변호사만 모르는 재개발·재건축 2

제1장 조합설립과 정관
제1절 조합설립의 동의 및 인가
I. 재개발∙재건축조합의 설립을 위한 동의요건과 인가신청
II. 동의율 판단의 기준시점 = 설립인가 신청일 (‘설립인가시’가 아님)
III. 재건축사업과 “주택단지” (‘하나의 주택단지’ 문제)
IV. 재건축구역에 주택단지 아닌 지역이 포함된 경우 (판례)
V. 무허가건축물 소유자는 조합설립동의 대상인 토지등소유자 아님
VI. 조합설립인가의 효과
VII. 조합설립인가는 설권행위 (보충행위가 아님)
VIII. 조합설립인가사항의 변경
제2절 재건축사업과 토지분할청구
I. 토지분할청구를 통한 주택단지 분할
II. 총회결의가 필요한지 여부
III. 토지분할소송의 원고와 피고
IV. 분할의 방법
V. 분할청구의 효과 (법 제67조 제4항)
제3절 조합의 정관과 업무규정
I. 정관의 작성과 변경
II. 조합 업무규정
제4절 정관의 효력
I. 자치규범으로서 정관
II. 정관이 무효인 경우
III. 인가를 받지 않은 정관변경의 효력
IV. 미완성 정관변경의 내부적 구속력(정관의 ‘사실상 변경’을 인정한 판례)
V. 정관의 경미한 변경에 대한 신고의 효력 (효력요건 아님)

제2장 조합설립의 하자
제1절 조합설립 하자 소송
I. 설권처분
II. 조합설립인가 취소∙무효확인 소송의 원고적격
III. 제소기간
IV. 하자의 치유는 인정하지 않는 것이 원칙
V. 추진위원회구성의 하자는 승계되지 않음
제2절 조합설립인가 처분 무효/취소의 효과
I. 취소의 소급효
II. 협의취득 문제
III. 조합설립(변경)인가의 무효/취소후 조합설립변경인가처분이 난 경우
IV. 청산의 목적 범위 내에서 조합의 존속
V. 무효/취소후 하자를 보완한 조합이 수립한 사업시행변경계획은 유효
제3절 위법한 조합설립인가 후 변경인가가 난 경우
I. 개요
II. 경미한 사항에 대하여 변경인가가 난 경우 (판례)
III. 변경인가가 새로운 조합설립인가에 해당하는 경우의 문제

제3장 조합원
제1절 조합원 자격 개요
I. 개요
II. 여러 명의 토지등소유자 중 대표자 1명만을 조합원으로 보는 경우
III. 제2호와 제3호의 중첩적용 문제
IV. 대표자 1명만을 조합원으로 보는 경우 [판례]
제2절 조합원 지위의 취득∙상실
I. 재건축결의 동의에 의한 조합원 자격 취득
II. ‘조합설립에 동의한 후 설립변경에 동의하지 않은 자’의 조합원자격 문제
III. 조합원 지위의 소멸
IV. 임의탈퇴(원칙적 금지)
V. 조합원의 제명
제3절 조합원 지위 승계
I. 권리∙의무의 승계
II. 투기과열지구 내 조합원지위 승계 제한
III. 예외사유 (투기과열지구에서 조합원지위 승계가 허용되는 경우)
IV. 여타 정비사업에서 투기과열지구 내 조합원지위 승계 제한
V. 판례
VI. 신탁업자가 사업시행자인 경우에도 법 제39조가 적용됨
제4절 조합원의 권리∙의무
I. 조합과 조합원의 법률관계
II. 조합원의 현물출자의무(신탁의무)
III. 조합원의 부과금 및 분담금 납부의무
제5절 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 문제
I. 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 여부
II. 조합원은 무허가건물의 신축자(법률상 소유자)가 아닌 ‘사실상 소유자’
III. 무허가건물의 소유권 귀속에 관하여 다툼이 있는 경우 해결방법
IV. ‘무허가건물대장상 건물이 표상하는 건물’에 대하여만 다툼이 있는 경우
V. 관할관청을 상대로 한 행정소송 문제

제4장 조합총회
제1절 총회의 소집
I. 총회의 소집권자 (조합장)
II. 이사회의 총회소집 결의
III. 이사회결의의 하자를 총회결의의 무효사유로 본 사례
IV. 이사회결의 하자는 총회결의를 무효로 할 중대한 하자가 아니라고 본 사례
V. 대의원회의 사전심의
VI. 소집통지
VII. 소집통지에 관한 판례
VIII. 총회소집의 철회∙취소∙연기∙장소변경
제2절 소수조합원에 의한 총회 소집
I. 개요
II. 조합장 유고시 소수조합원에 의한 총회소집 절차
III. 민법 제70조에 의한 소집
IV. 소집허가신청이 각하/기각된 사례
제3절 총회의 진행
I. 「서울특별시 정비사업 의사진행 표준운영규정」(2017. 2.)
II. 의장의 의사진행권
III. 의사록의 작성과 공증
제4절 총회의 의결사항
I. 필수적 총회의결사항
II. 총회의결사항 위반행위에 대한 형사처벌
III. 창립총회 결의 문제
IV. 사후결의 문제
제5절 예산 외 조합원에게 부담이 되는 계약
I. “예산”의 개념과 범위
II. “조합원의 부담이 될 계약”의 의미
III. 예비비 사용에 관한 판례
IV. 사전의결을 거쳤다고 본 사례
V. 총회의결을 받지 않은 계약체결의 효력
VI. 경과규정에 관한 판례
제6절 총회의 의결절차
I. 총회의 안건
II. 총회의 의안 상정 (일괄상정 문제)
III. 총회의 의결
IV. 조합원 10%(또는 20%) 이상 직접 출석
V. 투표의 방법과 집계
VI. 전자투표 문제
VII. 추진위원회∙주민총회∙조합원총회의 소집절차, 의결권행사방법 비교
제7절 서면결의서 및 대리출석
I. 서면결의 개요
II. 서면결의서의 작성 방식(유효하다고 본 사례)
III. 서면결의서의 작성 방식(무효로 본 사례)
IV. 서면결의서의 제출 방법
V. 서면결의서의 개표
VI. 서면결의서 제출자의 출석 문제
VII. 서면결의서 재사용 문제
VIII. 서면결의서의 철회
IX. 대리출석의 요건과 방법
제8절 조합설립인가사항의 실질적변경을 가져오는 결의
I. 총회결의 정족수 충돌 문제의 해결
II. 정비사업비(공사비) 증액
III. ‘실질적 변경’ 여부의 비교시점
IV. 사업시행계획의 변경
V. 관리처분계획의 변경
VI. 위와 같은 결의의 정족수를 완화하는 정관의 효력
VII. 취소사유 (위와 같은 법리가 확립되기 전 판례)

제5장 총회결의의 하자
제1절 총회결의의 절차상 하자
I. 무자격자 출석 문제
II. 절차상 하자에도 불구하고 총회결의가 유효하다고 사례
III. 사전심의 절차(대의원회, 이사회)의 하자
IV. 무효인 총회결의로 선임된 임원이 소집했다는 사유는 무효사유 아님
제2절 총회결의의 내용상 하자
I. 무효로 본 사례
II. 주택개량재개발조합(구 도시재개발법)에 관한 판례
제3절 총회결의 하자 소송
I. 당사자적격
II. 무효인 총회결의의 추인 (소급효 없음)
III. 추인/인준 결의가 있는 경우 확인의 이익 문제
IV. 총회결의 존재/부존재 확인의 소
V. 의사록의 증명력
VI. 총회개최금지가처분 문제

제6장 조합의 기관
제1절 조합임원의 선임∙변경
I. 개요
II. 인가 또는 신고
III. 선임등기 및 변경등기 문제
IV. 조합임원의 보궐선임
V. 선거관리
VI. 선거관리절차의 하자
VII. 조합임원 선임결의의 무효
제2절 임원∙대의원 피선임권(피선출권)
I. 조합원의 임원∙대의원 피선임권
II. 피선출권의 제한
III. 정관 및 선거관리규정에 의한 피선출권 침해
IV. 피선임권 침해
제3절 조합장의 대표권
I. 조합장의 대표권과 그 제한
II. 조합장의 대표권 남용행위
III. 조합장의 대리인 선임권
IV. 감사와 특별대리인
제4절 대의원회
I. 대의원회의 설치
II. 대의원의 선임•해임∙보궐선임
III. 개별선출 원칙
IV. 대의원회의 의결사항
V. 대의원회의 소집
VI. 대의원회의 진행과 의결
VII. 대의원 정수에 미달하는 대의원회 결의의 효력 (원칙적 무효)
제5절 이사회
I. 이사회의 설치
II. 이사회의 소집
III. 이사회결의를 거치지 않은 행위의 효력
IV. 이사회결의의 하자
제6절 조합임원에 대한 형사처벌
I. 조합의 임원
II. 공무원 의제
III. 이익제공행위의 금지
IV. 업무상 배임죄
V. 업무방해죄
VI. 총회의결사항 위반
VII. 횡령∙배임죄
VIII. 배임수증죄

제7장 조합임원의 해임∙사임
제1절 임원의 해임
I. 해임총회의 소집
II. 해임결의
III. 해임사유
IV. 소명기회
V. 후임임원의 선임
VI. 해임결의 무효확인 소송
제2절 임원의 사임
I. 사임은 상대방 있는 단독행위
II. 사표의 수리, 관할관청 인가 등 문제
III. 사임의 철회
IV. 변경등기
제3절 퇴임임원의 보충적 업무수행권과 직무수행정지
I. 보충적 업무수행권의 내용
II. ‘해임’된 임원도 보충적 업무수행권을 가지는가?
III. 보충적 업무수행권이 부정된 사례
IV. 보충적 업무수행권의 범위 내라고 본 사례
V. 보충적 업무수행권의 범위를 벗어났다고 본 사례
VI. 퇴임임원의 보충적 업무수행을 배제하기 위한 소송과 직무집행정지가처분
제4절 임원의 직무집행에 관한 소송과 가처분
I. 당사자적격(본안소송의 원∙피고적격 vs. 가처분사건의 채권자∙채무자적격)
II. 직무집행정지가처분이 인용된 사례
III. 해임청구권/장래해임의결권을 피보전권리로 하는 가처분 허용 여부
제5절 직무대행자
I. 정관에 의한 직무대행자 선임 (“조합장의 유고”)
II. 법원에 의한 직무대행자 선임
III. 직무대행자의 업무 (통상사무)
IV. 통상사무로 본 사례
V. 통상사무가 아니라고 본 사례
VI. 가처분 후 본안소송에서 조합을 대표할 자
VII. 조합장에 대한 직무집행정지가처분이 있은 후 새 조합장 선출 문제

부록
1. 조합설립(변경) 인가신청서 (시행규칙 별지 제5호 서식)
2. 서면결의서 (서울시 의사진행표준운영규정 별지 제5호)
3. 서면결의서 철회확인증 (서울시 의사진행표준운영규정 별지 제10호

도표목차
표1 [법령명 약칭표]
표2 [법령조항 인용례]
표3 [도시정비법 개정에 따른 조합설립 동의요건 요약∙정리표]
표4 [투기과열지구 지정∙해제 현황 요약표]
표5 [조합원총회 특별결의 요건 비교∙정리표]
표6 [추진위원회, 주민총회, 조합원총회의 소집절차∙의결권행사방법 비교표]
표7 [선거관리규정(안)에 따른 조합 선거관리 절차도]

"이 개정규정은 시행일(2018. 1. 25.) 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다(예: 광명뉴타운 9, 11, 12구역은 2018. 1. 25. 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청했으므로 관리처분계획인가 이후 조합원지위 승계가 제한된다). 2018. 1. 24.까지 사업시행인가를 신청한 투기과열지구 내 재개발사업(도시환경정비사업 포함)에서는 관리처분계획인가 이후에도 조합원지위가 자유롭게 승계된다(예: 광명뉴타운 1, 2, 4, 5, 10, 14, 15, 16 구역)." -돈.되.법2

"종전주택이 멸실되기 전에는 일반주택과 동일한 취득세율이 적용되며 주택 수에 따라 취득세가 중과세 되는 반면, 멸실 후에는 4.6% 단일세율이 적용되며 주택 수에 따른 중과세도 없다. 그런데 일반주택의 취득세율은 주택 수에 따라 a) 주택 수가 1인 경우 1.1% ~ 3.5%, b) 주택수가 2인 경우 8.4% 또는 9%, c) 주택 수가 3 이상인 경우 12.4% 또는 13.4%이므로(지방세 포함. 조정대상지역 기준), 이미 1주택을 소유하고 있는 사람은 멸실 후에 취득하는 것이 유리하나, 무주택자는 오히려 멸실 전에 취득하는 것이 취득세가 더 적게 나온다(멸실 전 1.1% ~ 3.5%, 멸실 후 4.6%)." -돈.되.법2

"① 통상 예비비 항목의 예산으로 지출되어 온 업무에 관한 금전지출 또는 계약체결이라도, 예산으로 정해진 예비비의 범위를 벗어나는 집행은 총회의결 없이 할 수 없어; ② 따라서 임시총회 홍보, 서면결의서 수집 등의 업무 용역비가 통상 예비비 항목으로 지출되어 왔더라도, 예산으로 정해진 예비비 항목이 이미 모두 지출되어 소진된 상태에서 총회의결 없이 그 용역계약을 체결한 것은 무효임 -대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결[용역비]" -돈.되.법2