NPL 투자분석과 계약실무 실전편

제1부 채권자분석
제1장 부실채권의 유통구조 20
Ⅰ. 최초 부실자산보유자 (최초 대출금융기관)
Ⅱ. 국내은행의 지점 수
Ⅲ. 부실채권 매각형태
Ⅳ. 부실채권의 매입주체
Ⅴ. 유동화전문유한회사, 농협자산관리회사, KAMCO
제2장 채권자별 채권매각여부 25
Ⅰ. 국내 시중은행 보유채권
Ⅱ. 국내 외국계 금융기관 보유채권
Ⅲ. 유동화전문유한회사 보유채권
Ⅳ. 저축은행 보유채권
Ⅴ. 예금보험공사 보유채권
Ⅵ. 한국자산관리회사(KAMCO) 보유채권
Ⅶ. 단위 농협, 수협 보유채권
Ⅷ. 농협자산관리회사 보유채권
Ⅸ. 신협 보유채권
Ⅹ. 새마을금고 보유채권

제2부 채권행사권리금액
제1절 채권행사권리금액의 의의 52
Ⅰ. 채권행사권리금액의 개념
Ⅱ. 채권행사권리금액의 중요성
Ⅲ. 채권행사권리금액의 구성요소
제2절 채권행사권리금액 계산방법 56
Ⅰ. 채권행사권리금액의 계산순서
Ⅱ. 사례물건
제3절 채권행사권리금액 계산하기 59
Ⅰ. 채권원금 예측이 가능한 채권
Ⅱ. 채권원금 일부변제가 이루어진 경우
Ⅲ. 채권최고액을 120% 또는 130%로 나누어도 소수점이 발생하는 경우
Ⅳ. 외환대출채권의 채권행사권리금액 계산방법
제4절 채권행사권리금액의 위치 71

제3부 배당채권과 유입채권 구별하기
제1장 배당채권 74
제1절 배당채권의 의의
Ⅰ. 투자자배당의 개념
Ⅱ. 배당채권의 종류
Ⅲ. 배당채권 요약
Ⅳ. NPL과 가격조사
제2절 배당채권 사례연구
Ⅰ. 안정적배당채권(Loan cap)
Ⅱ. 안정적배당채권(Mortgage cap)
Ⅲ. 불안정적배당채권(채권행사권리금액이 경매낙찰예상가격 보다 작은 경우)
Ⅳ. 불안정적배당채권(채권행사권리금액이 경매낙찰예상가격 보다 큰 경우)
Ⅴ. 불안정적배당채권(투자자배당과 투자자유입이 선택 가능한 채권으로 배당투자 선택)
제2장 유입채권 102
제1절 유입채권의 의의
Ⅰ. 투자자유입의 개념
Ⅱ. 유입채권 요약
제2절 유입채권 사례연구
Ⅰ. 유입채권(배당투자 선택이 불가능한 채권)
Ⅱ. 투자자유입의 조건
Ⅲ. 유입채권(배당투자와 유입투자가 선택 가능한 채권이나 유입선택)
Ⅳ. 유입채권(전회차 최저가 이상으로 가격이 형성된 유입채권)
Ⅴ. 유입채권(제3순위 근저당권)

제4부 채권양도방식과 진행절차
제1장 배당채권 126
Ⅰ. 론세일(배당채권)
제2장 유입채권 148
Ⅰ. 론세일(질권대출을 받지 않는 경우)
Ⅱ. 론세일(질권대출을 받음 및 질권자가 상계신청동의서 발급)
Ⅲ. 론세일(질권대출을 받음 및 질권자가 상계신청동의서 발급되지 않는 경우)
Ⅳ. 채무인수방식
Ⅴ. 사후정산부방식
Ⅵ. 입찰참가 및 채권일부양수도방식

제5부 채권양도방식과 부대비용계산
제1장 부대비용의 구성 174
Ⅰ. 부대비용의 내용
Ⅱ. 채권양도방식과 부대비용
Ⅲ. 론세일방식과 부대비용 계산
제2장 NPL물건분석과 부대비용계산 180
Ⅰ. 사례문제(1) | Ⅱ. 사례문제(2) | Ⅲ. 사례문제(3) | Ⅳ. 사례문제(4)
Ⅴ. 사례문제(5) | VI. 사례문제(6) | Ⅶ. 기타

제6부 채권양방식과 현금흐름표
제1장 채권양도방식과 현금흐름 196
제2장 배당채권과 현금흐름표 198
제3장 유입채권과 현금흐름표 202
제4장 현금흐름표 계산문제 213

제7부 가격협상시점
제1장 배당채권과 가격협상시점 224
Ⅰ. 투자의 안전성
Ⅱ. 안정적배당채권과 가격협상시점(Loan cap)
Ⅲ. 안정적배당채권과 가격협상시점(Mortgage cap)
Ⅳ. 불안정적배당채권과 가격협상시점
Ⅴ. 배당채권의 가격협상시기
제2장 유립채권과 가격협상시점 237
Ⅰ. 채권협상시점
Ⅱ. 변경과 채권매입시점
Ⅲ. 유입채권과 가격협상시점 1
Ⅳ. 유입채권과 가격협상시점 2

제8부 가격협상방법과 채권가격제시
제1절 가격협상과 채권매입 가격제시방법 248
Ⅰ. 선순위채권과 채권매입 가격제시
Ⅱ. 배당투자와 유입투자 시 채권매입가격 제시방법
제2절 채무인수(사후정산부)방식과 계약의 조건 258
Ⅰ. 유입투자와 채권행사권리금액의 관계
Ⅱ. 채무인수방식과 계약서 단서조항
제3절 채권매입과 경매취하의 위험성 268
Ⅰ. 채권매입과 중복경매신청
Ⅱ. 안정적배당채권과 경매취하
제4절 가격협상과 AMP 관계 274
Ⅰ. 공장채권과 기계기구평가
Ⅱ. AMP는 상황에 따라서 변화한다.
Ⅲ. 경매입찰과 NPL 채권매입 선택의 문제

제9부 종합문제풀이
종합사례분석 문제풀이 1 (안전적배당채권 중 Mortgage Cap채권과 투자수익률 계산) 284
종합사례분석 문제풀이 2 (안전적배당채권 중 Loan Cap채권과 투자수익률 계산) 293
종합사례분석 문제풀이 3 (투자보고서 분석과 불안전적배당채권과 투자수익률 계산) 304
종합사례분석 문제풀이 4 (채권구조와 불안전적배당채권과 투자수익률 계산) 313
종합사례분석 문제풀이 5 (투자자유입과 채권양도계약 방식별 필요한 현금자산의 차이Ⅰ) 324
종합사례분석 문제풀이 6 (투자자유입과 채권양도계약 방식별 필요한 현금자산의 차이Ⅱ) 337
종합사례분석 문제풀이 7 (APT채권 유입투자 시 부대비용 계산 및 투자수익 분석) 351
종합사례분석 문제풀이 8 (토지채권 유입투자 시 부대비용 계산 및 투자수익 분석) 358
종합사례분석 문제풀이 9 (상가채권 유입투자 시 부대비용 계산 및 투자수익 분석) 364
종합사례분석 문제풀이 10 (APT채권의 배당투자방법과 유입투자방법 중 선택문제) 370
종합사례분석 문제풀이 11 (매입의향서 작성과 부동산매입 총비용 계산) 377

제1절 채권행사권리금액의 의의
Ⅰ. 채권행사권리금액의 개념
1. 채권행사권리금액이란 채권자가 배당기일에 당해 채권에 기하여 법원에 배당 받을 권리를 주장할 수 있는 금액으로 채권잔존원금과 배당기일까지 연체이자 합계액을 말한다.
채권행사권리금액은 법원에 배당요구를 할 수 있는 권리금액으로 배당기일에 실제로 배당되는 배당금액과는 차이가 있다.
2. 채권행사권리금액은 근저당권에 의하여 담보되는 채권최고액까지만 배당에서 우선변제권을 주장 할 수 있으며 채권최고액을 넘는 채권은 일반채권인 전환무담보채권이 된다. 따라서 NPL에서 채권양수인은 유입투자의 경우 경매입찰일에 입찰가격을 적을때 채권행사권리금액이 채권최고액을 초과하는 경우 채권최고액의 범위 내에서 입찰가격을 적을 수 있다. 다만 후순위채권자가 없는 경우에는 초과 부분까지 적을 수 있다.
3. 채권행사권리금액 산식
채권행사권리금액 = 채권잔존원금 + 연체이자(연체발생일부터 배당기일까지)
*다만 일반적으로 채권최고액의 범위내로 제한을 받는다.
4. 채권행사권리금액은 NPL에서는 매우 중요한 개념인데도 불구하고 아직 정확한 개념 정립이나 통용되는 명칭이 없다. 저자가 사용하는 채권행사권리금액은 학문적으로 공인된 명칭은 아니며, 일반적으로는 채권액, 채권계산서 금액으로 통용되고 있다.

종합사례분석 문제풀이 2
- 안정적배당채권 중 Loan Cap채권과 투자수익률 계산
우교수 NPL아카데미 과정을 우수한 성적으로 졸업한 이몽룡씨는 경매사건을 검색하다가 아래 사례물건을 보고 유OO제5차유동화회사의 위탁관리업체인 MG신용정보회사에 전화를 걸어서 채권매입 여부를 상담하였다. 10일 정도 가격협상을 하였으나 채권매입이 여의치 않아서 다원AMC에게 채권매입을 의뢰하였다.

(문1) 사례채권이 배당채권인지 유입채권인지를 분석하시오.
(문2) 경매진행과정이 정상적으로 진행되었을 경우 채권양수인의 예상 투자수익률을 분석하시오. 사례채권을 매입한 채권양수인이 채권매입 후에 경매를 어떻게 진행하는 것이 최대한 수익을 올리는 방법인가 또한 이 경우 예상 투자수익률을 계산하시오.(생략)

Ⅲ. 가격협상 전 권리분석사항
1. 채권매입주체 분석
문서송달내역 등을 검토한 결과 국민은행 부실채권이 유OO제5차유동화회사로 채권 양도된 채권이다. 따라서 매입주체가 법인 또는 개인인지 상관없이 가격협상만 이루어진다면 매입할 수 있는 채권이다.
2. 채권행사권리금액 계산
이 채권은 배당채권인지 유입채권인지를 판단하기 위하여 굳이 채권행사권리금액을 계산할 필요가 없는 채권이다. 채권최고액이 경매낙찰예상가격 보다 매우 낮은 금액이므로 채권최고액을 일단 채권행사권리금액으로 보고 채권을 분석해도 무리가 없다.
3. 경매낙찰예상가격
경매낙찰예상가격은 과거 인근지역 낙찰사례 등을 인터넷으로 1차 점검 후에 현장조사를 통하여 급매물가, 전세가, 월임대료 수준 등을 조사하여 유추한다.

Ⅳ. 가격협상시점
배당채권의 가격협상시점은 배당종기 전·후 시점부터 가격협상을 하여야 한다. 일반적으로는 배당종기 후에 바로 시작하는 것이 좋다. 그 이유는 연체이자 수익과 관련이 있기 때문이다.
① 안정적배당채권 : 배당기일로부터 역산하여 4~5개월 이전에 협상한다.
② 불안정적배당채권 : 배당기일로부터 역산하여 3~10개월 이전에 협상한다.
③ 안정적배당채권은 채권자가 채권매각에 적극적이지 않다. 이러한 채권을 매입하는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 유동화회사 또는 저축은행 등도 필요 시 채권매각을 하는 경우도 종종 있으므로 적극적으로 채권협상을 해볼 필요는 있다.

Ⅴ. 가격협상방법
일반적으로 안정적배당채권의 채권매입가격은 채권매각시점까지의 원금 + 연체이자 + 가수금을 모두 지급하고 채권을 매입하게 된다.
사례에서 채권매입시점까지의 채권행사권리금액 + 가수금은 61,666,511원 (= 59,866,511원 + 1,800,000원)으로 약간 할인하여 61,500,000원에 채권매입을 하였다.(이후 생략)