신방수 세무사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 : 실전 편

머리말 4
일러두기 12

제1장 경매(매매) 세금의 기초
1. 경매 세금과 수익률 16
2. 경매와 취득세 절세법 22
3. 경매와 보유세 절세법 30
4. 경매와 임대소득세 절세법 34
5. 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) 38
6. 경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) 43
심층분석 NPL 투자와 과세방식 49

제2장 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법
1. 수익률을 결정하는 양도세 구조부터 확인하라 54
2. 필요경비를 활용하라 58
3. 합산과세의 위험성을 정복하라 68
4. 양도세 중과세를 정복하라 73
5. 부동산 양도 시에는 부가가치세를 정복하라 78
6. 부동산 매매업에 정통하라 83
심층분석 양도세 중과세 폐지에 따른 그 영향 89

제3장 부동산 매매업의 장점과 단점
1. 부동산 매매업은 무엇을 의미할까? 94
2. 부동산 매매업의 장점 100
3. 부동산 매매업의 단점 105
심층분석 1 사업소득과 양도소득의 구분 110
심층분석 2 부동산 매매업 세금 어떻게 관리해야 할까? 117

제4장 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식
1. 부동산 매매업과 세금체계 122
2. 부동산 매매사업자의 부동산 양도에 따른 쟁점들 126
3. 부동산 매매사업자의 비교과세제도에 관한 모든 것 131
4. 양도세율 적용법과 비교과세의 관계 137
5. 양도세 중과세 판단과 비교과세제도의 관계 141
심층분석 1 부동산 매매업 소득세 신고 방법 146
심층분석 2 종합과세와 분류과세의 이해 149

제5장 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법
1. 부동산 매매업의 부가가치세 과세 및 면세 판단 156
2. 부동산 매매업 사업자등록 신청하기 163
3. 사업장현황신고(면세사업자) 173
4. 부가가치세신고(일반과세자) 177
5. 종합소득세 신고(모든 매매사업자) 182

제6장 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령
1. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세 대상이 아닌 경우) 194
2. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세가 적용되는 경우) 201
3. 토지 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 208
4. 건물(상가, 오피스텔) 신축 매매업과 매매차익 신고 214
심층분석 주택 매매업 종합소득세 절세포인트 219

제7장 사업자의 장부처리법(장부 미작성에 따른 경비율 적용법 포함)
1. 장부의 종류와 작성 의무 226
2. 장부 작성 시 필요경비처리법 232
3. 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) 239
4. 실전 종합소득세 신고(종합) 246
심층분석 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 251

제8장 부동산 매매업과 재무제표의 중요성
1. 부동산과 재무상태표 260
2. 부동산과 손익계산서 266
3. 재고자산(부동산 매매업, 주택 신축판매업)과 재무제표 273
4. 유형자산(부동산 임대업)과 재무제표 280
심층분석 사업자의 부동산 거래와 재무제표의 변화 287

제9장 매매사업자의 거주 주택에 대한 비과세 적용법
1. 매매사업자의 보유 주택 수와 세무상 쟁점들 292
2. 사업자의 거주 주택은 어떤 조건하에 비과세가 적용되는가? 294
3. 매매사업자의 거주 주택도 최종 1주택 비과세 보유기간이 재계산되는가? 299
4. 85㎡ 초과 주택을 양도소득으로 신고하면 이를 인정할까? 303
5. 매매업을 폐지하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환한 경우의 과세방식 308

부록 개인 대 매매사업자 대 법인의 선택
1. 양도소득 대 종합소득 대 법인소득의 장단점 비교 316
2. 주택 매매업의 개인 대 법인의 선택 320
3. 토지 매매업의 개인 대 법인의 선택 325

Q2 만일 보유 주택을 자녀 등에게 증여하는 경우 주의할 것은?
다주택자가 주택을 증여하는 경우에는 증여세와 그리고 2020년 7·10대책에 따라 취득세가 12%까지 나올 수 있다. 후자의 경우 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역* 내에 소재한 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여하면 수증자의 주택 수와 관계없이 취득세가 12%까지 부과된다.
* 서울 등 부동산 가격의 급등지역으로 지정 및 해제현황은 ‘대한민국 전자관보’를 통해 알 수 있다.
☞ 참고로 2023년 이후 증여 부동산에 대해서는 취득세 과세표준이 시가상당액으로 인상된다. 따라서 상속이나 증여 시 부동산에 대한 취득세 부담이 크게 증가될 가능성이 있다. 주의하기 바란다.

TIP. 부동산 매매업이 유리한 경우
일단 양도세 중과세가 적용되지 않는 다음과 같은 상황에서 이 사업형태가 유리하다.

· 단기매매한 경우 → 중과세가 적용되지 않는 경우 양도세에 비해 훨씬 저렴하다.
· 이자비용이 많이 들어간 경우 → 이자비용을 공제받을 수 있다.
· 인건비가 들어간 경우 → 사업과 관련된 종업원의 인건비도 공제를 받을 수 있다.
· 기타 일반관리비가 많이 발생하는 경우 → 교통비나 차량비 등도 공제를 받을 수 있다.
· 사업에서 발생한 결손금이 있는 경우 → 매매사업소득과 이를 통산할 수 있다.
· 매매사업자의 거주 주택을 양도하고자 하는 경우 → 비과세를 받을 수 있다(단, 거주 주택 외 주택은 매매사업용임을 입증해야 함).

Q2 만일 부가가치세 과세대상이라면 부동산 매매업 사업을 폐업하고 매도해도 부가가치세 과세대상인가?
부동산 매매업의 사업자등록을 폐업하더라도 일시적인 아파트 매도로 보지 않고 사업성이 있다고 판단했을 경우 관할 세무서에서 직권등록할 수 있다. 따라서 이렇게 되면 부가가치세가 과세될 수 있다. 이처럼 폐업 후 바로 처분한 경우에는 부가가치세가 과세될 수 있으므로 주의해야 한다.
☞ 사업성 여부에 관해서는 거래 형태 및 내용을 종합적으로 검토해 관할 세무서장이 사실 판단한다.