꼬마빌딩 레벨업 재테크

프롤로그

1부 빌딩 리모델링의 특징과 전망
• 리모델링이란?
대한민국 꼬마빌딩의 노후화 실태
아는 만큼 보인다
• 빌딩의 종류와 정의
꼬마빌딩의 정의
중소형빌딩의 정의
리모델링의 정의
• 아파트와 빌딩 수명의 차이
• 아파트와 빌딩 리모델링의 차이점
• 리모델링의 특징 및 리스크 요인
리모델링의 특징
리모델링의 리스크 요인
• 리모델링은 재테크의 끝판왕이다
리모델링의 시의적절성
리모델링 3대 필요성
리모델링 재테크가 통하는 이유

2부 리모델링 계획단계의 필수지식
• 시대 변천에 따른 빌딩 트렌드
1970~1980년대 건물
1990년대 건물
2000년대 건물
2010년대 건물
2020년대 빌딩
• 건물주가 절대로 잊지 말아야 할 필수지식
용적률
일조권 사선제한
주차장법
도로법
• 리모델링 컨설팅은 누구에게 받아야 하나?
• 리모델링 공사비 마련하기

3부 리모델링의 주안점 및 리스크관리
• 리모델링 성공을 위한 주안점과 리스크 대처방안
입지분석에 따른 층별 임대계획 수립
임차인 명도계획 수립
유능한 시공사 선정
외관 디자인 설정
공사비 가견적 받기
도면과 실물의 일치 여부 확인하기
완공 및 임대
• 빌딩 가치를 결정짓는 외관 디자인
• 패러핏이 왜 중요한가?
• 리모델링 계획부터 완공까지 A to Z
물건분석
수지분석
임차인 명도 계획
외관 디자인 설정
공사범위 설정
도급계약 체결
인허가 진행
착공
외장공사
내장공사
완공
관리 및 매각 계획
• 중소형빌딩 리모델링 공사의 종류
가설공사
철거공사
골조증설공사
보수보강공사
외피공사
창호·유리공사
엘리베이터 신설공사
주차시설증설공사
철근콘크리트공사
조적공사
미장공사
금속공사
지붕공사
방수공사
타일공사
수장공사
도장공사
전기통신공사
설비공사
조경 및 부대공사

4부 리모델링 44건 실전체험
• 저비용 투입으로 아름답게 변신하는 페인팅 기법
• 저비용 고효율의 대명사 드라이비트(스타코)
건물주 거주용으로 증축한 상가주택
가성비 특급 포천의 상가건물
합정역세권 상가건물
• 아트패션시트
• 원룸이나 고시원으로 개조한 사례
가락동 상가주택을 원룸으로 리모델링
양평동 상가주택을 원룸으로 꾸며 성공한 사례
서울역 앞 귀곡산장이 관광호텔로 대변신
• 주택을 근린생활시설로 리모델링한 사례
서초동 다가구주택을 사옥으로
대치동 낡은 상가주택이 첨단 학원빌딩으로
구의동 단독주택을 생활밀착형 근린생활시설로
• 근린생활시설로 대수선한 사례
건대 앞 낡은 상가가 스타벅스 건물로
당산동 상가주택을 근린생활시설로
2인3각으로 묶인 개발제한을 리모델링으로 돌파
교통허브 역세권의 상업용 빌딩 외관 대수술
망해가던 여관이 신세대가 즐겨찾는 카페로 변신
• 고난도 리모델링 사례
폐업 직전의 가구매장이 증축 후 첨단 업무용 빌딩으로
덩치와 수익성이 두 배 커진 면목역 꼬마빌딩
리모델링 후 신축보다 14억 높은 건물가치
폐허 병원건물이 만실 상가빌딩으로
건물 외벽에 엘리베이터를 덧대어 설치한 사례
상가건물이 첨단 사옥용 빌딩으로
• 유명상권 리모델링 탐방
연트럴파크 | 가로수길 | 홍대상권 | 성수동 카페거리

5부 공실 증가에 대응하는 건물관리
• 꼬마빌딩 임대의 승패를 결정하는 요소
• 공실 퇴치를 위한 화장실 개선
• 옥상정원 꾸미기
• 건물관리와 임대관리
임대료관리
공실관리
관리비
청소 및 시설관리
건물 위탁관리

에필로그

아파트만으로는 노후 대비가 부족해 보이고, 모아둔 돈도 좀 쌓이니 이젠 꼬마빌딩 재테크를 하고 싶어 온 사람들은 대개 건물 투자의 초보자이다. 그렇다 보니 우리나라 중소형빌딩들의 연령에 대한 기본적인 지식이 거의 없다. 중개업소를 통해 물건을 소개받고, 물건명세서에 나오는 건령을 체크한 후에야, “와, 뭐 이렇게 오래되었어요? 맨날 수리하다 볼일 다 보겠네요” 하는 식이다. 십여 건을 소개받아 보면 매물의 7할은 30년이 넘었다는 것을 알게 된다. 이런 실전 경험이 없는 사람들은 우리 주변의 건물들이 그렇게 나이가 많은지 모른다. 도로변 건물은 그저 지나치는 대상일 뿐이고, 그 건물에 있는 식당이나 카페는 예쁘게 인테리어되어 건물이 낡았다는 사실 자체를 인지하기 어렵다. 실제 건물 투자에 나서 물건을 여러 건 소개받고 답사하고 느껴보면 알게 된다. 신축급 건물은 몇 개 안 되고 대부분은 리모델링 대상인 노후 건물이라는 것을. 건물 투자자는 리모델링 지식이 꼭 필요하다는 것을. 리모델링은 의외로 돈이 된다는 것을. 이제 건물에 대하여 관심을 가져보자. 건물도 수요가 있고 공급이 있다. 특히 노후 대비의 안전판이자 필수품인 꼬마빌딩의 수요는 지속되고 있다. 은퇴 후 보유하던 아파트를 처분하고 상가주택 등을 구입하여, 한 층에 거주하며 소일거리로 건물관리도 하고 임대수입도 얻으니 노후 대비로는 그만이다. 기존의 건물들은 대부분이 노화되어 마음에 들지 않는다. 그렇다고 신축 건물만 찾으려니 매물이 귀하다. 계속 신축만 찾다 보면 허송세월하다가 땅값이 올라 매수시점을 놓치기 마련이다. ‘그때 낡은 건물이라도 잡아놨어야 했는데…’ 남는 건 후회뿐이다.

- ‘빌딩 리모델링의 특징과 전망’ 중에서

1990년대는 노태우 정부의 주택 200만 호 공약이 실현된 시기로, 1기 신도시 입주가 집중적으로 이루어졌다. 서울 강남구의 경우 테헤란로가 개발되던 시기였고, 서울시 전역과 1기 신도시, 지방도시 할 것 없이 전국 곳곳의 빈 땅에 건물들이 빼곡히 축조되었다. 벽돌 제작기술의 발달에 따라 기존의 붉은 벽돌 일변도에서 벗어나, 쥐색부터 미색까지 다양한 색상이 출시되었다. 화강석도 여전히 사용되었지만 고급스러운 외관 연출을 원하는 건물주들은 대리석도 애용했다. 또한 건물의 하중을 줄이기 위해 컬러강판이라는 패널형 외장재도 출현했다. 본래 컬러강판은 지붕재로 널리 쓰였는데, 가격이 저렴하여 건물의 외장재로도 쓰였다. 이는 얇은 철판에 페인트 도장 후 열처리를 한 것으로서 다양한 색상으로 구현되었다. 문제는 이 시절에 생산된 컬러강판은 도장처리 기술이 충분치 않아서, 15년 이상 경과하면 변색이 되어 보기가 흉했다. 이런 건물이 빌딩 시장에 매물로 나오면 투자자들은 건물이 지저분하다고 매입을 포기하기 일쑤이다. 인기 없는 건물을 저렴하게 매입하여 리모델링하면서 외장을 교체하면 되는데, 이 방법을 잘 모르는 투자자라면 리모델링으로 돈 벌기는 쉽지 않다
- ‘시대 변천에 따른 빌딩 트렌드’ 중에서