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책 정보
· 분류 : 국내도서 > 경제경영 > 재테크/투자 > 세금
· ISBN : 9791155422168
· 쪽수 : 360쪽
· 출판일 : 2015-02-16
책 소개
목차
PART 01 기 본 편
Chapter 01 _ 기초세금지식 쌓기
* 부동산세무 가이드북 절세솔루션 _ 16 | 나의 세금지수 파악하기 _ 17 | 거래 전에 세금을 파악하라 _ 18
일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 _ 21
* 일반인의 부동산세금해법 _ 26
부동산업계는 전략으로 승부해야 한다 _ 27 | PB, FC들도 부동산세금에 능통해야 한다 _ 31
[실력 더하기] 등기/세무신고절차 _ 35 | 매매계약서와 세금의 관계 _ 37
Chapter 02 _ 부동산 절세의 모든 것
취득세 절세원리 _ 42
* 부동산 취득세율 _ 46
부동산 VAT 환급원리 _ 48 | 임대소득세 절세원리 _ 52
* 종합소득세 계산구조 _ 56
양도소득세 절세원리(기본) _ 57 | 양도소득세 절세원리(양도차손이 있는 경우) _ 61
* 보유기간과 절세 포인트 _ 65
무상이전(상속·증여) 절세원리 _ 68
[실력 더하기] 양도소득세 계산구조와 누진세율 적용법 _ 73 | 다주택자에 대한 중과세제도 폐지효과 _ 77
PART 02 일반인편
Chapter 01 _ 거주용 주택
세대분리를 활용하는 1주택자의 비과세법 _ 82 | 9억원 초과 주택을 가진 1주택자 _ 87 | 2주택자 비과세의 모든 것 _ 91
* A주택 1채를 소유한 상황에서 추가로 다음의
주택을 구입한 후 A주택을 양도할 때의 비과세 조건 _ 95 | 절세하는 주택의 상속기술 _ 98 | 재건축·재개발주택의 비과세처리법 _ 101 | 중개사무소가 꼭 알아야 하는 감면주택 세금해법 _ 105
* 중개사 및 자산관리자 등이 알아야 할 양도소득세 체크리스트 _ 109
양도소득세 해명자료 다루는 방법 _ 110
* 무신고와 제척기간 그리고 국세징수권 소멸시효 _ 115
[실력 더하기] 취득가액 환산가액 계산사례 _ 116 | 비거주자의 주택양도와 매각자금 확인서 _ 117
Chapter 02 _ 상가겸용주택·다가구주택, 임대용 주택·주거용 오피스텔
세금혜택이 쏠쏠한 상가겸용주택 _ 122 | 다가구주택의 절세해법 _ 125 | 주택임대사업자의 거주용 주택에 대한 초절세법 _ 128
* 주거용 오피스텔의 과세방법 _ 132 | 다가구임대사업자의 거주용 주택 절세솔루션 _ 134
[실력 더하기] 주택임대사업자 세금의 모든 것 _ 138
Chapter 03 _ 상가·빌딩 업무용 오피스텔·고시텔
상가·빌딩 임대소득 절세솔루션 _ 142 | * 임대차계약 시 알아야 할 것들 _ 148
수익형 부동산 양도 시 VAT 다루는 방법 : 포괄양수도계약의 모든 것 _ 151
* 세금계산서를 끊는 경우의 부가가치세 계산법 _ 155
100억원대 상가 양도소득세 절세법 _ 157 | 업무용 오피스텔 세금해법 _ 160
[실력 더하기] 신축한 빌딩의 양도세 계산법 _ 163
Chapter 04 _ 농지·임야·나대지
토지와 세무상 쟁점 _ 168
* 농지감면관련 개정세법내용 _ 172
8년 자경농지감면 솔루션 _ 173 | 주거지역으로 편입된 농지감면 솔루션 _ 178
상속농지의 절세법 _ 182 | 토지수용 감면 해법 _ 185 | 비사업용토지의 해법 _ 189
* 나대지·임야와 주택신축 수익모델 _ 192
[실력 더하기] 개발제한구역 내에서 발생하는 이축권과 세무처리 방법 _ 193
PART 03 자금출처조사와 상속·증여편
Chapter 01 _ 자금출처조사 해법
부동산과 자금흐름 그리고 세금 _ 200 | 차용증 활용법 _ 203 | 자금출처조사 소명하는 방법 _ 208 | 근로자와 CEO의 자금조달 솔루션 _ 213 | 10억원 상당의 부동산 구입 시 자금출처입증방법 _ 216
* 해외부동산의 취득절차(국세청) _ 220
Chapter 02 _ 부동산 감정평가활용법
상속·증여 시 부동산 평가법 _ 224 | 감정평가법인의 감정평가가 필요한 이유 _ 228 | 은행PB들이 알아야 할 부동산평가와 세금 _ 232 | 실전 상속(증여)재산 평가사례 _ 235
* 상속세 계산구조 _ 240
* 증여세 계산구조 _ 241
Chapter 03 _ 부동산을 상속으로 받는 것이 유리한 경우
부동산의 상속과 세무상 쟁점 _ 244 | 상속분쟁예방과 절세를 위한 재산분배 솔루션 _ 249 | 상속세가 없더라도 신고를 해두면 이익이 되는 이유 _ 255 | 상속대비를 못한 100억원대 재산가의 해법 _ 258
[실력 더하기] 상속(증여)세 해명자료를 요구하는 경우 _ 264
Chapter 04 _ 부동산을 증여로 받는 것이 유리한 경우
부동산증여와 세무상 쟁점 _ 268 | 부담부증여의 모든 것 _ 272 | 증여 후 매매(이월과세) 솔루션 총정리 _ 276 | 부부가 부동산을 공동소유한 경우의 실익분석 _ 280
* 이혼/재혼 시 알아둬야 할 세금제도들 _ 283
[실력 더하기] 가족 간에 매매로 하는 것이 유리한 경우 _ 286 | 편법 상속·증여 방지법 총정리 _ 290
PART 04 사업자편
Chapter 01 _ 부동산 사업의 세금체계
부동산 사업의 세금체계 _ 298
* 개인과 법인의 세금비교 _ 302
취득세 절세원리 _ 304 | VAT 절세원리 _ 308 | 소득세 절세원리 _ 312
* 건설업(주택신축판매업)의 소득세 신고방법 _ 317
* 주택신축판매업과 부동산 매매업의 단순경비율과
기준경비율 _ 319
Chapter 02 _ 부동산 사업 실전절세설계
사업자등록 _ 324
* 일반적인 건물신축분양사업 절차 _ 328
주택신축판매사업자 _ 329 | 상가·빌딩·오피스텔 분양사업자 _ 334 | 부동산 매매(경매) 사업자 _ 338
* 부실채권(NPL) 경매투자와 세금 _ 342
[실력 더하기] 공인중개사와 법무사가 알아야 할 세법 _ 344
부 록 : 재고자산 _ 349 / 유형자산 _ 352 / 투자자산 _ 354
저자소개
책속에서
거래 전에 세금을 파악하라
상 황 : 부동산은 거래에 앞서 세금문제부터 파악해야 한다. 계약을 끝내 놓고 세금을 다루다간 뒤로 밑지는 경우가 많다. 자, 지금부터 온 국민이 관심을 가지고 있는 부동산세금 정복에 나서보자.
Case : 서울 성동구에 거주하고 있는 김광식씨는 보유하고 있는 주택을 처분하기 위해 두 곳의 중개사무소에 중개를 의뢰하였다. 김씨는 매매계약체결 전에 세금문제를 꼼꼼히 점검해 보기로 하였다. 부동산은 돌다리도 두들겨 보고 건너는 심정으로 임하는 것이 좋다는 것을 귀에 못이 박힐 정도로 많이 들었기 때문이다. 하지만 A중개사무소는 세금에 대해 그렇게 아는 것이 없어 보였다. 그러나 B중개사무소는 처분 시 발생하는 양도소득세 문제는 물론이고 새로운 주택을 취득함에 있어 취득세 등에 대해서도 자세한 안내가 이어졌다. 김씨는 누구를 더 신뢰하고 업무를 위임했을까?
Consulting : 다른 상황을 무시한다면 B중개사무소에게 업무를 위임할 가능성이 높다. 고객이 관심 있어 하는 세금에 대해 무지하거나, 세무전문가 등에게 토스(연결)하는 것은 중개 시 발생한 세금 리스크를 다른 사람들에게 전가하는 행위임을 고객은 알고 있기 때문이다.
실무능력 배양하기 : 고객의 자산을 관리하는 관점에서는 모든 세법에 능통하는 것이 중요하다. 매매와 관련된 세금만으로는 절대 고객의 자산을 지켜줄 수가 없는 것이 현실이다. 실제 현장에서 보면 수익을 크게 올리는 사람들은 세금에 박식한 지식을 가지고 있는 경우가 많다. 그렇다면 어떻게 세금지식을 끌어올릴 것인가?
근로자와 CEO의 자금조달 솔루션
상 황 : 근로자들이 부동산을 구입하는 경우 세무상 문제가 없는 자금충당법을 알아보자. 아울러 기업의 CEO들은 어떤 식으로 자금출처원을 만들 수 있는지도 알아보자.
Case : 35세인 Y씨는 현재 직장생활 5년차인 대리급에 속한다. 그의 5년간 연평균 급여는 3,000만원이다. 이번에 3억원짜리 집을 사려고 하면서 대출은 5천만원 정도 받으려고 한다. 이러한 상황에서 만일 자금출처조사가 진행되면 어떤 문제가 있을까? Y씨는 현재 1억 5천만원상당의 전세에 살고 있다.
Consulting : 위의 물음에 대해 단계별로 문제해결을 시도해보자.
STEP 1 자금출처대상자 여부확인 : 일단 Y씨가 세대주이든 아니든 자금출처조사대상자에 해당한다. 주택에 대한 자금출처 조사의 경우 30세 이상인 세대주는 2억원, 세대주가 아닌 경우에는 1억원 이상이면 그 대상자에 해당하기 때문이다.
STEP 2 입증해야 할 금액계산 : 입증해야 할 금액은 3억원의 80%인 2억 4천만원이 된다.
STEP 3 대책수립 : Y씨가 자금출처의 입증을 위해 소명해야 할 금액은 2억 4천만원이 된다. 따라서 이 금액에 대해서는 다음과 같이 자금출처조사대비를 하도록 한다.
- 소명대상금액 2억 4천만원
- 1차 소명 : 1억 5천만원(전세보증금) / - 2차 소명 : 5천만원(대출금) / 계 2억원
- 부족금액 : 급여소득 등으로 소명
