도시농부의 토지투자

Prologue

PART. 1
토지투자의 꽃, 농지의 분석

농지란 어떤 토지인가?
도시민도 구입이 가능하다? _ 21
농지는 과연 금싸라기 땅인가? _ 24
토지투자의 블루오션 _ 27
농지는 정말 돈이 될까? _ 34
법률상 농지와 규제에 따른 투자가치 분석
농지의 정의와 구분 _ 36
농지의 소유에 대한 법률적 제한 _ 41
농지의 판독 _ 44
농지의 소유제한과 자경 _ 49
이행강제금 부과 _ 501

PART. 2
도시인의 농지투자 실전

도시인의 농지투자 노하우 알아보기
재촌자경을 비롯한 농지투자 전략 _ 55
경매를 통한 투자 방법 _ 56
토지용도와 자격에 따른 농지투자 분석
용도지역별 농지투자는 어떻게 다른가? _61
토지의 용도지역별 특징에 따른 투자 분석 _ 65
농업보호구역 투자법 _ 69
도시인이 농지에 집을 지을 수 있을까? _ 71
농지 구입 절차와 농업보호구역에 주택 건축허가 _ 102
농지구입에 필요한 구비서류와 절차
도시농부가 되기 위한 농지원부와 농지취득자격증명의 이해 _ 105
농지 투자에서 중요한 공부서류 5종 _ 114
농지원부의 투자가치_ 130
농지원부의 위력은 주말농장에 있다 _ 137
농지취득의 관문, 농지취득자격증명 발급 요건 _ 140
도시민이 농지취득자격증명 발급받기 _ 146
농지전용으로 몸값 높이
농지를 돈 되는 땅으로 만들기 _ 150
개발행위허가와 농지전용허가의 인·허가 비용 _ 158
농지전용을 위한 실무 절차 _ 170
초보 투자자의 농지전용허가 실무 사례 _ 183
농지전용을 신청할 때 주의할 점 _ 194
내 손으로 직접 농지전용허가 신청하기 _ 195
농지투자, 샛길도 있다
농지개량행위로 개방법 _ 73
농지법에서 정한 농업인의 범위 _ 74
농가주택을 통한 실수요 목적의 투자 분석
도시인의 농가주택 취득 _ 87
농업인주택 신축 특례 혜택 _ 90
구옥 농가주택에 투자하기 _ 98
발행위허가 효과 얻기 _ 199
농막과 관리사 설치 _ 200
농지의 타용도 일시사용허가 _ 202
농지 타용도 일시사용허가의 대상 _ 203
매도자가 농지전용허가와 건축허가를 득해 놓은 경우의 토지 거래 _ 206
농지자경과 부재지주 문제 해결하기
부재지주 문제 해결하기 _ 212
농지자경과 부재지주 관련 세금 _ 220
농지의 투자가치 판독법
농지와 임야 어느 것이 더 좋은가? _ 232
법규상 농지와 임야의 투자가치 비교 _ 240
농지의 투자가치 계산해보기 _ 248
농지투자 어느 곳이 정답인가? _ 253
영농여건불리농지(한계농지) 투자성공 노하우 _ 266
관리지역 미분류 지역 투자법 _ 279
투자틈새, 도시지역 내의 농지투자 _ 285
농지투자를 위한 체크 포인트
재테크 가치로서 농지연금에 주목하라 _ 292
농지연금에 대한 이해 _ 297
농지연금 개정안 _ 298
농지투자의 틈새시장, 주말농장 _ 299
농지경매 입찰 노하우 _ 310
농지자격취득증명과 경매 _ 319
농취증 발급에 대한 오해와 진실 _ 327
농지투자에서 빠지기 쉬운 함정 피하기 _ 333
수용 대토(농지의 대체 취득)의 투자 _ 343

PART. 3
농지투자는 세금과의 싸움

농지에 대한 세무 혜택과 불이익
농지에 대한 과세권자의 두 가지 시각 _ 349
농지투자 세액 비교 사례 예시 _ 350
농지의 양도소득세와 증여세
양도소득세 계산 _ 357
양도세 감면을 위한 대체농지취득 ‘대토’ 정리 _ 370
상속받은 농지의 절세 전략 _ 374
영농자녀가 증여받은 농지 등에 대한 증여세의 감면 _ 377
농지위탁을 통한 양도세 절감 _ 380
주말농장 양도세 계산법 _ 385
사례로 보는 농지 양도세 절세 요령
사례 1. 상속을 받은 농지의 세금 문제 _ 388
사례 2. 3년간 농사를 지은 토지의 절세 요령 _ 391
사례 3. 2년 미만 보유 부동산 매각하는 방법 _ 392
대토 : 양도세 비과세 요건 _ 394
주말농장과 농어촌주택의 세금 혜택 _ 396
사례 4. 세금철퇴 맞은 ‘가짜’ 영농자녀 _ 398

PART. 4
투자의 복기와 성공 포인트 분석

농지의 구입, 관리, 처분 전략
구입(농지취득) 방법 _ 405
보유관리(농지관리) _ 406
처분(매도시 갖춰야 할 사항) _ 408
농지 관련 세금 _ 410
부동산(농지)투자 전략 _ 412
농지 투자성 분석 프로그램 _ 417
농지의 투자 전략 분석
농지투자의 핵심 포인트 _ 420
농지투자의 실전 노하우
농지의 가치를 높이는 투자 방법 _ 426
농지투자 성공사례 분석
사례1 : 아파트와 농지투자의 수익률 비교 사례 _ 431
사례2 : 생산농지지역 농지의 화려한 변신 _ 434
토지 리모델링으로 도로 없는 농지를 대지로 _ 439
농지에서 공장부지로 형질변경 사례_ 418
토지 리모델링으로 도로 없는 농지를 대지로 _ 421

한 투자자는 농업진흥구역 농지를 3.3㎡당 100만 원에 매입한 후 지목을 대지로 변경함으로써 지가가 3.3㎡당 500만 원으로 뛰어 대박을 친 사례도 있다. 그 후 그 땅의 시세는 600만 원 선에 육박한다.
또 다른 투자자는 인천에 소재한 그린벨트 330㎡의 농지를 2억 원에 매 입해 건평 198㎡의 건물을 짓고, 두 개의 음식점으로 임대해 각각 월 500만 원씩 임대수익을 얻고 있다. 프리미엄만 해도 몇 억 원이 붙었다고 한다. 그는 농지에 투자하는 것도 다른 토지투자와 별반 다를 것이 없다고 말한다. 기본에 충실하게 투자하는 것이 성공의 바탕이라는 의견이다.

농업보호구역은 저수지의 상류 쪽을 택해야 한다. 저수지 하류 쪽은 심사규정이 까다로워 전용이 어려울 수도 있다. 매입 전에 반드시 해당 지자체 농지관리계와 같이 공신력 있는 부서에 해당 농지의 전용가능 여부를 확인하도록 해야 하는데, 농업진흥구역 안에 위치해 있기 때문에 100% 허가를 받을 수 있다는 보장을 할 수가 없기 때문이다.