아파트 제대로 고르는 법

들어가며
프롤로그_ 당신이 아파트에 속지 않으려면

Ⅰ. 분양, 제대로 알자
1. 회사 보유분의 진실
2. 분양가는 호가일 뿐이다
3. 모델하우스의 유혹
4. 아파트 브랜드에 목숨 거는 이유
5. 분양물량과 입주물량을 읽는 눈

Ⅱ. 통계의 역설
6. 미분양 통계의 허와 실
7. 월세의 착각
8. 거래량이 늘었는데 가격은 왜 제자리일까?
9. 청약경쟁률의 함정
10. 전세가가 매매가를 쳐올릴까?

Ⅲ. 무엇이 아파트의 상품성을 높이는가
11. 연립주택의 화려한 부활
12. 주거의 새로운 제안, 아파텔과 오피스텔
13. 단독 같은 아파트, 테라스하우스
14. 판상형 아파트, 복고 부활의 신호탄인가
15. 분양가 상한제의 그늘, 지역주택조합

Ⅳ. 재테크의 지혜, 아파트 투자
16. 대지지분이 제일 중요하다
17. 새 아파트 전성시대, 언제까지?
18. 아파트, 클수록 좋을까?
19. 전세 끼고 아파트 구입하기
20. 우리는 아파트 공화국에 살고 있다

Ⅴ. 개발을 알면 아파트가 보인다
21. 아파트의 가격을 결정하는 향과 층
22. 틈새평면의 득과 실
23. 전용률은 무조건 높은 게 좋을까?
24. 아파트 고를 때 시공사를 봐야 하는 이유
25. 역대 최고 수준의 인허가물량

Ⅵ. 놓치기 쉬운 아파트 관리
26. 당신만 모르는 아파트사업의 구조
27. 불안을 팔아 먹고사는 부동산 전문가들
28. 아파트는 AS 안 해 주나요?
29. KTX 개통으로 서울이 지방 상권을 빨아들일까?
30. 블루칩 아파트, 여전히 유망한가?

Ⅶ. 부동산은 심리 싸움이다
31. 지금이 상승 국면인가요?
32. 과연 지금 우리는 유례없는 전세난을 겪고 있나?
33. 부동산은 심리다

주
참고자료

열심히 강의를 하고 나면 쉬는 시간에 살짝 찾아와서 한 군데만 딱 찍어달라는 사람들이 많다. 지표와 심리, 현장을 모두 경험하고도 부동산 상품 하나를 고르는 데는 엄청난 노력이 필요하다. 그러하기에 제대로 된 자산관리를 하면 최고의 노후 대비가 된다. 하지만 공부하지 않고 노력하지 않는 사람은 설사 누가 찍어줘도 그걸 평가할 능력이 없다. 혼자서만 공부해서 재테크를 하라는 말이 아니다. 책도 읽고 세미나도 참가하고 주변의 전문가 이야기도 들어야 하지만, 궁극적으로는 본인의 판단과 책임으로 하는 것이 투자라는 뜻이다. 이 책에서 이야기하는 다양한 분야와 부문에 대한 지식을 쌓아야 한다. 얼마를 투자해서 얼마를 번다는 지식이 아닌, 실수하지 않고 실패하지 않는 지식과 경험을 배우는 것이다. _<프롤로그> 중에서

분양가는 분양권에 매겨져 있는 가격이다. 분양권이란 신규 분양한 아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트가 준공된 이후 입주할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 입주할 때가 되면 분양권은 주택이 되며, 분양가는 아파트 매매가격이 된다. (…) 아파트 분양가를 주변에 분양 중인 유사 아파트와 비교하는 경우가 많으나 사실은 주변의 기존 아파트와 비교하는 것이 가장 바람직하다. 분양가는 결국 2~3년 후의 매매가이므로 3년간의 수익률과 위험 프리미엄을 더해 결정된다. 따라서 분양가는 기존 아파트 매매가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다. 이보다 더 높다면 고분양가를 의심해볼 수 있다. _<분양가는 호가일 뿐이다> 중에서

모델하우스에는 소비자를 유혹하기 위한 다양한 방법이 구현된다. 좋게 이야기하면 유혹이고 심하게 이야기하면 속이기다. 따라서 가짜 집, 체험 마케팅의 각축장에서 살아남기 위한 노하우를 익혀야 한다. (…) 입주를 앞두고 사전점검을 가보면 예전에 봤던 모델하우스보다 좁아 보이는 경우가 많다. 이는 모델하우스를 더 넓어 보이게 하기 위해 특수 제작한 소형가구가 주는 ‘착시현상’ 때문이다. 모델하우스를 방문했을 때 안방의 침대에 누워보라. 보통 키의 남자들도 다리가 침대 밖으로 나온다. 그리고 안방에 장롱이 없어 훨씬 크게 느껴진다. 마감재나 면적을 다르게 하면 사기 분양으로 법적 문제가 되지만, 가구나 전시용품들은 실제 시공과는 무관한 것이므로 뭐라 할 수도 없다. 그저 마케팅의 기법으로 이해해야 하고, 이를 미리 알고 속지 않으면 된다. _<모델하우스의 유혹> 중에서

2015년 초 개봉한 영화 <강남 1970>을 보면 1970년대 서울 강남에서 땅 투기가 어떻게 조직적으로 이루어졌는지를 생생하게 알 수 있다. 쉽게 설명하면 땅 투기 조직이 땅을 사서 서로 웃돈을 붙여 사고팔기를 계속하며 땅값을 끌어올린다. 그러면서 이곳에 개발 호재가 있다는 소문도 함께 퍼뜨린다. 이렇게 가격이 올라갈 대로 올라간, 소위 ‘작업이 된 땅’은 마지막으로 ‘호구 쩐주’에게 팔린다. 이 땅을 산 사람은 소위 상투를 잡게 되는 것이다. 가장 높은 가격에 더는 매수자를 찾을 수 없는 마지막 매수자다. 이런 일이 가능한 이유는 거래가 거의 이루어지지 않는 토지는 정보의 비대칭성이 너무 크기 때문이다. 실제 그 땅값이 얼마가 적정한지를 정확히 알 수가 없기 때문에 공급자가 제공하는 정보를 의심 없이 받아들이는 것이다. _<거래량이 늘었는데 가격은 왜 제자리일까?> 중에서

청약경쟁률이 높다고 무조건 좋아할 일은 아니다. 첫 번째는 분양물량이 적어서 경쟁률이 높아졌다는 점이다. 청약경쟁률을 자세히 살펴보면 왜 부산 등 특정 지역의 경쟁률이 높은지를 알 수 있다. 최근 청약경쟁률이 세 자릿수를 넘어가는 단지들을 살펴보면 재건축이나 재개발 등 정비사업이 진행되는 단지가 대부분이다. 정비사업은 조합원들이 주체가 되어 진행되는데 조합원 몫의 아파트를 제외하면 일반인에게 분양되는 물량은 그리 많지 않다. (…) 두 번째는 청약제도의 변경이다. 청약자격을 가진 가입자가 급증하다 보니 청약경쟁률이 높아지는 것은 당연한 이치다. (…) 2014년에 분양 아파트 청약경쟁률이 15대1, 21대1 수준이던 대구와 부산은 2015년 상반기 각각 80대1과 61대1로 높아졌다. 이렇게 높아진 청약경쟁률의 이면에는 주택청약제도 개편이 자리 잡고 있음을 염두에 두어야 한다. _<청약경쟁률의 함정> 중에서

지금이 정말 공급과잉일까? 공급과잉에 대한 논란이 벌어질 때는 주변 시세와 대비해서 분양가의 적정성 여부를 판단해야 하고 프리미엄 형성 여부도 살펴야 한다. 분양가 상한제가 폐지되면서 분양가가 오르고 있긴 하지만, 그 폭이 크지 않고 아파트가격 또한 오르고 있다. 따라서 분양가의 적정성 여부를 판단하는 매매가 대비 분양가 비율은 그리 높은 수준이 아니다. 2000년 이후 16번의 기간을 볼 때 매매가 대비 분양가 비율이 가장 높았던 시기는 2008년으로 1.25배였다. 2014년과 2015년은 각각 9번째와 12번째에 그친다. 특히 분양가 상한제가 폐지된 2015년은 오히려 0.96배로 매매가격이 더 높다. _<역대 최고 수준의 인허가물량> 중에서

부동산 전문가로 자처하면서 언론과 방송을 종횡무진 누비는 이들에게는 공통된 특징이 있다. 일단 부동산의 모든 부문을 잘 알고 있는 듯 이야기한다는 것이다. 20년 가까이 부동산을 연구하는 필자로서는 모든 지역과 모든 상품에 통달한 전문가란 사실상 존재할 수 없다고 생각한다. 부동산은 지역성(국지성)이란 특성을 가진다. 부동산의 자연적 특성 중 위치의 지리적 고정성으로 인해 그가 속한 지역에 제한을 받는다는 의미다. 서울에는 25개 구가 있고 그 구의 하위 행정단위로 동이 있다. 그런데 구마다 개별적으로 다른 특색이 있고, 그 하위 행정단위인 동들도 저마다 특색이 있다. 따라서 서울시만 하더라도 지역성을 고려한 부동산시장 분석은 불가능하다고 보는 것이 맞다. 그럼에도 전국을 대상으로 해서 전문가로서 분석한다. 난센스다! _<불안을 팔아 먹고사는 부동산 전문가들> 중에서