2014 양도소득세

제1편 양도소득세 일반사항

제1장｜양도소득세 납세의무
Ⅰ. 납세의무자 151
1. 개 요 151
2. 거주자 153
3. 비거주자 157
4. 거주자로 보는 법인격 없는 단체 163
Ⅱ. 납세의무의 범위 173
1. 공동소유자산 양도에 대한 납세의무 174
2. 양도소득세의 연대납세의무 174
3. 상속인의 납세의무 176
4. 사업용부동산을 양도한 경우 양수인의 제2차납세의무 182
5. 부동산 명의신탁 후 양도시 납세의무 183
6. 부당행위계산부인시 납세의무자 184
7. 실질소유자가 가등기권자인 경우 납세의무 184
Ⅲ. 납세의무의 성립·확정·소멸 186
Ⅳ. 납세지 및 과세관할 189
Ⅴ. 과세기간 192

제2장｜양도의 개념
제1절 양도소득과 양도의 개념
Ⅰ. 양도소득의 개념 195
Ⅱ. 소득세법상 양도의 정의 196
Ⅲ. 자산이전에 따른 소득구분 198
1. 소득구분의 중요성 198
2. 자산이전으로 발생한 소득에 대한 과세 구분 198
3. 사업소득?양도소득의 판단기준 199
4. 사업소득의 업종구분 204
제2절 양도에 해당하는 경우
Ⅰ. 매 매 221
(1) 계약체결 후 해약이 된 경우 221
(2) 매매대금의 지급은 완결되었으나 소유권 등 권리의 이전이 이루어지지 아니한 경우 221
(3) 매매대금의 청산이 이루어지지 않았으나 소유권 등 권리의 이전이이루어진 경우 222
(4) 매매대금의 극히 일부를 제외한 대부분의 대금이 지급된 경우 222
(5) 공부상 소유권자와 사실상 양도자가 다른 경우 222
(6) 토지를 양도하고 매수자가 토지 소유자 명의로 건물을 신축하여 판매한 경우 223
(7) 배우자 및 직계존비속간의 매매 223
Ⅱ. 교 환 225
(1) 의 의 225
(2) 과세범위 225
(3) 교환계약의 해제 226
(4) 관리처분계획 변경없이 분양주택이 변경되는 경우 226
(5) 공유물 분할을 위한 공유지분의 교환 226
(6) 토지합병을 위한 교환 229
Ⅲ. 법인에의 현물출자 232
Ⅳ. 공동사업의 현물출자 232
1. 의 의 232
2. 유상양도로 보는 범위 234
3. 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발 또는 재건축사업 235
4. 20세대 미만 임의재건축사업 236
(1) 현물출자의 범위 236
(2) 사업소득에 대한 납세의무자 239
5. 현물출자 시기 242
6. 공동사업의 조합원 탈퇴시 242
7. 부동산임대업의 공동사업 244
Ⅴ. 대물변제 249
1. 의 의 249
2. 대물변제의 유형 249
3. 대물변제가액 249
4. 이혼위자료 250
5. 물 납 252
Ⅵ. 수용 및 협의양도 254
Ⅶ. 경매 및 공매 255
Ⅷ. 부담부증여 256
1. 의 의 256
2. 부담부증여시 과세방법 261
3. 부담부증여시 비과세 및 감면·중과세 규정 적용 261
4. 부담부증여에 대한 양도차익 계산 262
제3절 양도에 해당되지 않는 경우
Ⅰ. 환지처분 및 체비지 충당 265
Ⅱ. 양도담보자산으로 소유권이 이전되는 경우 269
Ⅲ. 명의신탁 270
Ⅳ. 공유물 분할 272
Ⅴ. 이혼시 재산분할 275
Ⅵ. 특수관계자 간의 양도(증여)자산 277
(1) 배우자 또는 직계존비속간 양도한 자산의 증여 추정 277
(2) 특수관계자가 개입된 양도시의 증여추정 278
(3) 특수관계자에게 증여 후 5년 이내 양도로 부당행위계산 적용되는 경우 279
Ⅶ. 기 타 280
1. 원인무효 280
2. 계약해제 281
3. 토지거래허가구역에서의 거래 285
4. 상속 등기 후 각 상속인 간에 지분 변경하는 경우 291
5. 소유권이전등기 전에 어음부도로 당초계약을 해지시 292
6. 담보권 실행에 의한 채권자 본인의 경락 292
7. 환매권행사에 의하여 소유권을 환원등기 하는 경우 292
8. 가등기와 신탁등기 293

제3장｜양도소득세 과세대상 자산
Ⅰ. 양도소득세 과세대상 자산 295
Ⅱ. 토 지 297
Ⅲ. 건 물 310
Ⅳ. 부동산에 관한 권리 314
1. 지상권 314
2. 전세권 314
3. 등기된 부동산임차권 315
4. 부동산을 취득할 수 있는 권리 315
(1) 정 의 315
(2) 성 격 315
(3) 유 형 316
(4) 계약이 체결된 후 잔금지급 전 양도 316
(5) 도시정비법상 재개발·재건축사업의 입주권 318
(6) 이축권 320
(7) 체비지 320
(8) 수용에 따른 우선분양권 321
(9) 입찰참여우선권과 낙찰자 지위 양도 321
(10) 임차권의 양도 321
Ⅴ. 주식 또는 출자지분 325
1. 과세대상 주식 등의 범위 325
2. 주권상장법인의 대주주의 범위 327
Ⅵ. 기타자산 336
1. 영업권 336
2. 특정시설물이용권 338
3. 특정주식 338
(1) 과점주주의 주식 339
(2) 부동산과다보유법인의 주식 340
(3) 부동산 등 비율의 계산 341

제4장｜취득 또는 양도의 시기
제1절 매매 등 일반적인 거래
Ⅰ. 대금청산일이 분명한 경우 348
1. 원 칙 348
2. 예 외 348
3. 잔금청산일의 사례별 유형 349
(1) 대금청산일의 의미 349
(2) 양수자가 양도자의 양도관련 세금을 부담하기로 한 경우 350
(3) 잔금을 소비대차로 전환한 경우 350
(4) 잔금을 선일자 당좌수표나 어음으로 수령한 경우 351
(5) 융자금을 잔금으로 대체한 경우 351
(6) 토지거래허가 전에 대금청산이 이루어진 경우 352
(7) 토지거래허가구역이 해제된 경우 352
(8) 채무를 매수자가 승계한 경우 352
Ⅱ. 대금청산일이 불분명한 경우 353
Ⅲ. 장기할부조건부 매매 354
1. 장기할부조건 매매시 양도 또는 취득시기 개정내용 354
2. 장기할부조건 354
Ⅳ. 자기가 건설한 건축물 356
Ⅴ. 재개발 및 재건축 관련 356
Ⅵ. 상속 또는 증여로 취득한 자산 361
Ⅶ. 재산분할?이혼위자료 대물변제 재산 364
Ⅷ. 점유로 취득하는 부동산(시효취득) 364
제2절 특수한 거래
1. 미완성 또는 미확정된 자산(일반분양아파트 등) 365
2. 환지처분으로 취득한 토지 366
(1) 환지처분된 토지 366
(2) 증평 및 감평이 된 경우 366
(3) 체비지 366
3. 특정주식 366
4. 양도자산의 취득시기가 분명치 않은 자산 367
5. 교환자산 367
6. 현물출자 367
7. 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 이전 368
8. 토지수용 및 공탁자산 372
(1) 2010.2.18 이후 양도분 372
(2) 2010.2.18 이전 양도분 372
(3) 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우 374
(4) 소유권 소송이 진행중인 토지의 양도시기 375
9. 대물변제 자산 375
10. 합병법인의 주식 375
11. 채무불이행으로 채권자명의로 본등기한 자산 376
12. 기타 취득 또는 양도시기의 해석사례 376
(1) 부동산에 관한 권리 376
(2) 조건부매매인 자산 377
(3) 경락에 의하여 취득하는 자산 377
(4) 법원의 무효판결로 환원된 자산 377
(5) 법원판결로 취득한 자산 378
(6) 소유권분쟁으로 소송중에 매매잔금을 공탁한 경우 378
(7) 당초 취득일이 취득시기인 사례 378
(8) 대물변제에 충당한 양도담보 부동산 379
(9) 사업용 재고자산의 폐업시 잔존재화 379
(10) 건물의 수용에 따른 건물보상금 중 일부 유보금이 있을 경우 379
(11) 가등기에 기해 본등기가 이행된 경우 380
(12) 합유부동산의 합유자가 사망한 경우 잔존합유자의 합유재산 취득시기 380
13. 취득시기 등 판정시 검토할 사례 380
제3절 취득시기 의제
Ⅰ. 의 의 382
Ⅱ. 현행 규정 382
1. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 382
2. 상장주식 및 비상장주식 387
Ⅲ. 의제취득일의 적용범위 387
Ⅳ. 취득시기 의제 개정연혁 388


제2편 양도소득세 비과세?감면제도

제1장｜비과세?감면제도 총론
Ⅰ. 양도소득세 비과세와 감면 397
Ⅱ. 주택에 대한 비과세·감면의 유형 399
Ⅲ. 농지에 대한 비과세·감면의 유형 401
Ⅳ. 주식 또는 출자지분에 대한 비과세?감면의 유형 401
Ⅴ. 기타 농지 등에 대한 양도소득세 비과세·감면의 유형 402
Ⅵ. 파산선고에 의한 양도소득세 비과세 402
제2장｜주택에 대한 비과세·감면제도
제1절 1세대1주택 비과세
Ⅰ. 개 요 403
1. 비과세요건 404
2. 비과세요건 판정 기준일 404
3. 취득 또는 양도시기 405
4. 거주자의 주택 405
5. 각국별 주택 양도소득세 과세제도 406
Ⅱ. 1세대 요건 407
1. 도입 취지와 세법상 의미 407
2. 세대의 범위 407
3. 세대의 판정 415
(1) 판정기준일 415
(2) 부부간의 세대 판정 416
(3) 직계비속 418
(4) 일시퇴거자 420
Ⅲ. 1주택의 요건 424
1. 주택의 정의 424
(1) 주택에 해당하는지 여부 425
(2) 소유권이 거주자에게 있는지 여부 433
(3) 소유목적 435
(4) 사실상 사용목적이 주거용인지 여부 439
2. 용도에 의한 주택 여부 판단 442
(1) 용도 판단 기준 442
(2) 주택해당 여부 판정 유형 444
(3) 기타사례 451
3. 비과세 판정시 거주자의 주택수에 포함되지 않는 주택 453
4. 주택 소유 형태별 주택 수 판정 455
Ⅳ. 주택의 부수토지 461
1. 개 념 461
2. 부수토지의 범위 461
(1) 주택정착면적 463
(2) 배율 적용시 지역구분 464
(3) 부수토지면적 계산에서 제외되는 면적 465
(4) 한 울타리 내에 여러 필지가 있는 경우 초과면적 계산 465
(5) 부수토지에 포함되는 토지 466
(6) 부수토지에 제외되는 토지 468
3. 부수토지 특례 규정 470
(1) 주택의 부수토지 분할 양도 470
(2) 겸용주택의 부수토지 471
(3) 고가주택의 부수토지의 범위 471
(4) 재건축한 경우 부수토지의 범위 472
(5) 증축?용도변경 등 474
(6) 환지처분에 따른 잔여주택의 부수토지의 범위 475
(7) 주택과 부수토지 소유자가 다른 경우 476
(8) 부수토지가 비과세 요건을 갖추지 못한 경우 476
4. 부수토지 범위 판정기준일 479
Ⅴ. 보유 및 거주요건 479
1. 의 의 479
2. 보유기간의 계산 480
3. 거주기간의 계산 494
Ⅵ. 보유 및 거주기간의 특례 499
1. 보유 및 거주기간 제한없이 비과세 적용 500
2. 건설임대주택 500
3. 공공사업용으로 협의매수 또는 수용되는 경우 501
4. 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 503
5. 근무상 형편 등 세대전원 출국 514
6. 재개발 및 재건축사업 중에 취득한 주택을 양도하는 경우 517
7. 근무상 형편 등 부득이한 사유 520
(1) 부득이한 사유 유형 520
(2) 부득이한 사유의 의미 521
(3) 통상 출·퇴근 곤란한 거리의 의미 522
(4) 거주이전 가족의 범위 및 지역 요건 523
(5) 1년 이상 거주요건 523
(6) 주택의 취득시기 525
(7) 분양권을 취득 후 부득이한 사유가 발생한 경우 525
(8) 주택의 양도시기 525
(9) 부득이한 사유 발생 후 일시적 2주택이 된 경우 525
(10) 부득이한 사유 입증서류 526
8. 비과세 요건 중 보유기간을 1년으로 하는 주택 527
Ⅶ. 주택 분할 양도에 따른 비과세 특례 등 533
Ⅷ. 미등기 양도주택 535
제2절 특례 주택 규정
Ⅰ. 겸용주택 540
1. 주택의 범위 540
(1) 주택으로 보는 범위 540
(2) 겸용주택에 있어서 임대목적의 주택 541
(3) 영업용 건물 내의 주거용 시설 541
(4) 공용으로 사용한 부분 542
2. 멸실, 증축, 용도변경, 신축한 경우 543
3. 겸용주택의 고가주택 판정 544
4. 겸용주택의 부수토지 545
Ⅱ. 다가구주택 547
1. 개 요 547
(1) 다가구주택의 고가주택 판정 548
(2) 단독주택을 멸실하고 다가구주택을 신축한 경우 549
(3) 용도변경한 경우 549
2. 보유시 주택 판정 549
(1) 단독주택으로 보는 경우 549
(2) 공동주택으로 보는 경우 551
Ⅲ. 고가주택 553
1. 개 요 553
2. 고가주택 개정 연혁 553
3. 고가주택의 범위 556
(1) 다가구주택의 고가주택의 판정 556
(2) 겸용주택의 고가주택 판정 557
(3) 9억원 초과하는 입주권 558
(4) 지분 또는 분할 양도, 부담부 증여의 경우 558
(5) 한울타리 내 타인소유 주택이 있는 경우 559
(6) 주택과 부수토지의 보상시기가 상이한 경우 559
4. 고가주택 판정 기준일 559
5. 고가주택 부수토지 범위 561
6. 1세대1주택 비과세규정과 고가주택규정 적용 우선순위 563
7. 비과세대상 고가주택이면서 감면대상 신축주택인 경우의 세액 산정 563
8. 고가주택의 양도차익 계산 565
제3절 재개발·재건축주택
Ⅰ. 개 요 567
Ⅱ. 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환시기 576
1. 의 의 576
2. 부동산이 조합원입주권으로 변환하는 경우 577
3. 조합원 입주권이 부동산으로 변환되는 시기 580
Ⅲ. 조합원입주권 비과세 특례 규정 582
1. 개 요 582
2. 조합원입주권 비과세특례 규정 개정 연혁 583
3. 입주권 비과세 요건 585
Ⅳ. 준공 후 재건축한 신축주택을 양도하는 경우 595
1. 1주택 소유자가 신축주택을 양도하는 경우 595
2. 조합원 입주권을 취득하여 준공 후 신축주택을 양도하는 경우 598
Ⅴ. 1세대 2주택 중 1주택이 주택재개발사업이 시행된 경우 599
1. 1주택을 양도하는 경우 599
2. 재개발·재건축사업 입주권 및 신축주택 양도 601
Ⅵ. 1주택 소유자가 조합원 입주권을 취득한 경우 602
1. 대체취득인 경우 604
2. 실수요 목적인 경우 605
Ⅶ. 1주택자가 재개발 사업 시행 기간 중 1주택을 취득하여 양도한 경우 608
1. 개 요 608
2. 종전규정 609
3. 현행규정 611
Ⅷ. 특례주택과 조합원입주권 소유시 비과세 614
1. 개 요 614
2. 상속주택·상속받은 조합원입주권 616
3. 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 617
4. 혼인으로 세대를 합가한 경우 619
5. 지정문화재 및 등록 문화재주택, 이농주택을 소유한 경우 620
6. 귀농주택 621
Ⅸ. 적용사례 622
제4절 1세대 2주택의 비과세특례
Ⅰ. 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 649
1. 비과세 개요 649
2. 대체취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세요건 651
(1) 원 칙 651
(2) 양도일 현재 비과세 요건 충족 범위 651
(3) 일시적 1세대 3주택인 경우 652
(4) 기 타 653
(5) 신주택 취득일로부터 3년 이내에 양도할 것 654
(6) 3년 이내에 양도하지 못한 부득이한 사유 656
Ⅱ. 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세특례 658
1. 상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례 658
2. 동일세대원으로부터 상속받은 경우 662
3. 공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세특례 665
(1) 개 요 665
(2) 공동상속주택의 소유자 판정 기준 666
(3) 공동상속주택시 소유자 지분 판정 기준일 667
4. 기타 적용사례 유의사항 667
Ⅲ. 합가 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세특례 672
1. 노부모 봉양을 위한 합가 672
2. 혼인으로 인한 합가 674
Ⅳ. 지정문화재 주택 677
Ⅴ. 농어촌주택(이농, 귀농주택) 678
(1) 농어촌주택 678
(2) 이농주택과 귀농주택 678
(3) 귀농주택으로 인한 비과세특례 적용시 유의할 내용 679
Ⅵ. 부득이한 사유로 취득한 비수도권 소재 주택으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례 682
Ⅶ. 장기저당담보 주택에 대한 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례 684
Ⅷ. 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 686
제5절 조세특례제한법상 감면대상주택
Ⅰ. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 693
Ⅱ. 신축임대주택(2호 이상)에 대한 양도소득세 감면 702
Ⅲ. 미분양주택에 대한 과세특례 706
Ⅳ. 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례 708
Ⅴ. 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 711
Ⅵ. 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 719
Ⅶ. 준공후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 722
Ⅷ. 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 727
Ⅸ. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 730
Ⅹ. 신축주택의 취득을 위한 주택양도에 대한 양도세 특례 735
?. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 737
1. 감면개요 737
2. 감면요건 739
3. 감면 배제되는 신축주택 746
4. 감면세액 757
5. 기타 고려사항 763
6. 감면신청 764
?. 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 특례 768
1. 과세특례 개요 768
2. 농어촌주택 과세특례 적용요건 769
3. 고향주택 과세특례 적용요건 771
4. 과세특례 적용신청 772
5. 농어촌주택의 3년 보유요건 충족 전에 일반주택 양도의 경우 773

제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원
제1절 개 요
Ⅰ. 제도의 취지 781
Ⅱ. 지원내용 782
제2절 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세
Ⅰ. 개 요 783
Ⅱ. 비과세 요건 783
1. 교환 또는 분합의 대상 784
(1) 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지 784
(2) 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지 784
(3) 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지 784
(4) 「농어촌정비법·농지법」 등에 의하여 교환 또는 분합하는 농지 785
2. 교환가액 범위 786
3. 농지의 범위 786
(1) 비과세 대상 농지 786
(2) 비과세 배제되는 농지 787
제3절 자경농지에 대한 양도소득세 감면
Ⅰ. 개 요 790
Ⅱ. 감면요건 792
1. 재촌요건 792
(1) 거주자 요건 792
(2) 농지소재지 요건 792
(3) 기타 거주자의 요건 797
2. 자경요건 798
(1) 자경의 개념 798
(2) 자경의 입증방법 800
(3) 동일세대원이 자경한 경우 802
(4) 종중소유의 농지를 종중원이 자경하는 경우 803
(5) 1거주자로 보는 단체소유의 농지를 단체구성원이 경작한 경우 804
(6) 농업 이외에 다른 직업이 있는 경우의 자경판단 805
(7) 주말·체험 영농 소유농지 807
(8) 자경의 입증책임 807
3. 8년 이상(또는 3년 이상) 자경기간의 계산 808
(1) 상속받은 농지의 경우 808
(2) 재차 상속받은 농지의 경우 811
(3) 증여받은 농지의 경우 812
(4) 교환, 대토 등으로 취득한 농지가 수용된 경우 813
(5) 교환으로 취득한 농지 813
(6) 환지된 농지 813
(7) 휴경기간이 있는 경우 814
(8) 환매로 취득한 경우 814
(9) 미등기 양도의 경우 814
(10) 군복무기간 인정 814
(11) 자경기간 중에 법령에 의해 수용당하는 경우 814
(12) 자경개념 개정이전 자기책임 하의 자경기간의 포함 여부 815
(13) 부당행위계산부인과 자경기간 815
4. 감면대상이 되는 농지의 범위 815
(1) 감면대상이 되는 농지 815
(2) 양도일 현재 농지 816
(3) 농지 적용례 820
(4) 감면대상에서 제외되는 농지 823
(5) 주거·상업·공업지역안에 편입된 지 3년이 지났으나 감면대상인 농지 824
5. 감면소득금액의 범위 827
(1) 2001.12.31 이전에 주거지역에 편입하고 양도하는 경우 827
(2) 2002.1.1 이후에 주거지역에 편입하고 양도하는 경우 828
6. 주거지역 등에 편입된 경우 감면소득금액의 계산 829
(1) 일반적인 경우 829
(2) 공익사업용으로 수용되는 경우 830
Ⅲ. 감면세액의 한도 831
Ⅳ. 세액의 감면 신청 841
Ⅴ. 감면세액의 추징 842
Ⅵ. 농어촌특별세의 비과세 843
제4절 농지대토에 대한 감면(조특법 70)
Ⅰ. 개 요 845
Ⅱ. 감면요건 846
1. 농지의 범위 846
2. 농지소재지에서 거주 846
3. 자경요건 847
(1) 자경의 개념 847
(2) 자경증명 서류 847
4. 자경 및 경작기간 848
(1) 원칙적인 경작기간 848
(2) 새로운 농지 취득 후 수용된 경우 849
(3) 새로운 농지 취득 후 상속된 경우 849
(4) 여러 필지의 농지를 양도하는 경우 850
(5) 양도일 현재 대리경작하는 경우 850
(6) 새로 취득한 토지를 1년내에 개간하는 경우 850
(7) 새로 취득한 농지의 지역 제한 850
(8) 증여로 취득한 농지의 대토감면 해당 여부 850
(9) 부당행위부인과 대토 감면 적용 여부 851
(10) 대토 취득농지의 1년 간 면적 합산 851
(11) 1필지의 일부면적에 대한 대토 가능 여부 851
5. 면적 또는 가액 요건 852
6. 감면소득금액의 범위 852
Ⅲ. 감면대상에서 제외되는 농지 853
Ⅳ. 감면세액의 범위 854
1. 감면세액의 추징 854
2. 감면한도 854
Ⅴ. 감면신청 등 855
(1) 감면신청 855
(2) 자진신고납부 후 환급여부 855
Ⅵ. 농어촌특별세의 비과세 855
제5절 축사용지에 대한 양도소득세의 감면
Ⅰ. 개 요 860
Ⅱ. 감면요건 861
Ⅲ. 감면세액의 계산 865
Ⅳ. 감면한도 866
Ⅴ. 감면신청 866
Ⅵ. 사후관리 866
제6절 기타농지의 감면
Ⅰ. 영농자녀가 증여받은 농지에 대한 증여세의 감면 867
1. 개 요 867
2. 면제요건 867
(1) 자경농민 및 농지소재지 거주 요건 867
(2) 영농에 종사하는 직계비속 868
(3) 농지 등의 요건 868
3. 면제세액의 추징 869
4. 면제세액 추징시 이자상당액의 징수 869
5. 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산가액에 불산입 870
6. 감면신청 870
7. 증여받은 농지를 제3자에게 양도 870
Ⅱ. 영농조합법인에 현물출자하는 농지 등에 대한 양도소득세 감면 등 871
1. 개 요 871
2. 적용대상농지 871
3. 적용대상 농업인 871
4. 적용제외 토지 872
5. 양도소득세의 이월과세 872
6. 면제세액의 추징 873
7. 감면신청 873
Ⅲ. 영어조합법인에 현물출자하는 어업용토지 등의 양도소득세 감면 등 874
Ⅳ. 농업회사법인에 현물출자하는 농지에 대한 양도소득세 감면 876
1. 개 요 876
2. 면제세액을 추징하는 경우 877
3. 이자상당가산액 877
Ⅴ. 2006.12.31 이전 자경농민이 증여받는 농지에 대한 증여세 면제 878
Ⅵ. 2006.12.31 이전 영농자녀가 증여받은 농지에 대한 증여세의 면제 882

제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도
1. 창업자 등에의 출자에 대한 과세특례 888
2. 우리사주조합원 등에 대한 과세특례 892
3. 기업구조조정증권투자회사에 출자한 주식 등의 비과세 893
4. 기업구조조정전문회사 등에 출자한 주식의 비과세 893
5. 부동산투자회사 등에 출자한 주식의 비과세 893
6. 선박투자회사에 출자한 주식의 비과세 893
제5장｜기타 양도소득세의 감면
제1절 양도소득세 감면 등의 적용시 유의사항
1. 양도소득세의 감면 개요 895
2. 양도소득세 감면의 종합한도 896
3. 감면세액의 계산 898
4. 과세이연과 이월과세 900
5. 신청요건에 대한 주의 901
6. 조세특례제한법상의 감면 요약표 902
제2절 기타 양도소득세 등의 감면규정
1. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 908
(1) 개 요 908
(2) 감면대상소득(조특법 77 ①) 909
(3) 감면 요건 911
(4) 감면율 913
(5) 감면세액의 추징(조특법 77 ②) 914
(6) 이자상당 가산액의 계산 914
(7) 감면신청 914
(8) 농어촌특별세의 과세 915
2. 대토보상에 대한 양도소득세 과세 특례 917
(1) 개 요 917
(2) 과세이연대상 918
(3) 과세이연금액 918
(4) 대토한 토지의 양도시 과세방법(조특령 73) 918
(5) 과세이연요건 918
(6) 과세이연세액 및 이자상당액 납부사유(조특령 73 ④) 919
(7) 과세이연세액 납부사유(조특령 73 ⑤) 919
(8) 과세이연세액 및 이자상당액 계산 919
(9) 사업시행자의 의무 919
(10) 감면신청(조특령 73 ⑥) 920
3. 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 920
(4) 농어촌특별세의 과세 923
4. 공익사업 수용 등에 따른 공장 이전시 과세특례 923
(6) 분할납부 신청 924
5. 행정중심복합도시 및 혁신도시내 공장 수용에 따른 이전시 과세특례 925
(5) 과세이연 신청 927
6. 직장보육시설 대체 취득시 과세이연 927
7. 중소기업의 공장이전에 대한 과세특례 928
8. 공익사업에 따른 물류시설 이전에 대한 과세특례 931
9. 국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세의 감면 933
10. 중소기업간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등 933
11. 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세 942
12. 주식의 현물출자 또는 교환에 의한 지주회사의 설립 등에 대한 과세특례 949
13. 사업전환 중소기업과 무역조정기업의 사업전환시 세액감면 952
14. 벤처기업의 전략적 제휴를 위한 주식교환 등에 대한 과세특례 955
15. 물류기업의 전략적 제휴를 위한 주식교환 등에 대한 과세특례 957
16. 선박투자회사의 주주에 대한 과세특례 958
17. 중소기업의 금융채무상환등에 따른 과세특례 959
18. 박물관 등의 이전에 대한 양도소득세 등의 면제 964
19. 목장의 이전에 대한 양도소득세의 감면 등 966
20. 5년 이상 가동한 공장의 이전에 대한 양도소득세 감면 968
21. 개발사업시행자에 대한 양도소득세 등의 감면 970
22. 국가 등에 양도하는 토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면 972
23. 국민주택건설용지 등에 대한 양도소득세 등의 감면 975
24. 주주 등의 자산양도에 따른 양도소득세의 감면 977
25. 구조조정대상 부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등 981


「」제3편 양도차익 계산「」

제1장｜과세표준계산 총괄
제1절 양도소득세 계산구조
Ⅰ. 양도소득세액 계산 구조 985
Ⅱ. 과세표준계산방법 986
제2절 양도차익의 산정
Ⅰ. 양도차익 산정 방법 987
1. 기준시가에 의한 계산 987
(1) 기준시가에 의한 양도차익의 계산 산식 988
(2) 기준시가 988
(3) 필요경비 개산공제 988
2. 실지거래가액에 의한 계산 988
(1) 실지거래가액에 의한 양도차익 산정 계산 산식 988
(2) 실지거래가액 988
(3) 기타 필요경비 990
Ⅱ. 양도차익 산정의 원칙 990
1. 기준시가 과세원칙 991
2. 자산별·거래유형별 양도차익 산정원칙 992
3. 동일기준 결정원칙 993
(1) 원 칙 993
(2) 의 의 994
(3) 실지거래가액 과세원칙으로 보는 경우 994
(4) 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 995
(5) 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 995
(6) 실사신청의 경우 결정원칙 995
(7) 일괄 양도시 양도차익 결정원칙 995
(8) 공동소유자산의 거주자별 결정원칙 996
4. 토지·건물 일괄 양도시 실지거래가액의 안분 계산 997
(1) 의 의 997
(2) 현행 소득세법상 규정 997
(3) 자산별 안분계산 방법 998
(4) 일괄 양도 유형 1003
(5) 자산을 일괄 양도한 경우 양도소득세 계산 1005
(6) 임의로 자산가액을 구분기장한 경우 1006
5. 과잉금지의 원칙 1010
(1) 기준시가 과세원칙의 도입 취지 1010
(2) 기준시가 과세의 문제점 1011
(3) 납세자에게 실지거래가액 과세 선택 부여 1012
(4) 과잉금지 원칙의 유형 1013
(5) 과잉금지의 적용 요건 1014
(6) 적용범위 1015
(7) 사례별 적용례 1015
Ⅲ. 양도소득금액 구분계산 1017
1. 소득별 구분 계산 1017
2. 양도차손의 통산 1017
(1) 부동산 등과 주식 등으로 구분하여 양도차손을 각자 통산 1017
(2) 결손금의 통산 배제 1017
(3) 이월결손금 공제 불인정 1017
(4) 비과세소득 통산여부 1018
(5) 양도차손의 통산 방법 1018
(6) 감면소득이 있는 경우 결손금 통산 1018

제2장｜실지거래가액 계산
제1절 총 괄
Ⅰ. 개 요 1019
Ⅱ. 자산별·거래유형별 과세원칙 1021
1. 자산별 과세원칙 1021
2. 실지거래가액 과세거래 유형 1021
Ⅲ. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 1022
1. 개 요 1022
2. 실지거래가액의 범위 1024
(1) 급부의 대가 1024
(2) 금전이외 수수한 경우 1024
(3) 실지 수수한 총액으로 평가 1025
(4) 양도 및 취득시 실지거래가액의 의제 1025
(5) 추계결정하는 경우 1027
(6) 환산가액 1031
3. 실지거래가액에 의한 신고?결정 방법 1031
(1) 납세자가 신고하는 경우 1031
(2) 정부가 결정하는 경우 1033
4. 기준시가 과세원칙이 적용되는 경우 실지거래가액 과세 1034
(1) 과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고를 할 것 1035
(2) 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액에 대한 증빙서류를 제출할 것 1037
5. 양도차익 결정방법 변경 1041
(1) 기준시가 과세원칙 1041
(2) 실지거래가액 과세원칙 1046
제2절 부동산의 실지거래가액 과세 유형
Ⅰ. 고가주택에 해당하는 주택 1049
Ⅱ. 부동산을 취득할 수 있는 권리 1049
Ⅲ. 미등기 양도자산 1049
Ⅳ. 취득 후 1년 이내 양도하는 부동산 1058
Ⅴ. 허위계약서의 작성 등 부정한 방법의 거래 1061
Ⅵ. 지정지역 내의 부동산 1069
Ⅶ. 1세대 2주택 이상자가 양도하는 주택 1099
Ⅷ. 비사업용 토지 1113
Ⅸ. 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 1113
제3절 실지거래가액 시?부인
Ⅰ. 의 의 1114
1. 양도소득세를 신고납부 세목으로 전환한 취지 1114
2. 과세관청의 실지거래가액 신고에 대한 확인대상 범위 1115
3. 실지거래가액 여부에 대한 판단의 한계 1115
4. 진정성의 판단기준 1116
Ⅱ. 실지거래가액의 시·부인 절차 1117
1. 실지거래가액의 증빙서류 제출 1117
2. 실지거래가액 시·부인 1117
3. 신고 시·부인 결과에 대한 결정 또는 경정 1118
Ⅲ. 실지거래가액의 입증자료 1120
1. 양도자의 증빙서류 1121
2. 거래상대방의 증빙서류 1139
3. 거래관계인의 증거자료 1150
4. 관계기관의 증빙서류 1151
Ⅳ. 실지거래가액 입증책임 1160
1. 신고하는 경우 1160
2. 경정결정을 하는 경우 1161
3. 경정결정에 대한 부당함의 입증책임 1161
(1) 사실관계에 대한 조사결과의 부당성 1161
(2) 부과처분 내용의 부적정 1162
Ⅴ. 신빙성 판단기준 1163
1. 형식적 요건 1163
(1) 매매계약서의 구성요소 1163
(2) 매매계약서의 흠결과 하자 1164
2. 거래가액의 적정성여부 1175
(1) 비교기준가액 선정 1176
(2) 기준가액 비교방법 1180
(3) 신빙성의 판단 범위 1181
3. 취득 및 양도 등의 거래사정 1182
Ⅵ. 기 타 1195
제4절 양도가액
Ⅰ. 의 의 1197
Ⅱ. 일반적인 거래의 양도가액 1197
1. 양도가액의 범위 1197
(1) 양도가액에 포함하는 경우 1198
(2) 포함하지 않는 것 1199
(3) 양도가액에 공제(차감)되는 것 1201
(4) 양도가액에서 공제되지 않는 것 1203
2. 양도가액의 의제 1204
Ⅲ. 특수한 거래의 양도가액 1205
1. 교 환 1206
(1) 양도가액 1207
(2) 교환 계약서에 임의로 기재한 실지거래가액 인정여부 1209
(3) 소급감정가액의 감정가액 인정여부 1212
(4) 직계존비속간 등과의 교환 1212
2. 현물출자 1213
(1) 현물출자의 종류 1213
(2) 공동사업에 현물출자의 양도시기 1214
(3) 양도가액 1215
(4) 공동사업의 조합원 탈퇴시 1215
3. 부담부증여 1215
4. 대물변제 1215
(1) 양도시기 1215
(2) 실지거래가액 1216
5. 상속세 및 증여세 물납 1216
(1) 양도소득세의 물납 1217
(2) 상속세 및 증여세의 물납 1217
6. 대가를 금전이외로 영수하는 경우 1217
7. 다른 자산과 함께 양도하는 경우 1220
(1) 임목을 임지와 함께 양도하는 경우 1220
(2) 지하수개발이용권 등을 토지와 함께 양도하는 경우 1220
(3) 신축중인 건물과 토지를 함께 양도하는 경우 1220
(4) 부동산과 비품을 양도한 경우 1221
8. 저가 양도한 경우 1221
9. 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 1221
10. 외국환으로 받는 경우 1222
11. 특정주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우 1222
12. 고가 양도한 경우 1222
제5절 취득가액
Ⅰ. 취득가액 산정의 원칙 1227
Ⅱ. 취득가액의 범위 1229
1. 취득원가에 상당하는 가액 1230
2. 취득시 소요된 부대비용 1231
(1) 소유권확보를 위해 소요된 경비 1232
(2) 금융비용 1236
(3) 자산을 취득하기 위한 전제로 취득한 자산의 취득가액 1239
(4) 유치권 1240
3. 취득가액 계산시 포함되는 것 1244
(1) 법률에 의해 납부한 금액 또는 부득이한 사유로 지출된 경우 1244
(2) 매수자부담의 양도소득세 등 필요경비 산입 1244
(3) 손실보상대가로 취득한 이주택지 분양권 1245
(4) 이중과세의 조정 1245
4. 취득가액 계산시 포함되지 않는 것 1247
5. 사업용자산의 경우 이중공제 배제 1251
Ⅲ. 취득가액의 의제 1253
1. 상속 또는 증여받은 재산 1253
2. 의제취득일 전에 취득한 자산의 취득가액 계산 1258
3. 전소유자의 양도가액을 현소유자의 취득가액으로 의제 1261
4. 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 1263
Ⅳ. 기타 취득가액의 의제 1266
1. 이혼시 재산분할로 취득한 자산 1266
2. 이월과세대상 자산의 취득가액 1267
3. 부당행위계산 부인대상 증여자산 1267
4. 증여추정으로 증여세 부과된 자산 양도시의 취득가액 1268
Ⅴ. 특수한 경우의 취득가액 계산 1268
1. 교 환 1268
2. 대물변제 1269
3. 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 1269
4. 지하수 개발이용권 등을 토지와 함께 취득한 경우 1269
Ⅵ. 기 타 1269
1. 장부가액이 있는 경우 취득가액 인정여부 1269
2. 표준건축비 등의 취득실가 인정여부 1271
제6절 기타 필요경비
Ⅰ. 의 의 1274
Ⅱ. 적용원칙 1274
1. 개 요 1274
2. 추계액 등 취득가액 의제 규정 자산별 공제원칙 1277
3. 기준시가 개산공제액의 계산 1281
4. 기준시가 개산공제액 적용시에도 가능한 추가공제 대상 1282
Ⅲ. 자본적 지출액 등 1283
1. 자본적 지출액 1284
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 1286
3. 용도변경?개량비 1286
4. 법령에 의한 부담금 1287
5. 장애철거 비용 1289
6. 도로개설 후 기부채납한 토지의 가액 1289
7. 진입지인 하천에 축조한 교량 공사비 1291
8. 일괄 경매로 취득한 기계장치 등의 매각손실 1291
9. 철거되는 건물의 필요경비 1292
Ⅳ. 양도비 1304
1. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용 1304
2. 채권 등의 매각차손 1308
3. 배우자 증여재산 이월과세시 증여세상당액 1311
4. 토지초과이득세 납부액 1311
5. 필요경비 개산공제 1313

제3장｜특수거래 양도차익 계산
제1절 고가주택
1. 양도차익 계산 1315
2. 장기보유특별공제율 특례 1317
제2절 부담부증여
Ⅰ. 개 요 1320
Ⅱ. 양도차익의 계산 1320
1. 취득가액 및 양도가액의 계산 1320
2. 부담부증여시 유상대가로 보는 채무액의 범위 1322
Ⅲ. 2008.2.28 개정전 규정의 양도차익 계산에 대한 각급기관의 견해 1323
1. 종전의 조세심판원의 견해 1323
2. 국세청의 종전 유권해석 1323
3. 최근의 조세심판원 견해 1324
4. 기획재정부의 유권해석 1325
5. 국세청의 유권해석 1325
제3절 부당행위계산 부인
Ⅰ. 의 의 1330
Ⅱ. 적용 요건 1334
1. 특수관계인간의 거래 1334
2. 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우 1337
Ⅲ. 시가의 범위 1339
1. 양도소득의 부당행위계산에 있어서 시가 적용순서 1340
(1) 시가로 인정되는 매매거래가액 1341
(2) 시가로 인정되는 감정가액 1342
(3) 시가로 인정되는 보상가액·경매가액·공매가액 1345
(4) 평가기준일 1346
(5) 안분계산 방법 1346
(6) 보충적 평가액 1347
Ⅳ. 부당행위 계산의 유형 1352
1. 저가양도한 경우, 고가양수한 경우 1352
(1) 적용요건 1352
(2) 증여세, 증여세 과세된 자산의 취득가액, 할증평가 1352
2. 증여를 통한 우회양도 1353
(1) 부당행위계산 부인 요건 1353
(2) 납부한 증여세의 처리 1355
(3) 증여자가 사망한 경우 1355
(4) 수증자가 법인이거나 사업자인 경우 1355
3. 양도하였지만 증여로 추정하는 경우 1355
(1) 증여추정 요건 1355
(2) 증여추정하지 않는 경우 1356
Ⅴ. 이중과세 여부 1356
제4절 취득가액 이월과세
1. 우회양도 1362
2. 취득가액 이월과세 1363
3. 우회양도와 배우자 이월과세 차이점 비교 1364
제5절 환 지
Ⅰ. 개 요 1370
Ⅱ. 환지된 토지의 취득 및 양도시기 1372
Ⅲ. 기준시가에 의한 양도가액과 취득가액 계산 1373
1. 양도가액 및 취득가액의 계산 1373
2. 환지예정지구 내의 기준시가 및 잠정등급이 불합리한 경우 적용방법 1376
3. 세액계산에 필요한 서류 1377
제6절 재개발·재건축 입주권
Ⅰ. 개 요 1380
Ⅱ. 적용대상 입주권의 범위 1380
1. 입주권의 범위 1380
2. 적용대상 양도시기 1381
Ⅲ. 입주권에 대한 양도소득세 산정개요 1381
1. 양도차익 산정방법 1382
(1) 청산금을 납부한 경우 1382
(2) 청산금을 지급받은 경우 1382
(3) 청산금을 지급받은 부분에 대한 양도차익 1383
(4) 기존부동산의 취득가액이 확인되지 않는 경우 1383
(5) 기존 부동산의 평가액(조합원 권리가액) 1384
2. 장기보유특별공제액의 적용방법 1385
3. 양도소득기본공제 적용 1386
4. 양도소득세 적용세율 1386
Ⅳ. 입주권에 대한 양도소득세 산정흐름도 1387
1. 청산금을 납부한 경우 1387
2. 청산금을 지급받은 경우 1388
제7절 재개발·재건축 아파트 기준시가 계산
Ⅰ. 개 요 1389
Ⅱ. 적용대상 1390
1. 법령규정 1390
2. 개정산식이 적용되는 경우 1390
3. 개정산식이 적용되지 않는 경우 1391
Ⅲ. 양도소득세 산정 개요 1393
1. 종전부동산 소유자가 준공된 이후 양도하는 경우 1393
(1) 양도차익의 산정방법 1394
(2) 장기보유특별공제의 적용방법 1397
(3) 양도소득기본공제 적용 1398
(4) 양도소득세 적용세율 1398
2. 입주권을 승계받아 준공한 이후 양도하는 경우 1398
(1) 양도차익 산정 방법 1398
(2) 장기보유특별공제의 적용방법 1399
(3) 양도소득세 적용세율 1400
(4) 기타사항 1401
Ⅳ. 양도소득세 산정 흐름표 1403
제8절 재건축·재개발아파트 실가계산
1. 배 경 1404
(1) 양도차익의 산정이 어려운 이유 1404
(2) 다양한 취득시기로 인해 발생하는 문제 1404
(3) 환산가액 산정시 기본적으로 고려할 사항 1404
2. 적용 대상 1405
3. 산정 방법 1406
(1) 청산금을 납부한 경우 1406
(2) 청산금을 지급받은 경우 1407
4. 재건축?재개발아파트 실가계산 산정흐름표 1409
(1) 청산금을 납부한 경우 1409
(2) 청산금을 지급받은 경우 1410
(3) 계산수정 1413
제9절 직장 및 지역조합아파트
1. 배 경 1417
2. 개선내용 1417
제10절 주식 관련 양도차익
1. 양도가액 1419
(1) 원 칙 1419
(2) 양도당시 양도가액이 미확정된 경우 1419
(3) 주식을 교환하는 경우의 양도가액 1420
2. 취득가액 1420
(1) 원 칙 1420
(2) 양도대금의 지급지연시 부담하는 연체이자 1420
(3) 잉여금 자본전입으로 인한 무상주의 취득가액 1420
(4) 주식매수선택권으로 취득한 주식 1420
(5) 의제취득일 전에 취득한 주식의 취득가액 1421
(6) 법인의 조직변경 후 취득한 주식의 취득가액 1421
(7) 저가양수로 인하여 부담한 종합소득세 1421
(8) 신주인수권증서를 교부받아 양도하는 경우의 취득가액 1421
(9) 무상감자후 주식의 취득가액 1422
(10) 유상감자후 주식의 취득가액 1422
(11) 합병으로 교부받은 주식의 취득가액 1423
3. 기타필요경비 1424
(1) 원 칙 1424
(2) 신주인수권증서 구입비용 1424
(3) 비상장주식의 양도가액 결정을 위한 주식평가비용 1424

제4장｜기준시가
제1절 총 괄
1. 의 의 1425
2. 기준시가 과세연혁 1426
3. 자산별 기준시가 산정방법 1427
4. 자산별 기준시가 산정방법 개정현황 1428
5. 자산 종류별 공시기관 및 적용범위 요약 1429
제2절 토지의 기준시가
Ⅰ. 공시지가 제도 1431
1. 공시지가의 도입배경 1431
2. 추진경위 1431
3. 공시지가 조사체계 1432
4. 공시지가의 산정 1433
Ⅱ. 일반지역의 기준시가 1437
1. 개별공시지가 1437
2. 개별공시지가의 적용 1440
3. 개별공시지가 적용의 문제점 1441
4. 양도 및 취득면적이 다른 경우 1442
5. 개별공시지가가 실지거래가액 등 보다 높은 경우 1442
Ⅲ. 국세청장이 지정한 지역의 토지 1444
Ⅳ. 개별공시지가가 없는 경우 1444
1. 의 의 1444
2. 평가기관 1446
3. 개별공시지가가 없는 토지의 유형 1446
4. 평가대상토지 1447
(1) 수시 결정·공시 대상 토지 1447
(2) 개별공시지가의 결정·공시가 누락된 토지 1448
(3) 환지예정지 1449
(4) 평가대상거래 1449
5. 평가방법 1451
(1) 세무서장이 국세청장지침에 의해 평가하는 경우 1451
(2) 감정가액을 참작하여 평가 1454
(3) 분할·합병의 경우 모지번 적용 1457
Ⅴ. 1990.8.30 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 1463
1. 취득당시 기준시가 산정방법 1463
2. 과세시가표준액의 개념 1464
3. 1990.8.30 이전 취득한 토지의 취득가액 환산방법 1468
제3절 건물의 기준시가
Ⅰ. 일반건축물 기준시가 1473
1. 일반건축물 기준시가 적용원칙 1473
2. 2001.1.1 이후 취득·양도한 건물의 기준시가 산정 1474
3. 2000.12.31 이전에 취득한 건물의 취득당시 건물의 기준시가 1477
Ⅱ. 개별주택가격 및 공동주택가격 1481
1. 개요 및 적용원칙 1481
2. 산정고시 대상 1482
3. 주택가격의 공시 1482
4. 주택공시가격의 적용 1484
(1) 개별주택의 가격열람 및 확인서 발급 1484
(2) 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격 1484
(3) 특정 동?호수의 표기가 누락된 경우 공동주택 기준시가 적용 1485
(4) 지정지역내 공동주택을 용도 변경하여 사무실 등으로 사용하고 있는 경우 1485
(5) 의제취득일 전에 취득한 공동주택의 기준시가 적용 1485
(6) 개별주택가격의 토지와 건물가액 안분계산 1486
(7) 실제의 현황과 다른 주택특성을 적용하여 개별주택가격을 결정·공시한경우 당해 주택의 기준시가 적용 1486
(8) 겸용주택을 일괄 양도하여 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우 1486
5. 주택가격 최초고시 전에 취득한 경우 취득당시 기준시가 1487
(1) 취득당시와 최초고시 당시의 토지·건물기준시가의 합계액이서로 다른 경우 1487
(2) 취득당시와 최초고시 당시의 토지·건물기준시가의 합계액이 같은 경우 1489
(3) 개별주택가격이 공시되기 전 취득한 주택으로서 그 부수토지와 건물의취득시기가 다른 경우 1491
(4) 개별주택가격이 공시된 1세대1주택을 양도하는 경우 비과세되는주택부수토지 기준면적 초과토지분의 기준시가 산정 1492
Ⅲ. 오피스텔 및 상업용건물의 기준시가 1494
1. 기준시가 산정원칙 1494
2. 산정대상 및 적용사례 1495
제4절 양도당시 기준시가 산정의 특례
1. 동일조정기간 내에 취득·양도하는 경우 양도당시 기준시가 1497
2. 토지, 건물, 공동주택의 양도당시 기준시가 산정의 특례 1499
제5절 부동산에 관한 권리의 기준시가
1. 부동산을 취득할 수 있는 권리 1500
2. 지상권·전세권과 등기된 부동산임차권 1500
제6절 주식 등의 기준시가
Ⅰ. 상장주식 등의 기준시가 1502
Ⅱ. 코스닥 상장주식 등의 기준시가 1502
Ⅲ. 비상장주식 등의 기준시가 1506
Ⅳ. 신주인수권의 기준시가 1513
제7절 기타자산의 기준시가
Ⅰ. 영업권의 기준시가 1517
Ⅱ. 특정시설물이용권의 기준시가 1519
Ⅲ. 그 밖의 기타자산(특정주식 등)의 기준시가 1522


「」제4편 중과세대상 자산「」

제1장｜비사업용 토지
제1절 개 요
Ⅰ. 입법배경 1525
Ⅱ. 의 의 1526
Ⅲ. 개정내용 1528
1. 실지거래가액 과세원칙 적용대상 1528
2. 중과세율 적용 1528
3. 장기보유특별공제 적용의 배제 1529
4. 비사업용 토지에 관한 규정 1530
Ⅳ. 비사업용 토지의 과세상 적용범위 1535
1. 비사업용 토지 1536
2. 비사업용부동산 과다법인의 주식 1542
Ⅴ. 다른 법령과의 관계 1543
1. 재산세 과세대상 구분 1544
2. 종합부동산세 과세대상 1546
3. 법인세법상 비업무용 토지 1547
4. 토지초과이득세법상 유휴토지 1548
Ⅵ. 현행 비사업용토지 관련 규정의 특징 1549
1. 토지에 관한 것이다. 1549
2. 세부담을 중과한다는 것이다. 1549
3. 양도당시 현황만을 기준으로 비사업용 여부를 판단하지 아니한다. 1549
4. 사업용인지 비사업용인지 토지 이용현황(지목)별로 판정한다. 1549
5. 지역기준에 적합한지 여부에 따라 비사업용토지를 판정하는기준을 두고 있다. 1550
6. 면적기준이 있는 경우 초과한 면적에 대해서는 비사업용토지로 판정한다. 1550
제2절 비사업용 토지 판정
Ⅰ. 판정기준 1551
Ⅱ. 판정제외 토지 1552
1. 2006.12.31 이전 상속받은 농지?임야?목장용지 1554
(1) 상속시기 1555
(2) 적용대상 지목 1555
(3) 지목변경시 적용대상 여부 1555
(4) 지역기준·면적기준·기간기준의 적용여부 1556
(5) 피상속인 보유기간 중 재촌 자경 요건 여부 1556
(6) 양도기한 1556
2. 8년 이상 재촌·자경한 농지 등을 상속(증여)받은 경우 1557
(1) 적용대상 지목 1557
(2) 취득요건 1557
(3) 재촌·자경요건 1557
(4) 지역기준 1558
(5) 양도기한 1558
(6) 적용시기 1559
3. 20년 이상 소유한 농지?임야?목장용지 1559
(1) 20년 이상 소유의 의미 1559
(2) 적용대상 지목 1559
(3) 지목변경시 적용대상 여부 1559
(4) 지역기준?면적기준?기간기준의 적용여부 1560
(5) 보유기간 중 재촌 자경 요건 여부 1560
(6) 비거주자 적용여부 1560
(7) 양도기한 1560
4. 「공익사업법」에 의해 양도한 토지 1561
5. 종중이 소유하는 농지 1565
6. 2007.1.1 이후 상속농지 1566
7. 토지소유자의 요구로 취득한 공장용 부속토지의 인접토지 1567
8. 2006.12.31 이전 이농농지 1567
Ⅲ. 토지 지목(용도)의 판정 1570
1. 원칙(일반적인 경우) 1570
2. 예 외(특별한 경우) 1572
3. 보유기간 중 지목이 변경된 경우 1573
4. 일괄용도로 사용한 경우 1574
Ⅳ. 사업용 사용기준 1575
Ⅴ. 지역기준 1577
1. 의 의 1577
2. 토지 지목(용도)별 지역기준 1578
Ⅵ. 면적기준 1579
1. 의 의 1579
2. 토지 지목별 기준면적 1580
3. 면적기준에 적용대상 1581
4. 면적기준에 대한 기간기준 1581
5. 토지의 지목이 변경되거나 사용면적의 증감이 있는 경우 1581
Ⅶ. 기간기준 1584
제3절 기간기준
Ⅰ. 원 칙 1586
1. 토지 소유기간이 5년 이상인 경우 1586
2. 토지소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우 1586
3. 토지 소유기간이 3년 미만인 경우 1587
Ⅱ. 기간기준 적용방법 1588
Ⅲ. 적용범위 1591
1. 의 의 1591
2. 사용기준에 대한 기간기준 1592
3. 사업용으로 사용의제 되는 토지의 기간기준 1593
4. 지역기준에 대한 기간기준 1594
5. 면적기준에 있어서 기간기준 1596
6. 기간기준의 적용 제외 1597
7. 기간기준의 적용상 유의사항 1597
Ⅳ. 사업에 사용한 것으로 간주하는 경우 1599
1. 의 의 1599
2. 사업용 사용기간 의제 규정 1600
(1) 법령상 사용이 금지 또는 제한된 토지 1601
(2) 토지의 취득 후 건축허가가 제한된 경우 1618
(3) 건축착공이 제한된 경우 1620
(4) 사업용 사용목적으로 취득한 토지 1621
(5) 도시개발법에 의한 환지 1632
(6) 기타 부득이한 사유에 해당하는 토지 1646
(7) 적용사례 1652
Ⅴ. 사유발생일을 종료일(양도일)로 의제 1654
제4절 기타 공통적용 사항
Ⅰ. 업종의 분류 1659
Ⅱ. 취득시기 및 양도시기 1659
Ⅲ. 기준면적의 초과 면적의 판정 1667
1. 토지위에 건축물 시설이 없는 경우 1667
2. 토지위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우 1667
Ⅳ. 복합용도로 사용하는 경우 특정용도분의 부속토지 면적 1667
1. 하나의 건축물이 복합용도로 사용되는 경우 1668
2. 동일경계 안에 용도가 다른 다수의 건축물이 있는 경우 1668
Ⅴ. 수입금액의 비율 계산 1668
1. 적용대상 토지 1668
2. 비율 계산 산식 1669
3. 연간수입금액의 계산 1669
4. 당해과세기간의 토지가액 1671
5. 필지별 수입금액 계산 원칙 1672
6. 수입금액비율이 기준에 미달한 경우 1672
제5절 사업용 판정 총괄
Ⅰ. 비사업용 토지 관련 규정 체계도 1673
1. 비사업용 토지 법령체계도 1673
2. 법령체계도의 이해 1675
Ⅱ. 비사업용 토지 판정 흐름도 1676
Ⅲ. 비사업용 토지 총괄 요약표 1677
Ⅳ. 개별토지 판정 흐름 및 판정요령 1678
1. 농지(전, 답, 과수원) 1680
2. 임 야 1682
3. 목장용지 1684
4. 주택의 부수토지 1686
5. 별장건물 및 그 부속토지 1687
6. 기타토지(나대지, 잡종지 등) 1688
제6절 비사업용 토지 범위
Ⅰ. 농지(전·답·과수원) 1693
1. 비사업용 범위 총괄 1693
2. 농지 요건 1693
(1) 농지의 범위 1694
(2) 농막, 퇴비사 등 1694
(3) 농지를 형질변경한 후 농지로 사용한 경우 1694
(4) 일시적으로 휴경을 한 경우 1694
3. 사업용 사용기준 1695
(1) 무조건 사업용 의제 농지 1695
(2) 재촌·자경한 농지 1696
(3) 재촌·자경 의제(사업용 사용의제) 1701
4. 지역요건(지역기준) 1709
(1) 일정기간동안 도시지역안의 농지 1709
(2) 도시지역으로 편입된 경우 1709
(3) 녹지지역과 주거지역 등과 동시 지정된 경우 1712
(4) 지역기준 적용범위 1712
5. 면적기준 1713
6. 농지의 기간기준 특례 1713
(1) 무조건 사업용 의제 1713
(2) 사업용 사용기간 의제 1713
Ⅱ. 임 야 1715
1. 비사업용 토지의 범위 총괄 1715
2. 임야의 요건(이용상황) 1715
3. 사업용 사용기준 1716
(1) 무조건 사업용 의제되는 임야 1716
(2) 일정기간동안 재촌 하는 자가 소유하는 임야 1716
(3) 공익상 필요 또는 산림의 보호 육성에 필요한 임야 1717
(4) 거주 또는 사업과 관련이 있는 임야 1719
4. 지역기준 1721
5. 면적기준 1721
Ⅲ. 목장용지 1722
1. 비사업용 범위 총괄 1722
2. 목장용지 요건 1723
3. 사업용 사용기준 1724
4. 지역기준 1726
5. 면적 1726
Ⅳ. 주택의 부속토지 1728
1. 주택의 정의 1729
2. 사업용 사용기준 1731
3. 면적기준 1733
4. 기타사항 1739
Ⅴ. 별장 및 별장의 부속토지 1743
1. 별장의 범위 1743
2. 비사업용의 범위 1743
(1) 비사업용 대상 1743
(2) 별장에서 제외되는 주택 1743
Ⅵ. 비사업용 나대지·잡종지 등 1744
1. 의 의 1744
(1) 재산세 과세대상 구분의 흐름 도해 1745
(2) 재산세 과세대상 토지와 비사업용 토지 비교 1746
(3) 지방세법상 재산세 종합합산 대상 토지 1746
(4) 지방세법상 과세근거를 기준으로 비사업용토지 범위를 판단함에 있어서 유의사항 1748
2. 재산세 비과세·면제대상 토지 1749
(1) 전면수정(개정) 1749
(2) 재산세 감면·면제대상 토지 1751
3. 재산세 분리과세대상 토지 1751
(1) 공장용 건축물의 부속토지 1752
(2) 기타 분리과세대상 토지 1754
4. 재산세 별도과세대상 토지 1758
5. 재산세 종합합산대상 토지이나 비사업용 토지에서 제외되는 토지 1764
(1) 체육시설용 토지 1764
(2) 주차전용 토지 1766
(3) 개발사업자가 조성한 토지 1769
(4) 청소년 수련시설용 토지 1770
(5) 예비군훈련장용 토지 1770
(6) 휴양시설용 토지 1771
(7) 하치장용 등의 토지 1771
(8) 골재채취장용토지 1774
(9) 폐기물수집 및 처리업용 토지 1774
(10) 광천지 1775
(11) 양어장, 지소용 토지 1775
(12) 기타수입금액 적용 토지 1775
(13) 무주택자가 소유하는 나지 1776
제7절 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위
1. 개 요 1784
2. 중과세 대상 1784
3. 적용시기 1784
? 비사업용 중과세 제외 판정 체크리스트 1785
? 비사업용 토지관련 별표 1792

제2장｜다주택자에 대한 중과세
Ⅰ. 개 요 1805
1. 입법 배경 1805
2. 적용 범위 1806
3. 적용 내용 1807
4. 다주택 중과제도의 한시적 면제 1807
Ⅱ. 중과세 적용 1809
1. 1세대의 범위 1809
2. 판정 시기 1809
3. 판정 기준 1810
4. 중과배제 주택 1815
5. 중과제외 적용신청 1837
6. 중과 배제된 세액의 납부 1837
Ⅲ. 실가과세와 비교 1838
Ⅳ. 중과 판정 사례 1840


제5편 세액계산과 신고

제1장｜과세표준과 세액계산
제1절 과세표준
Ⅰ. 장기보유특별공제 1847
1. 장기보유특별공제의 의의 1847
2. 장기보유특별공제의 적용대상 자산 1848
(1) 적용대상 자산 1848
(2) 미등기양도자산 등의 적용 배제 1848
3. 장기보유특별공제액 1849
4. 보유기간의 계산 1850
(1) 원 칙 1850
(2) 이월과세의 경우 1850
(3) 조합원 입주권 승계취득 후 준공된 재건축아파트 양도 1851
(4) 조합원입주권의 양도 1852
5. 고가주택의 장기보유특별공제액 계산 1852
(1) 일반적인 경우 1852
(2) 주택과 부수토지의 보유기간이 다른 경우 1853
(3) 기준면적 미만 고가주택의 장기보유특별공제율 적용 1853
6. 장기보유특별공제의 한도 1854
7. 개정연혁 1855
(1) 장기보유특별공제 적용배제 대상 1855
(2) 장기보유특별공제 적용률 1855
8. 1세대 1주택 특례공제율 적용범위 1857
Ⅱ. 양도소득기본공제 1864
1. 원 칙 1864
2. 미등기양도자산에 대한 공제 배제 1865
3. 양도소득기본공제의 적용순서 1865
4. 종중과 비거주자 1866
제2절 세액계산
Ⅰ. 양도소득세율 1867
1. 과세대상자산별 양도소득세율 1867
2. 보유기간의 계산 1869
3. 중과세율 1870
4. 미등기양도자산 1877
5. 탄력세율 1880
6. 개정연혁 1881
Ⅱ. 가 산 세 1883
1. 의 의 1883
(1) 신고불성실가산세 1883
(2) 납부불성실가산세 1885
(3) 가산세 감면 1885
2. 신고불성실가산세 1886
3. 납부불성실가산세 1891
(1) 가산세의 계산 1891
(2) 이자율 1892
4. 기장불성실가산세 1892
(1) 가산세의 계산 1892
(2) 주식거래내역 등의 기장의무 1893
5. 신고불성실가산세와 기장불성실가산세의 중복적용 배제 1893

제2장｜신고와 결정 및 경정
제1절 양도소득세 과세표준의 신고
Ⅰ. 양도소득 과세표준 예정신고 1898
1. 의 의 1898
2. 예정신고 기한 1899
(1) 토지·건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산 1899
(2) 주식 및 출자지분 1900
(3) 재건축 관련 청산금 분할 수령시 1900
3. 예정신고 자진납부 1900
4. 예정신고산출세액의 계산 1900
5. 예정신고납부세액공제 1901
(1) 연 혁 1901
(2) 양도시기별 예정신고세액공제 적용 1901
6. 예정신고시 첨부서류 1905
(1) 토지·건물, 부동산에 관한 권리의 양도 1906
(2) 주식 및 출자지분, 기타자산의 양도 1906
7. 분납과 물납 1906
Ⅱ. 양도소득 과세표준 확정신고 1909
1. 확정신고 기한 1909
2. 예정신고시 확정신고의 예외 1911
3. 확정신고 자진납부 1911
4. 확정신고시 첨부서류 1911
5. 분납과 물납 1912
Ⅲ. 수정신고와 경정 등의 청구 1913
1. 수정신고 1913
2. 경정 등의 청구 1914
3. 기한 후 신고 1916
제2절 양도소득세의 결정 및 경정
Ⅰ. 양도소득세의 결정 및 경정 1917
1. 결정·경정의 사유 1917
2. 결정·경정의 방법 1918
3. 확정(예정) 무신고자에 대한 등기부기재가액 과세 1919
4. 결정·경정의 통지 1920
Ⅱ. 양도소득세의 징수 및 환급 1920
1. 징 수 1920
2. 환 급 1921
3. 국세환급가산금 1921


제6편 기 타

제1장｜국외자산양도에 대한 양도소득세
1. 납세의무자 1925
2. 과세대상 양도소득의 범위 1925
3. 양도가액과 필요경비의 산정 1926
(1) 양도가액과 취득가액 1926
(2) 기타필요경비 1927
4. 양도차익의 외화환산 1928
5. 양도소득기본공제 1928
(1) 양도소득기본공제 1928
(2) 양도소득기본공제의 적용순서 1928
6. 장기보유특별공제 및 세율 1929
(1) 과세대상별 세율 1929
(2) 보유기간의 계산 등 1930
7. 외국납부세액의 공제 1930
(1) 공제방법 1930
(2) 국외자산 양도소득세액 1930
(3) 서류의 제출 1931
8. 준용규정 1931
9. 취득·보유·처분의 각 단계별 납세의무 1933

제2장｜비거주자의 양도소득세 관련규정
제1절 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수
제2절 재외국민 인감 경유
1. 개 요 1945
2. 재외국민 인감 경유 업무 절차 1946
제3절 해외이주비 및 부동산 매각자금 확인 신청
1. 개 요 1948
2. 해외이주비 1948
3. 부동산 매각자금 확인서 1948
4. 재산 반출 확인서 일람표 1949

제3장｜부동산매매업자의 세액계산
Ⅰ. 개 요 1952
1. 부동산매매업 과세제도 1952
2. 부동산매매업·양도소득의 비교 1954
3. 부동산매매업 세액계산방법의 변천 1955
Ⅱ. 주택매매사업에 대한 소득세 중과 1956
1. 취 지 1956
2. 적용 시기 1956
3. 중과세 방법 1956
Ⅲ. 예정·확정신고 방법 1959
Ⅳ. 결정 및 경정 1962
Ⅴ. 관련 예규 및 판례 1964


부 록

1. 공부(公簿) 검토시 유의사항 1966
2. 주택가격공시제도 1993
3. 양도소득세 관련 유용한 인터넷 사용하기 1998