변호사만 모르는 재개발·재건축 1

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제1장 재개발∙재건축 입문
I. 재개발∙재건축 조감도
II. 관련사업과의 비교
III. 재개발∙재건축사업의 역사
제2장 정비계획수립 및 정비구역지정
제1절 기본계획과 정비계획
I. 개요 - 「2040 서울도시기본계획」
II. 정비기본계획의 수립
제2절 정비계획의 수립
I. 정비계획 개요
II. 정비계획의 입안 및 입안제안
III. 정비계획 수립 절차
IV. 신속통합기획의 도입 – 「2025 서울시 정비기본계획」
V. 도시계획위원회 심의 등
VI. 정비계획결정∙정비구역지정 절차의 하자 (판례)
제3절 사업유형별 정비구역 지정요건
I. 재개발∙재건축사업을 위한 정비구역 지정요건
II. 소규모주택정비사업의 대상지역
III. “노후∙불량건축물”의 개념
IV. 구법상 “노후∙불량건축물”의 범위와 판정기준
V. 안전진단 (재건축)
VI. 시장정비사업의 특례
제4절 정비계획 결정 및 정비구역 지정과 그 효과
I. 정비계획 결정 및 정비구역 지정
II. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정∙고시 의제
III. 행위 제한
IV. 구 재개발∙재건축사업에 대한 경과규정
제3장 정비사업의 시행방법∙시행자
제1절 정비사업의 종류와 시행방법
I. 정비사업의 종류
II. 정비사업의 종류별 시행방법
제2절 정비사업의 시행자
I. [원칙] 조합에 의한 시행 (법 §25①i전, 법 §25②전)
II. [예외1] 토지등소유자 방식 (법 §25①ii)
III. [예외2] 공동시행 방식 (법 §25①i후단, 법 §25②후단)
IV. [예외3] 공공시행 방식(직접 시행 또는 지정 시행) – 법 §26①
V. [예외4] 지정개발자(신탁업자 등)에 의한 시행 – 법 §27①
VI. [예외5] 사업대행자 방식 - 법 §28①
VII. 소규모주택정비사업의 시행자
VIII. 사업시행자의 변동
제3절 공공재개발과 공공재건축
I. 공공재개발∙공공재건축 사업의 요건
II. 공공재개발∙공공재건축 사업의 특례
제4절 도시재정비법 (‘뉴타운사업법’)
I. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(‘도시재정비법’)
II. 판례
제4장 공공의 지원∙개입∙감독∙벌칙
제1절 정비사업에 대한 공공의 지원
I. 정비사업의 공공지원
II. 정비사업에 대한 그 밖의 지원
제2절 공공의 개입∙조정∙감독 및 벌칙
I. 토지등소유자와 공인중개사의 설명∙고지의무
II. 공공의 개입과 감독
III. 도시분쟁조정위원회
IV. 벌칙
제3절 정비사업 자료의 공개와 보존
I. 정비사업의 정보공개
II. 조합원, 토지등소유자의 열람∙복사 요청권
III. 열람∙복사요청에 대한 정보공개의 구체적 범위
IV. 관련자료의 보관 및 인계
제5장 조합설립추진위원회
제1절 추진위원회의 구성∙승인
I. 추진위원회 제도
II. 추진위원회 운영규정
III. 운영규정에 관한 판례
IV. 토지등소유자의 동의
V. 서울시 공공지원 정비사업에서의 추진위원회 구성 절차
VI. 추진위원회 구성을 생략하는 경우 공공지원자의 조합설립 지원
제2절 추진위원회 구성승인의 하자
I. 개요
II. 정비예정구역 지정∙고시 전에 한 추진위원회 설립승인 (당연무효)
III. ‘정비예정구역 지정∙고시 후 정비구역 지정∙고시 전’에 한 설립승인
IV. 추진위원회 구성승인 후 정비예정구역이 축소 또는 확대된 경우
제3절 추진위원의 선임∙해임
I. 추진위원회의 선거관리
II. 추진위원(추진위원장∙감사 포함)의 선임
III. 추진위원의 해임
제4절 주민총회
I. 주민총회의 법적 지위
II. 주민총회의 소집
III. ‘토지등소유자 동의’와 ‘주민총회 의결’은 별개의 절차적 요건임
제5절 추진위원회의 기능∙업무∙운영∙의결
I. 추진위원회의 기능∙업무∙운영
II. 추진위원회의 개최와 의결
제6절 정비사업전문관리업자∙설계자 등 용역업체 선정
I. 추진위원장∙사업시행자의 계약체결 원칙
II. 정비사업전문관리업자 선정절차
III. 정비사업전문관리업의 등록
IV. 정비업자 선정절차에 관한 판례
V. ‘확인의 이익’에 관한 판례
VI. 「서울시 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준」
VII. 공공지원 설계자 선정기준
제7절 창립총회
I. 창립총회의 소집 및 진행
II. 임원과 대의원의 선출
제8절 조합설립에 따른 추진위원회 해산
I. 조합에의 포괄승계
II. 조합설립인가 후에는 추진위원회 승인처분의 효력을 다툴 이익 없음
III. 추진위원회와 계약한 용역업자의 조합에 대한 관계
IV. 조합설립인가의 무효∙취소로 인한 추진위원회의 부활
제9절 정비구역∙정비예정구역의 해제
I. 개요
II. 정비구역등 해제의 효력과 비용보조
III. 추진위원회승인∙조합설립인가의 무효∙취소와 매몰비용 부담 문제
제6장 토지등소유자의 동의
제1절 총설
I. 재개발∙재건축 사업의 동의요건/정족수 총정리
II. 토지등소유자의 범위
III. 재건축사업에서 ‘토지등소유자’와 ‘토지 또는 건축물의 소유자’의 구별 IV. 신탁재산의 경우
제2절 토지등소유자 동의자 수 산정기준
I. 산정기준 개요
II. 구분소유권 문제
III. [재개발사업] 토지에 지상권이 설정된 경우(영 §33①i) 나)
IV. 국유지∙공유지의 토지등소유자 수
V. 무허가건축물 소유자 (제외)
VI. 소재불명자 (제외)
VII. 다물건 소유자 (물건 수에 관계없이 1명으로 봄)
VIII. 토지등소유자 시행방식의 특례(토지등소유자 20명 미만 재개발사업)
제3절 공유자 문제
I. 대표자에 의한 동의
II. 공유자의 분열
III. 수인이 ‘여러 필지 토지’ 또는 ‘토지와 그 지상건물’을 공유하는 경우
IV. 공유자 중 일부가 소재불명인 경우
V. 【정리표】공유의 여러 모습으로 본 토지등소유자의 수
제4절 동의의 방법
I. 동의서 양식의 진화 (표준동의서 → 법정동의서 → 검인동의서)
II. 동의서의 작성
III. 조합설립동의서 기재사항의 사후보충 문제
IV. 동의서의 첨부서류 (정관의 미첨부/변경 문제)
V. 동의서의 재사용
VI. 국가/지방자치단체의 동의
VII. 교회∙종중∙사찰 등 총유재산의 동의방법
제5절 동의서의 심사
I. 동의서 심사의 기준과 방법
II. 인감증명서의 하자
III. 유효한 동의서로 본 사례
IV. 동의서를 무효로 본 사례
제6절 동의의 철회
I. 개요
II. 판례
III. 2012. 8. 2. 전 시행령을 적용한 판례
제7장 집합건물법에 따른 재건축
제1절 집합건물법과 구 주촉법에 따른 재건축
I. 집합건물법에 따른 재건축 개요
II. 구 주촉법에 따른 재건축
제2절 재건축결의의 주요논점
I. 재건축결의의 방법과 정족수
II. 하자있는 재건축결의 후 서면에 의한 ‘새로운 재건축결의’의 성립
III. 재건축비용 분담에 관한 결의
IV. ‘비용분담에 관한 결의’의 하자로 재건축결의가 무효로 된 사례
V. 재건축비용 분담에 관한 결의내용이 적법하다고 본 사례
VI. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 결의
VII. 재건축결의 내용의 변경 (재건축결의의 유추적용)
VIII. 집합건물법 §47① 단서 (단지 내 다른 건물 구분소유자의 승낙)
제3절 구 주촉법에 따른 재건축주택조합
I. 도시정비법 전 재개발∙재건축사업의 시행자
II. ‘재건축결의’와 ‘재건축조합 설립행위’는 별개 행위
III. 재건축조합 창립총회에는 관리단집회에 관한 규정이 적용되지 않음
IV. 조합총회
V. 비법인사단의 총유물 관리∙처분∙보존행위는 총회결의를 요함
VI. 정관에 의한 채무부담행위의 제한은 ‘대표권 제한’에 해당함
VII. 조합원의 권리와 의무
VIII. 조합원 임의탈퇴 문제
부 록
1. 「신탁업자 지정 동의서」
2. 「정비사업 조합설립추진위원회 구성동의서」
3. 「조합설립동의서」

도표목차
표1 [법령명 약칭표]
표2 [법령조항 인용례]
표3 [2030 높이기준 vs. 2040 높이기준]
표4 [전부개정법과 구법의 정비사업 종류 비교표]
표5 [공공시행과 사업대행 비교표]
표6 [신탁시행방식 – 신탁대행방식 비교표]
표7 [공공시행과 사업대행 비교표]
표8 [재건축∙재개발 동의요건/정족수 총정리 표]
표9 [공유의 여러 모습에 따른 토지등소유자 수]

★ 투자Tip "… 신축빌라가 많지 않은 지역에서도 신축 중인 빌라를 분양받기보다는 「이미 사용승인이 나고 소유권보존등기가 마쳐진 새 빌라」를 매수해야 한다. 신축중인 빌라를 분양받을 경우, 신축공사 완료 후 구분등기를 마치기 전에 권리산정기준일(또는 정비구역 지정?고시일)이 도래하면 분양신청권을 갖지 못하고 현금청산대상이 되므로 주의해야 한다" -돈.되.법1 본문 104쪽
"전부개정법에서는 주택재개발사업과 도시환경경정비사업을 '재개발사업'으로 통합하면서 새로 건설?공급하는 건축물의 용도제한을 없애고(오피스텔 외의 상업용 건물도 공급할 수 있음), 오피스텔의 연면적 제한도 없앴다. 다만 정비계획에서 건축물의 용도를 제한한 경우에는 정비계획에서 정한 제한을 받는다." -돈.되.법1 본문 176쪽
"① 조합원의 전화번호도 열람ㆍ복사의 대상이야; ② 설령 조합원 명부에 조합원들의 전화번호가 기재되어 있지 않더라도, 조합이 조합원들의 전화번호를 수집하여 관리하고 있다면 "정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료"로서 공개대상이야; ③ 조합원의 전화번호를 공개함에는 조합원의 동의 절차를 거칠 필요 없어" [대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결] -돈.되.법1 본문 291쪽
"추진위원회 구성을 위한 토지등소유자의 동의방법도 조합설립 동의와 동일하다. 토지등소유자의 개념과 범위, 토지등소유자의 수, 공유자 문제 처리, 동의 방법과 진정성 심사 기준이 모두 조합설립 동의와 완전히 동일하다. 따라서 추진위원회 구성동의서도 A) 행정기관이 연번을 부여한 서면동의서에 B) 토지등소유자가 성명을 적고[☞ 자필기재를 말함] C) 지장을 찍는 방법으로 하며, D) 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다." -돈.되.법1 본문 326쪽
"① 이 사건 각 점포가 5개의 구분소유건물로 등기되었더라도, 구조상?이용상 독립성이 인정되지 않는 이상 1개의 건물에 불과해; ② 따라서 토지등소유자 5인 및 이들의 동의가 있는 것으로 산정할 것은 아니고, 토지등소유자 1인 및 그 1인의 동의만이 있다고 산정해야 함" [서울행정법원 2009. 9. 25.선고 2009구합9192호 판결] -돈.되.법1 본문 522쪽

★ 투자Tip "… 사업성이 높은 사업지는 이해충돌의 발생빈도 및 분쟁의 규모가 사업성이 낮은 지역보다 더 크다. 그래서 사업성이 높은 정비구역에서는 법적 분쟁이 더 자주 그리고 더 크게 발생할 수 있고, 그만큼 사업진행속도가 늦어질 가능성이 높다. '큰 수익'보다 '빠른 수익'을 원하는 투자자는 이 점을 항상 기억하고 있어야 한다." -돈.되.법1 본문 566쪽
"2021. 8. 10. 개정법에서는 건축법 제11조 제11항 제6호를 신설하여 대지소유권을 확보하지 않고 건축허가를 받을 수 있는 예외사유의 하나로 「집합건물법 제47조에 따른 재건축결의가 있는 경우」를 추가하였다(시행일: 2021. 11. 11.). 그래서 2021. 11. 11.부터는 관리단의 적법한 재건축결의만 있으면 대지의 소유권을 전부 확보하지 않아도 건축허가를 받아 집합건물 재건축사업을 진행할 수 있게 되었다." -돈.되.법1 본문 623쪽