변호사만 모르는 재개발·재건축 4

제1장 조합설립 미동의자 등에 대한 매도청구 25

제1절 매도청구 입문 27
I. 정비사업 시행을 위한 강제조치: 수용과 매도청구 27
II. 조합설립 미동의자 등에 대한 매도청구 31

제2절 매도청구의 요건과 절차 36
I. 유효한 조합설립인가 및 사업시행계획인가∙고시 36
II. 매도청구의 상대방 37
III. 매도청구 절차 진행 중 부동산의 승계가 이루어진 경우 44
IV. 매도청구권 행사를 위한 사전절차 (조합설립 동의 여부 회답 촉구) 47
V. 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대한 촉구 문제 50
VI. 매도청구권의 행사 (행사기간) 52
VII. 제척기간 도과 후 새로운 매도청구권 행사 57

제3절 매도청구의 효과 (매도가격 산정 등) 61
I. 개요 61
II. 매도가격 기준일 = 매매계약 성립일 63
III. 매도가격 산정방식(1): 원가방식 산정 후 개발이익을 가산하는 방식 64
IV. 매도가격 산정방식(2): 매도청구 시점의 객관적 거래가격 산정 방식 66
V. 매도가격 산정방식(3): 종전자산 평가액에 비례율을 곱하는 방식 68
VI. 감정평가의 방법 69
VII. 동시이행 (담보권 등이 말소되지 않은 경우 동시이행의 범위) 74
VIII. 매도인의 이자청구 문제 76
IX. 사업용건물의 부가가치세 문제 79
X. 재단법인 기본재산에 대한 매도청구의 효력 81
XI. 매매계약 성립 후 채무불이행으로 인한 해제 83

제4절 집합건물법에 따른 매도청구 85
I. 개요 85
II. 유효한 재건축결의 87
III. 매도청구가 기각된 사례 88
IV. 재건축결의 후 “지체 없이” 90
V. 창립총회 후 서면결의로 재건축결의가 성립한 경우 93

제2장 분양 101

제1절 분양통지 및 분양공고 103
I. 분양통지 및 분양공고의 시점 103
II. 분양통지의 대상자 및 통지/공고의 내용 109
III. 판례 (분양통지 대상자) 117
IV. 분양통지의 방법 120

제2절 분양신청 127
I. 분양신청의 자격 127
II. 분양신청의 기간과 방법 132
III. 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우의 분양신청 135
IV. 투기과열지구 내 정비사업 수분양자의 5년간 분양신청 금지 142

제3절 분양신청 종료 후 재분양신청 문제 149
I. 조합설립인가 무효/취소로 인한 재분양신청 149
II. 사업시행계획의 실질적 변경으로 인한 재분양신청 153
III. 법 제72조 제4항에 따른 재분양신청 절차가 의무인지, 재량인지 155
IV. 법 제72조 제4항의 재분양 사유가 예시규정인지, 열거규정인지 159

제4절 권리가액, 분담금 기타 비용의 산정 165
I. 공사계약 방식에 따른 권리가액 산정 및 조합원 분담금 산출 방법 165
II. 종전자산 감정평가 168
III. 평가의 기준시점 (판례) 172
IV. 종전자산 감정평가의 하자 (판례) 175
V. 부가가치세, 철거비 기타 비용의 부담 182

제5절 분양의 기준 (법령상 기준) 184
I. 분양의 기본원칙 184
II. 재개발사업의 관리처분방법(분양기준) 189
III. 재건축사업의 관리처분방법(분양기준) 197
IV. 공급할 수 있는 주택(분양권)의 수 201
V. 원플러스원(1+1) 분양 [재개발∙재건축 공통] 210
VI. 권리산정기준일 216

제6절 서울시 재개발사업의 분양대상자 (서울시조례) 222
I. 재개발사업 주택공급기준에 관한 시∙도조례의 광범위한 입법재량 222
II. 재개발사업 공동주택 분양기준에 관한 현행 서울시조례의 주요내용 223
III. 2010. 7. 15. 이전 ‘구조례’의 분양기준 240
IV. 2008. 7. 30. 조례에서 달라진 두 가지 251
V. 무허가건축물 소유자의 분양대상 여부 255
VI. 서울시내 재개발 투자시 주의사항 (서울시조례 기준) 263

제7절 분양의 순서, 평형배정, 동∙호수추첨, 분양계약체결 265
I. 분양의 순서(순위) 및 평형배정 265
II. 동•호수 추첨 및 배정의 하자 270
III. 동∙호수 배정을 무효로 본 사례 272
IV. 동∙호수 배정에 하자가 있으나 유효하다고 본 사례 274
V. 소의 이익 276
VI. 위법한 동∙호수 배정으로 인한 손해배상책임 282
VII. 손해배상의 범위 (손해액의 산정) 291
VIII. 분양계약의 체결 318

제3장 관리처분계획 329

제1절 관리처분계획의 의미와 법적 성격 331

제2절 관리처분계획의 수립∙인가 절차 335
I. 총회 전 조합원에 대한 통지 335
II. 총회결의 339
III. 관리처분계획의 공람, 인가신청, 인가∙고시 및 통지 343

제3절 관리처분계획의 내용 348
I. 관리처분계획에 포함될 내용 348
II. 계획재량의 범위와 한계 353
III. 종교시설 문제 356
IV. 보류지∙체비지 문제 367

제4절 상가 관리처분계획 (상가독립정산제 문제) 377
I. 상가 관리처분계획에 관한 광범위한 재량권 377
II. 상가 관리처분의 무효∙부존재는 관리처분계획 전체의 무효사유 391
III. 상가독립정산제와 관련한 정관변경의 효력 (신뢰보호원칙 문제) 393
IV. 상가독립정산제의 변경이 신뢰보호원칙을 위반했다고 본 사례 402
V. 신뢰보호원칙을 위반하지 않았다고 본 사례 407
VI. ‘조합원과의 개별약정’의 효력의 한계 409

제5절 종전자산의 사용•수익 금지 411
I. 개요 411
II. 종전 토지등소유자 등의 사용∙수익권 소멸 412
III. 조합원의 인도의무 불이행으로 인한 손해배상책임 417
IV. 관리처분계획 인가•고시 전 사업시행자의 사용•수익 문제 427

제6절 관리처분계획인가의 고시에 따른 임대차 등의 종료 432
I. 임차인의 사용∙수익권 소멸 및 임대차 해지권 432
II. 상가임차인의 권리금보호 배제 442
III. 임대차보증금반환의무 등에 대한 사업시행자의 공동책임 446
IV. 임차인에 대한 영업보상 문제 (재개발만 해당) 449

제7절 이주∙철거 451
I. 이주비 지원 451
II. 철거 462
III. 인도대집행은 허용되지 않음 468
IV. 조합의 인도∙철거 자력집행 문제 471
V. 착공 477
VI. ‘일시적 2주택 양도세 비과세’에 관한 대체주택 특례조항 482

제8절 일반분양 491
I. 개요 491
II. 일반분양의 조건 495
III. 재당첨 제한 (「주택공급에 관한 규칙」 제54조) 499
IV. 일반분양분 공사비의 조합원 부담 문제 503

제9절 관리처분계획의 변경 506
I. 관리처분계획의 변경절차 (경미한 사항의 변경) 506
II. 관리처분계획 변경의 효력 510
III. 주요부분이 실질적으로 변경된 경우 (소의 이익 없음) 513
IV. 결의요건 하자를 보완하기 위해 다시 총회결의를 거친 경우 520
V. ‘사업시행계획 변경인가’와의 비교 522

제10절 관리처분계획의 효력을 다투는 소송 525
I. 개요 525
II. 관리처분계획의 절차적 하자(총회결의 하자 등)를 다투는 소송 529
III. 관리처분계획의 내용상 하자를 다투는 소송 537
IV. 수분양자 지위(수분양권) 확인소송은 허용되지 않음 541
V. 관리처분계획(인가)의 일부 취소 545
VI. 현금청산대상자의 소의 이익(원고적격) 문제 547

제4장 부록 555
I. 분양신청서 견본 555
II. 분양신청 위임장 555

도표목차
표1 법령명 약칭표 18
표2 법령조항 인용례 19
표3 매도청구권 비교표 [집합건물법 – 주택법 – 도시정비법(신∙구)] 96
표4 분양통지사항과 분양공고사항 비교표 111
표5 2010.07.15. 개정조례와 2011.05.26. 개정조례의 주요 개정내용 비교 259
표6 ‘조합원분양신청 제한’과 ‘재당첨 제한’ 비교표 502
표7 투기과열지구 정비사업의 조합원분양신청 및 재당첨 제한(종합 비교표) 502

"개발이익이 포함된 시가를 산출하는 방법은 ① 원가방식으로 산정한 후 개발이익을 가산하는 방식(대법원 1996.01.23. 선고 95다38172 판결)과 ② 매도청구 시점에 형성된 객관적 거래가격을 산정하는 방식(즉, 종전자산 평가액에 부동산중개업소에서 형성된 프리미엄을 가산한 거래가격. 대법원 2006.02.23. 선고 2005다19552, 19569 판결; 대법원 2005.06.24. 선고 2003다55455 판결; 대법원 2008.02.01. 선고 2006다32217 판결)으로 대별된다. ③ 관리처분계획에서 인정한 권리가액(= 종전자산 평가금액 × 비례율 171.19%)을 현금청산금액으로 인정한 사례도 있다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다47469, 47476, 47483 판결)."

"정비사업에서 분양신청이 가지는 의미가 이렇게 무거운 만큼 법원은 사업시행자의 분양신청 통지가 법령과 정관이 정한 바에 따라 적법하게 이루어졌는지를 매우 엄격하게 심사하며, 법령과 정관에 따른 적법한 분양통지를 받지 못해 분양신청을 하지 못한 토지등소유자를 현금청산대상자로 정한 관리처분계획은 그 이유 하나만으로 위법한 처분으로 본다."

"비례율이 100%인 경우에도 조합원은 상당한 개발이익(= 주변시세 - 조합원분양가)을 향유하며, 그것은 종전자산(또는 입주권)의 프리미엄(P)에 반영된다. 동?호수 추첨에서 로얄 동?호수에 당첨된 조합원은 더 큰 개발이익을 향유한다. 그러니 재개발?재건축에 투자하는 사람은 비례율보다 '조합원이 실제로 향유할 이익'에 더 신경을 써야 한다."