상가 셀프 경매의 정석

프롤로그 4

Part 1 상가 경매의 ABC “역세권 상가 경매로 시드머니 만들기”
상가 투자란 무엇인가? …… 25
상가 경매의 기본은 역세권 투자다 …… 29
Case Study 01 지하철 개통 2~3년 전을 공략할 것! …… 39
Case Study 02 빨래방 하려다 어린이집으로 임대 주기 …… 43
Case Study 03 독서실 하려다 헬스장 임대 주기 …… 51
Case Study 04 소호사무실 하려다 요양원에 매각하기 …… 64

Part 2 섹션오피스 “상가 개발로 연봉 1억 원 세팅하기”
거인의 어깨 위에 올라타라 …… 80
Case Study 01 행신 역세권 상가 - 연봉 3,000만 원 세팅하기 …… 83
Case Study 02 일산 백석동 상가 - 연봉 3,000만 원 세팅하기 …… 91
Case Study 03 상동 역세권 상가 - 연봉 4,000만 원 세팅하기 …… 102
Case Study 04 2억 원 유치권 깨고 섹션오피스 개발하기 …… 114

Part 3 소호사무실·소호창고 “365일 월세 받는 연금 파이프라인 만들기”
상가 경매는 경제적 자유를 안내할 지름길이다 …… 139
Case Study 01 폐문부재 상가 소호사무실로 개발하기 …… 141
Case Study 02 망한 미용실, 소호사무실로 개발하기 …… 150
Case Study 03 지하헬스장 소호창고로 만들기 …… 155

Part 4 공유오피스·고시원 “상가 경매로 노후 대책 마련하기"
모리 회장에게 배우다 …… 169
Case Study 01 룸살롱 낙찰받아 공유오피스 만들기 …… 178
Step 1 20억 유치권 걸린 룸살롱 명도하기 …… 179
Step 2 룸살롱 철거 후 만화카페 개발 …… 197
Step 3 공유오피스 개발기 …… 199
Case Study 02 고시원 낙찰받아 노후연금 만들기 …… 212

Part 5 NPL 경매 “NPL 경매로 투자 기회 엿보기"
Case Study 01 유치권 경매라 쓰고 NPL 경매라 부른다 …… 236
Case Study 02 필자는 아파트 경매에도 NPL을 활용한다 …… 259
Case Study 03 NPL 경매로 입찰자 40명을 물리쳐라 …… 271
Case Study 04 NPL 경매로 적립식 연금 받기 …… 275

Part 6 법인 투자 "법인 경매 투자의 허와 실”
Case Study 01 법인 주소는 어디에 두면 좋을까? …… 291
Case Study 02 법인으로 테마상가 낙찰받기 …… 296
Case Study 03 연결호수 매입 시 법인과 개인 명의를 병행할 것 …… 303
Case Study 04 법인은 대형평수 아파트 매입 시 취득세 중과 …… 306

Part 7 상가 경매 심화학습 “경매 지식은 부자로 가는 지름길”
상가건물 임대차보호법이란? …… 315
상가 수익률은 어떻게 계산할까? …… 327
상가 장기수선충당금은 누가 부담할까? …… 332
상가 체납관리비 대처 요령은? …… 334

수익형 부동산에 투자할 때 포인트는 무엇보다 환금성과 수익률이다. 은퇴자에게 수익형 부동산의 생명은 매달 안정적으로 월세가 들어와야만 월급의 대체재가 될 수 있다. 안정적인 월세를 가져다줄 수익형 부동산들은 종류가 매우 많은데, 크게 주거용·상업용·업무용·숙박용·토지용 등으로 구분할 수 있다.

어떤 건물은 아무리 낙찰받으려 해도 안 되고, 어떤 건물은 쉽게 낙찰받아도 좋은 수익모델로 개발하기가 힘들다. 일단 내 건물에 임차인을 들여놓으면 월세 인상은 가능하지만, 5년간은 임차인을 쫓아내기가 힘들다.?건물도 사람도 다 인연이 있는가 보다.

업무가 많은 바쁜 직장인도 얼마든지 법원 경매에 참여할 수 있다. 법원 입찰장에 반드시 본인이 갈 필요는 없다. 대리인, 즉 아내를 보내면 된다. 필자의 경우 퇴직 전에는 대부분 법원에 아내가 경매 입찰에 참가했다. 아내로부터 법원 현장 분위기를 들어보고 차분하게 사무실 컴퓨터로 해당 물권 분석을 한 후에 최종 입찰가를 불러주는 형태로 경매 입찰에 참여했다.