혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다

지은이의 말 _ 영원히 상승만 하는 부동산은 없다!
『혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다』 저자 심층 인터뷰

1장 혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나?
서울 집값이 예상외로 폭등하다
부동산규제 폭탄, 상당한 규모로 터지다
입주물량이라는 폭탄이 터지기 시작했다
대출규제로 부동산의 목을 죄다
지방 부동산 침체는 생각보다 더 심각하다
양극화가 점점 더 극단으로 벌어지고 있다
금융위기 이후 한국과 미국, 반대의 길을 가다
일본의 잃어버린 20년, 따라가는 한국
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 양도세

2장 부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다
부동산 상승의 시작을 알린 박정희 정부(1962~1979)
본격적으로 부동산이 상승한 전두환 정부(1980~1987)
1기 신도시로 집값을 잡은 노태우 정부(1988~1992)
안정기를 보내다 위기를 맞은 김영삼 정부(1993~1997)
IMF 경제위기를 극복한 김대중 정부(1998~2002)
투기와의 전쟁에서 패한 노무현 정부(2003~2007)
금융위기로 집값이 하락한 이명박 정부(2008~2012)
서울 집값 상승의 시작을 알린 박근혜 정부(2013~2016)
일본의 ‘잃어버린 20년’, 어떤 일이 있었나
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 보유세

3장 부동산 보는 눈을 키워야 한다
부동산 대책의 시그널을 읽어야 한다
부동산 대책의 시차 효과를 알아야 한다
부동산 대책의 왜곡인지란 무엇인가?
부동산가격이 폭락한다는데, 정말 그런 날이 올까?
부동산이 오른다지만 그래도 폭락하면 어떻게 해야 하나?
왜 내가 팔면 오르고, 사면 떨어질까?
인구가 줄어들면 아파트가격이 내릴까?
주택보급률은 높은데 왜 집값이 오를까?
금리인상이 부동산에 미치는 영향을 파악하자
서울 집값이 도쿄 집값보다 비싸다고?
일본 신도시와 한국 신도시의 공통점과 차이점
집값 상승의 주범은 다주택자가 아니다
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

4장 부동산시장, 다가올 3년을 말한다
서울 집값이 상승하는 이유7가지
서울 아파트, 끝물은 언제일까?
서울 아파트vs. 지방 아파트
강남 아파트vs. 강북 아파트
소형아파트vs. 대형아파트
새 아파트vs. 기존 아파트
입주물량, 이제는 팩트 체크가 필요하다
전세난은 당분간 없다
세금폭탄, 드디어 현실이 된다
우리나라도 일본형 장기불황으로 갈까?
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 내 전세금 안전하게 지키기

5장 그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다
정부규제에도 틈새는 반드시 있다
갭 메우기만큼 좋은 틈새 투자전략도 없다
도시재생 뉴딜사업에 돈 벌 기회가 있다
돈 되는 신규 택지는 분명 따로 있다
의외로 서울시 정책에 기회가 있다
지역별 입주물량 영향에 따른 투자전략은 이것이다
주택시장 침체의 대안은 수익형 부동산이다
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 임대사업자

서울 집값이 폭등한 이유는 시중에 뿌려진 갈 곳 잃은 풍부한 유동자금과 지방 대비 상대적으로 제한적인 서울의 새 아파트 입주물량, 부산 등 지방보다 2~3년 늦게 시작된 부동산시장 상승 흐름, 전통적인 서울 선호사상 등 부동산시장 상황이 서울 집값 상승에 유리하게 형성되었기 때문이다. 여기에 서울 집값을 잡기 위해 서둘러 발표한 부동산규제 대책의 부작용이 더해지면서 서울 아파트가격은 폭등했다. 부동산 대책이 주로 수요억제에 초점이 맞춰지면서 다주택보유자를 타깃으로 양도세와 종합부동산세 중과가 적용되자 다주택 보유가 부담스러운 시장이 되었다. 그러자 다주택보유자들이 시장 분위기가 좋지 않은 지방 아파트는 정리했다. 반면 보유가치가 높은 서울 아파트를 그대로 보유하거나 장기 임대주택으로 등록하면서 매물 잠김 현상이 더 심해졌고, ‘똘똘한 한 채 가지기’에 따른 서울 아파트 선호사상이 더 강화되었으며, 지방 아파트는 약세가 이어지고 있다.

신이 아닌 이상, 미래를 완벽하게 알 수 있는 사람은 없다. 부동산 전문가들도 일반 투자자들보다는 확률이 높겠지만100% 맞출 수는 없다. 심지어 주식이나 부동산 애널리스트의 예측보다 동전 던지기 확률이 더 높다는 우스갯소리도 있다. 주식도 그렇지만 부동산은 수요와 공급, 부동산 대책, 국내외 경제상황 등 변수가 다양하고 심리적 영향이 커서 과학적 근거에 따른 예측도 맞지 않는 경우가 많다. 하지만 그렇더라도 섣부른 감정적 예측보다는 부동산 대책의 시그널을 과학적으로 읽으면서 대응하면 투자 성공확률을 더 높일 수 있다. 부동산 대책은 부동산시장의 분위기와 흐름에 따라 발표된다. 부동산규제를 강화하는 대책이 발표된다는 것은 부동산시장의 흐름이 상한기준선을 넘어 오버슈팅되면서 과열되었다는 의미다. 반면 부동산규제를 풀어주는 규제완화 대책이 발표되었다는 것은 시장 흐름이 하한기준선 아래로 내려와 언더슈팅되면서 냉각되었다는 의미다.