부동산, 누구에게나 공평한 불행

프롤로그: 부동산, 대한민국 온갖 이슈를 집어삼키다

1부 집값의 과거, 현재, 미래
1장 쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다
2장 무엇이 집값을 끌어올리는가?
3장 집값은 오를까, 내릴까?

2부 균형 발전은 부동산 대책이다
4장 다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다
5장 서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다
6장 부동산 정책, 기본으로 돌아가자

에필로그: 지금을 놓치게 된다면
미주

문재인 정부 출범 후 한 달 만에 첫 부동산 대책인 6·19 대책이 나왔다. 조정 대상지역에 한해서 LTV를 70퍼센트에서 60퍼센트로, DTI를 60퍼센트에서 50퍼센트로, 각각 10퍼센트씩 강화했다. 박근혜 정부가 올려놓았던 LTV와 DTI 비율을 다시 원상복구시킨 것이다. 분양권의 전매(분양권 다시 팔기)를 제한하고, 재건축 조합원이 받을 수 있는 주택수를 1세대 1주택으로 한정했다. 시장에서는 ‘이게 뭐지?’라며 어리둥절해했다. 솜방망이보다 못한 정책이었기 때문이다. 노무현 정부 때 생긴 부동산 정책 실패 트라우마가 너무 커서 센 정책이 나오기 힘들 것이라는 이야기도 떠돌았다(노무현 정부 당시 종합부동산세를 잘못 건드려서 정권이 휘청거리기도 했다). 일부 언론에서는 정부가 아예 집값 잡을 의지가 없다고 판단했다. 대책이 나온 후 집값은 폭등했다. 하지만 정부는 당황하지 않았다. 6·19 대책이 나온 후 한 달이 조금 더 지난 7월 27일, 문재인 대통령은 기업인 간담회에 참석한 정부 관료들에게 “부동산 가격 잡아주면, 제가 피자 한 판씩 쏘겠다”라고 말했다. 간담회장에는 웃음꽃이 활짝 폈다.
-<쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다> 중에서

이명박 정부는 공급을 확대했고, 박근혜 정부는 공급을 축소했다. 문재인 정부는 다시 공급을 확대하고 있다. 그렇다면 다음 정부는? 안 보아도 비디오다. 부동산 시장은 침체를 겪을 가능성이 크다. 집값은 원래 오르고 내리고를 반복한다. 부동산 시장이 침체했다고 공급을 축소하면, 그다음 시기에는 폭등할 가능성이 크다. 이것이 박근혜 정부에서 문재인 정부 교체기에 발생한 일이다. 집값이 오를 때 갑자기 대규모 공급을 하면, 4~5년 후에는 더 크게 내려간다. 이것은 아마도 문재인 정부 이후에 발생할 가능성이 크다. 일종의 정부 실패가 ‘자연스러운’ 집값 변동 사이클을, ‘부자연스러운 거대’ 사이클로 뻥튀기하고 있는 것이다.
이즈음에서 조금 더 명확히 해야 할 것이 있다. 집값 변동이 거미집 이론으로 설명될 수 있기는 하지만 배추와 똑같은 논리가 적용되지는 않는다. 배추는 전국 어느 곳이나 골고루 공급될 수 있는 상품이다. 공급이 충분할 때는 대한민국 어느 곳이나 배추가 넘쳐난다. 반대로 공급이 달릴 때는 전국적으로 배추가 모자란다. 집은 조금 다르다. 광주에 아파트가 넘쳐난다고 해서 아파트 잉여분을 대구로 옮길 수 없다. 그래서 지역별로 집값이 다르게 움직인다.
-<쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다> 중에서

이제 코로나19 사태를 겪고 있는 작금의 현실로 돌아와보자. 2021년 여름 기준으로 한국은행 기준 금리는 0.5퍼센트다. 시중은행의 대출금리도 덩달아 2퍼센트대로 낮아졌다. 하지만 지금은 2008년 글로벌 금융위기 때와는 사뭇 다르다. 낮아진 금리로 인해 집을 사려는 사람들이 늘었고 집값은 폭등했다. 이상하지 않은가? 2008년 글로벌 금융위기 상황과 2020년 코로나19 위기 상황에서 금리는 대폭 낮아졌다. 하지만 집값은 반대로 움직였다. 집값의 향방에 금리도 중요하다. 하지만 더욱 중요한 것은, 사람들이 부동산의 미래를 어떻게 보는지다! 금리가 아무리 낮아져도, 많은 사람들이 집값이 내려갈 것으로 생각하면, 집값은 뛰지 않는다.
문제는 사람들의 기대 심리가 이성적이지 않다는 점이다. 집값이 올라가면 망설임이 생긴다. 집값이 상투가 아닌지 걱정한다. 하지만 이내 마음을 고쳐먹는다. 더 높은 가격에 사는 바보가 있을 것이라며 위로한다. 그때부터 ‘바보들의 전쟁’이 시작된다. 부동산 시장은 투기판이 되고, 집값이 오르는 만큼 이자 부담은 사소한 것으로 치부된다. 시중은행 이자가 2.5퍼센트라 치자. 4억 원을 빌리면, 이자 비용은 한 달에 83만 원 정도다. 이렇게 집 사는 데 드는 돈에 비해, 집을 사면 얻을 수 있는 수익은 막대하다. 서울 아파트의 중위가격이 5년간 5억 원이 올랐다고 치자(실제 최근 5년간의 집값은 이것보다 더 올랐다!). 1년에 1억 원씩, 그러니까 평균적으로 한 달에 830만 원씩 오른 셈이다. 이자보다 10배나 많다. 집값이 이렇게 빠르게 오르는 상황에서 어찌 빚내서 집을 사지 않을 수 있겠는가.
-<무엇이 집값을 끌어올리는가> 중에서