시면 필자의 이야기가 어렵지 않게 이해될 것이다.
간단한 이야기 빙빙 돌려서 이야기하려니 필자도 힘들지만, 독자분 중에 ‘혹시나~!’ 하고 그 판을 기웃거리는 분이 나타날까 염려하는 필자의 마음이 행간을 통해 전달되기를 바랄 뿐이다.
“상당히 부정적으로 보시네요”
“‘수강생’과 ‘선생’이라는 아름답고 순수한 인연을 매개로 일을 저지르는 사람들이 있습니다.”
포식자와 피식(해)자의 스토리를 보여드리겠다.

피식(해)자를 끌어들이는 전형적인 수법

‘경매·NPL’ 투자를 시작하는 분들에게는 대체적인 공통점이 있다.
“어떤 공통점이 있나요”
“서울시내에서 진행하고 있는 관련 강좌를 거의 섭렵하고 다닙니다.”
“여러 강좌를 듣는다는 이야기네요”
“저희 동호회에서 수업을 듣고 있는 분들도 나중에 알고 보면 다른 곳에서 경매·NPL 수업을 들었던 분들이 많습니다!”
“그리고 또 다른 곳에서 추가로 수강을 또 한다는 건가요”
“그래서 다른 곳의 투자팀 분위기는 어느 정도 파악하고 있습니다!”
“어떤가요”
보수적이고 양심적으로 운영하는 곳도 있고요, ‘저러다가는 사고치는데’ 하는 염려가 드는 곳도 꽤나 있는 것도 사실이다.
“위험하게 운영되는 ‘투자팀’의 대표적인 특징은 어떤가요”
“‘돌려막기’죠.”
“나중에 투자한 사람의 투자금을 먼저 투자한 사람에게 수익금이라고 지급한다는 이야기는 들어본 적 있습니다.”
“대강 그런 이야기입니다. 절대 오래 갈 수 없고, 무너지지 않을 수 없는 구조입니다.”
“그 판에 한 번 발을 담그면 왜 빠져 나오지 못하나요”
“빼줘야 빠져 나오죠!”
“빼달라고 하면 되잖아요”
“그게 그렇게 되질 않습니다.”
“이해가 안 가는데요”
“그 판을 이해하려고 하지 마세요.”
“그런가요”
“이해가 되면 한 편이 되는 거죠.”
“한 편이 된다는 건 또 무슨 이야기세요”
피식자에서 포식자로 둔갑한다는 말이다.
“‘월 3~4부 확정 수익’이라는 살인적인 달콤함에 한 번 걸려들면 몸성히 빠져 나올 수 있는 사람, 거의 없습니다.”
“이런 식의 투자가 여전히 성행하고 있다고 하던데요”
“우리 동호회 분들 중에도 애먹고 계신들이 몇 분 있습니다.”
“한 번 들어가면 타 죽을 것이 뻔한 구조인데, 불나방들은 왜 끝없이 날아들어 갈까요”
“한쪽만 비난해서는 해결될 일이 아닙니다.”
“그 판에 날아 들어간 투자자도 야단을 들어야 한다는 말씀이세요”
손뼉도 부딪혀야 소리가 난다. 고수익을 미끼로 끝없이 사고를 치는 포식자들을 옹호할 생각은 추호도 없지만, 피해를 당하는 피식자들도 칭찬받기 어려운 부분이 있다.
기본적인 투자구조도 모르면서 돈부터 송금한다.
“‘무료특강’에 가면 ‘어디에 투자해서, 얼마를 벌었다’는 선배 투자자라는 사람이 약방의 감초처럼 성공사례 강사로 등장합니다.”
심하게 말하면 그 놈이 그 놈이다. 처음부터 판은 ‘짜고 치는 고스톱’이다. 기본적인 경매·NPL 투자구도도 모르는 사람들에게 돈 되는 좋은 물건 있으니 ‘송금부터’ 하라는 포식자나, 그런 엉터리 헛소리를 천상에서 들려오는 복음의 말씀이라도 되는 것처럼 착각하고는 송금하는 사
람들이 정말 있다.
‘엉터리 복음’을 전하는 스피커 구조를 세부적으로 조금만 더 보자.

공동투자가 망해가는 단계적 현상

특히 서울 강남, 교대역 인근에서 경매·NPL 투자를 매개로 월 4부까지 확정금리를 보장하는 투자가 여전히 성행하고 있다. 처음 두세 건은 약정이자와 수익금이 투자 초기 몇 개월은 정상적으로 잘 나온다. 엉터리 투자처의 한결같은 공통점이다.
“월 4부라면 매달 확정이자로 얼마를 준다는 말인가요”
“현재 3개월짜리 은행 정기예금 금리가 약 1~2%대라고 보면, 은행 이자의 20~40배 정도입니다.”
“이~야~! 어떻게 그런 수익이 가능할까요”
“자기들이 돈을 찍어내는 능력이 없는 한 당연히 불가능하죠!”
“그런데 가능하잖아요.”
불가능할 뿐만 아니라, 반드시 사고칠 투자처다.
“이자든 수익금이든 돈을 주기는 주나요”
“처음 몇 개월은 잘 준다고 합니다.”
“나중에는 주지 않는다는 말인가요”
“주지 않는 것이 아니고, 못 주는 거죠.”
“안 주면 가만히 있나요”
“장부상으로만 지불하고는 계속 재투자하라는 식으로 돈을 빼주지 않습니다.”
“당초 투자금액이 1억 원이었다고 하고 전개과정을 한 번 설명해주세요”
“투자금액이 1억 원이고, 약정 수익이 4부라면 매월 약 330만 원 정도를 수익(금)이나 이자 명목으로 처음 몇 개월은 지불한답니다.”
“어마어마하네요”
“어마어마한 속도로 무너지는 거죠.”
“그리고는 어떻게 하나요”
몇 개월이 지나면 수익금을 찾아가지 말고 재투자하라는 권유를 받게 된다.
“고수익에 혼이 나갔으니 나라도 혹하게 되겠네요.”
“재투자하기로 하면 1개월 후에는 투자원(금)액이 1억 330만 원이 되고, 2개월째에는 원금 1억 330만 원에 두 번째 달 수익금이 4부인 334만원을 더한 1억 664만 원이 됩니다.”
“본래 투자원금에 이자를 붙여서 원금으로 계산한다는 말씀이시죠”
“그렇습니다. 복리의 달콤함으로 죽이는 거죠.”
“세 번째 달에는 원금이 1억 664만 원이 되겠네요”
“말 그대로 눈덩이 불어나듯 원금과 이자가 늘어납니다.”
“감당이 가능할까요”
국가로부터 허가를 받아 조폐공사를 차리지 않는 한 요즘 같은 세상에 그런 수익을 낼 수 있는 사업은 없다.
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