부동산 임대가 처음이라면

프롤로그• 8

PART 01
주택 임대가 처음이라면?
01 주택 임대차보호법은 세입자 편이다 · 14
02 전월세 신고제, 임대차시장 정보가 투명하게 공개된다 · 19
03 상생임대인 제도, 혜택이 연장될까? · 24
04 상가임대업과 주택임대업은 어떤 차이가 있나? · 28
05 세후 수익률이 중요하다 · 31
06 사업장 현황신고 직접 해보자 · 36
07 모든 주택임대업자가 세금을 내지는 않는다. · 41
08 분리과세를 이용해 절세하자 · 46
09 주택임대사업자로 등록해서 세금을 줄이자 · 52
10 수입금액 2,400만 원이 넘어가면 장부를 꼭 쓰자 · 57

PART 02
상가 임대가 처음이라면?
01 상가 임대인도 상가 임대차보호법을 알아야 한다 · 64
02 꼬마빌딩 매수 시 이것 주의하자 · 72
03 임대료를 못 받아도 세금을 내야 하나? · 76
04 상가 거래 시 발생하는 세금은 어떻게 될까? · 80
05 상가임대 시작 전에도 사업자등록을 할 수 있나? · 85
06 일반과세자와 간이과세자, 뭐가 좋을까? · 89
07 임대료의 10%만 부가가치세로 내면 된다? · 93
08 관리비, 공공요금도 임대소득일까? · 98
09 감가상각비 처리해야 할까? · 102
10 상가 임대사업자 폐업신고 시, 이것 주의하자 · 108


권말부록
알면 알수록 돈이 되는 부동산 상식
01 부동산 투자의 적기는 언제일까? · 114
02 임대차 계약서 특약 사항, 이렇게 쓰면 임대인에게 유리하다 · 119
03 LH전세임대에 대해 알아두자 · 124
04 저가주택이나 소형주택에 주목하자 · 133
05 임대차계약 기간 중 임차인 사망했다면? · 138
06 퇴거하지 않는 임차인 어떻게 해야 하나? · 142
07 공실인 오피스텔은 주택일까? · 146
08 용도변경 신청 시 발생한 비용, 누가 부담해야 하나? · 151
09 임차인이 사업자등록을 하지 않았는데도 세금계산서를 발급해야 하나? · 155
10 성실신고확인제도란 무엇인가? · 159
11 상가 양도소득세 이렇게 계산한다· 164

에필로그
당신의 부동산 점수는 몇 점인가요?

법정갱신(묵시적 갱신) 했을 때도 마찬가지입니다. 집주인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신에 대한 아무런 말이 없고, 세입자 역시 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 연장, 해지 통보를 하지 않았을 때 묵시적 갱신으로 보아 다시 계약 기간이 2년 연장됩니다. 이런 경우에도 세입자만 언제든지 집주인에게 계약해지통고가 가능하고, 집주인은 계약해지통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료된 것으로 봅니다. 그러므로 집주인이라면 세입자가 계약갱신요구권을 행사하여 계약 기간을 연장하거나 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었을 때는 주의를 기울여야 합니다. 다만, 이러한 세입자릉 위한 임대차보호법 내용을 세입자가 잘 모르는 경우도 많습니다. 세입자가 계약갱신요구 또는 묵시적갱신으로 계약기간이 연장되었지만, 갱신된 계약도 계약이므로 무조건 계약기간을 다 채워야 된다고 잘못 알고 있는 경우도 허다합니다.
<주택임대차보호법은 세입자편이다>

2021년 12월 도입한 상생임대인 제도는 임대인이 전세 재계약 때 직전 계약 대비 5% 이내에서 임대료를 올릴 때, 양도소득세 비과세를 위한 거주요건을 2년에서 1년으로 완화해주는 게 핵심 내용입니다. 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때, 비과세 조건이 되려면 2년 이상 거주하는 실거주 요건을 채워야 하는데 이 기간을 줄여주겠다는 것입니다. 하지만 도입 당시 시장에선 실효성 논란이 컸습니다. 1가구 1주택자에만 해당하고, 임대개시 시점의 공시가격이 9억 원 (시세 12억~13억 원) 이하 주택의 전세로만 대상을 한정하는 등으로 적용대상이 많지 않았기 때문입니다. 가장 많은 전세 물량을 공급하는 임대사업자나 다주택자에게는 해당 사항이 없어 시장 안정화에 별 도움이 안 될 것이란 지적이 많았습니다.
<상생임대인제도, 혜택이 연장될까?>

주택임대 사업장 현황신고는 주택임대사업자로 등록하지 않아도 하는 편이 좋습니다. 꼭 해야 하는 의무사항은 아니지만, 5월 종합소득세 신고 시에 조금 더 빠른 신고, 납부를 위해 하는 과정이라 생각해도 좋을 것 같습니다. 주택임대사업자로 등록하지 않았더라도, 주택임대를 통한 소득이 발생했다면 임대소득세 납부를 해야 하기 때문입니다.
<사업장 현황신고 직접 해보자>