경매와 NPL 愛 흠뻑 빠지다

Part 01 부동산 경매는 좀 알지만 NPL은 처음
chapter 01 명품 부동산, 반값에 사고도 돈 남는 NPL 투자 … 24
chapter 02 내 돈 3억원으로 80억원짜리 건물주 된 NPL 투자 사례 … 31
chapter 03 담보부 부실채권 투자와 법원 경매는 한 몸뚱아리 … 44
chapter 04 담보부 부실채권 생산 개념과 유통 관계자들 … 67
chapter 05 부실채권 종류와 특성, 담보부 NPL 매입 방법 … 83
chapter 06 경매만으로는 맛 볼 수 없는 NPL 투자 매력 15가지 … 96
chapter 07 정상 채권과 부실채권 분류 기준과 세부 분류 … 123
chapter 08 경매 공부를 이미 한 사람은 NPL의 이해가 쉽다 … 128
chapter 09 언론에 비친 부자들만의 꿀단지 『경매 - NPL』시장 … 135

Part 02 경매, NPL을 이해하는 데 필요한 것들
chapter 01 대법원 홈 페이지 … 146
chapter 02 대법원 경매 정보 … 148
chapter 03 대한법률구조공단 홈 페이지 … 150
chapter 04 경매· NPL 유료 정보 제공 회사들 … 152
chapter 05 유암코 … 165
chapter 06 자산관리공사(Kamco) … 168
chapter 07 부실채권 관련 동호회 및 NPL교육 안내 … 170

Part 03 경매와 부실채권 관계를 제대로 알기
chapter 01 돈 되는 부실채권 할인 받아 매입하는 노하우 … 178
chapter 02 NPL 물건도 기본적인 권리 분석은 필요 … 192
chapter 03 400% 응찰로 집행관도 걱정해 준 NPL 고가 낙찰 … 207
chapter 04 경매는 한 번 융자, 부실채권은 두 번 융자 … 221
chapter 05 투자 사례로 본 NPL 한 건 투자하는데 걸리는 시간 … 229
chapter 06 경매에는 없고 부실채권에는 있는 연체 이자 투자 … 253
chapter 07 담보부 NPL 채권 투자를 둘러싼 여러 오해들 … 259
chapter 08 돈 되는 NPL에 투자하는 방법과 유의사항 … 270
chapter 09 경매 - NPL 투자에서 어떤 사고가 날 수 있나 … 283

Part 04 NPL 투자자가 알아야할 경매기초 원칙
chapter 01 경매보다 수고는 많지만 과실도 큰 NPL투자 … 296
chapter 02 NPL 투자 시 필요한 기본적인 경매 개념들 … 304
chapter 03 돈되는 NPL 경매구조를 스스로 파악해보기 … 309
chapter 04 부실채권 투자 시 배당표 작성이 중요한 이유 … 315
chapter 05 경매 - 부실채권 투자에서 『최우선 배당』이란 … 324
chapter 06 부실채권 투자에서 『순위 배당』까지가 기본 … 331
chapter 07 고수익을 기대하면 『고가 응찰』 전략도 알아야 … 335
chapter 08 부동산 종류별로 본 배당표 작성과 매입 가격 산출하기 … 343
chapter 09 한 단계 업그레이드 하려면 『안분 배당』도 알아야 … 372
chapter 10 내가 직접 해 보는 NPL 경매 물건 배당표 작성 연습 … 385

Part 05 경매 특수 물건과 환상적 NPL 결합 투자
chapter 01 경매 특수 물건과 NPL의 환상적인 결합 … 392
chapter 02 선순위 전세권 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 404
chapter 03 가짜 임차인 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 414
chapter 04 대항력 있어 인수 많은 깡통 물건과 NPL의 만남 … 420
chapter 05 집사고도 돈이 남는 깡통 주택과 NPL 투자 … 429
chapter 06 토지별도등기 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 441
chapter 07 법정지상권성립여지 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 452
chapter 08 NPL물건 재매각에서 전 낙찰자 입찰 보증금 행방 … 464
chapter 09 유치권성립여지 있는 경매물건과 NPL의 만남 … 476
chapter 10 지분물건 같은 특수 물건들과 NPL의 만남 … 484

부록
·저당권 투자회사 종류와 설립조건 … 508
·서울동부법원 2012-5121 물건으로 NPL 투자 전체 보기 … 522
·부실채권 용어정리 … 537

경매 투자가 현물이라면, 부실채권 투자는
주식은 오르는 한 쪽에서만 먹는단다. 선물이나 옵션은 양 쪽에서 먹는단다. 그러면 『NPL-경매 투자』는 어떤가. 담보부 부실채권 투자는 세 부분에서 수익이 발생한다. 담보부 부실채권 투자에는 투자의 매력들이 다 모여 이익 실현 방법에 다양한 선택지를 가지게 된다. 경매 투자는 낙찰 받아 임대나 매각하는 단순한 투자 전략만을 가지고 있는 것에 비해, 부실채권 투자의 매력은 경매를 통한 부동산 투자와 채권 투자를 통한 배당금 수령은 물론이고 수익 금액에 대한 비과세 투자, 양도소득세 절감 등 부수되는 매력이 상당하다. 경매 투자만으로는 맛볼 수 없는 즐거움이 더해진다.
부실채권에 투자해서 저당권을 인수한 다음 경매로 낙찰 받아 누릴 수 있는 즐거움 15가지다.
『① 투자의 높은 안정성
② 부실채권 매입 시 융자 효과
③ 빠른 회전율과 높은 수익률
④ 용이한 투자 결정과 직접 낙찰 효과
⑤ 상계 신청으로 자금 부담 경감
⑥ 배당 소득에 대한 비과세 효과
⑦ 깡통 물건 투자 효과
⑧ 부동산 종류와 투자 목적의 다양성
⑨ 하자 이용해서 매입 가격 낮추기
⑩ 용도 변경을 통한 수익 극대화
⑪ 양도세 절감 효과
⑫ 재경매 물건의 입찰보증금을 차지하는 효과
⑬ 기본적인 권리 분석만 필요
⑭ 「고가 응찰 전략」에 따른 확실한 낙찰 효과
⑮ 합법적인 「UP-계약서」작성 효과』가 그것이다.

NPL 매입 가격 결정 구조 이해하기
최근 시장 상황을 보면 하자 없는 담보부 부실채권의 매각 가격이 채권최고액에 육박하는 가격까지 호가하고 있다. 매입 과정에서 일반 투자자가 매도자와 가격 협상을 벌인다는 것은 현실적인 이야기가 아니다. 개인 투자자는 중소형 AMC나 저축은행 등에서 부실채권을 매입하는 것이 일반적인 상황이다. 가격 결정권은 매도자가 쥐지만, 가격이 맞지 않는 경우 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 매수자 입장에서 매입 가격은 최대한 보수적으로 낮게 제시하여야 한다. 담보부 부실채권과 무담보부 부실채권은 인수 가격의 결정 구조가 다르다.
무담보부 부실 채권은 가격 결정 요인이 상대적으로 복잡하다. 담보부 부실채권 적정 매입 가격을 결정할 때는 해당 물건의 경제적 가치, 지리적 특성, 부동산 자체의 질적 수준, 지역적 가치 등을 따져야 한다. 부동산 경기와 일반 경기가 경기 순환 사이클에서 「회복-호황」인 경기 확장 국면이라면 (담보부)부실채권 매입 가격이 다소 높아도 될 것이고, 「후퇴-불황」인 경기 수축 국면이라면 매입 가격을 낮추어서 매입해야 할 것이다.
『일반 경기-부동산 경기-경매 시장』 상황에 대한 꾸준한 관심을 평소에 지속적으로 갖는 것이 성공 투자의 기본이다.

부동산 경매와 담보부 부실채권 투자 수레의 양축
부실채권과 경매는 수레바퀴의 양축과 같다. 따라서 어느 한 쪽이 더 강조되거나 가볍게 여겨져서는 안 된다. 담보부 부실채권과 경매와의 관계를 모르고서 성공 투자는 불가능하다. 담보부 부실채권 투자에 관심을 가지는 경우 부동산 경매에 관한 기본 지식을 확실히 갖추어야 한다. 이 장에서는 부동산 경매 권리 분석에 관한 기본적인 사항을 살펴보자.
경매 투자의 기본은 ‘말소기준’ 파악하기다. 부동산 등기부상 항상 말소기준이 되는 권리가 있고, 한정적으로 말소기준이 되는 권리가 있다. 등기부에 가장 먼저 설정된 ‘저당권’과 ‘근저당권’, ‘담보가등기’, ‘경매개시결정기입등기’ 등은 언제나 말소기준권리가 된다. 경매공부의 기본 중에 기본인 권리 분석의 핵심이다.
배당 투자를 목적으로 담보부 부실채권을 매입한 투자자가 특히 신경 써야 하는 부분이 배당이다. 낮은 가격의 응찰로 저당권 매입 가격 이하로 낙찰 가격이 떨어질 수도 있다. 손해가 날 수도 있는 부분이지만, 의외로 등한시 하는 분들이 있다. 부실채권 투자에서 배당 받는 것을 목적으로 투자할 때나, 직접 낙찰 받는 것을 염두에 두고 투자할 때도 등기부에는 등재되지 않는 임차인의 권리를 정확히 파악할 수 있어야 한다. 저당권자보다 먼저 배당되는 선순위 배당금액은 NPL 투자자가 받게 될 몫을 줄어들게 만들기 때문이다.