변호사만 모르는 재개발·재건축 5

제1장 손실보상 (현금청산) 25
제1절 현금청산 입문 27
I. 개요 27
II. 소규모주택정비사업의 현금청산 29
제2절 현금청산 대상자 (법 제73조 제1항) 31
I. 분양신청을 하지 않은 자(법 제73조 제1항 제1호) 31
II. ‘분양신청기간 종료 전’에 분양신청을 철회한 자(제2호) 33
III. 분양 미신청자와 분양신청 철회자의 조합원 지위 상실 35
IV. 그 밖의 현금청산대상자 37
제3절 정관에 의한 현금청산대상자 39
I. 분양계약을 체결하지 않은 조합원 39
II. 조합이 분양계약체결 절차를 진행하지 않는 경우 분양신청자의 지위 42
III. 조합이 분양계약 체결기간을 정하지 않고 명도소송을 제기해 패소한 사례 47
제4절 손실보상 협의 51
I. 협의절차 개요 51
II. 손실보상 협의를 위한 감정평가 55
III. 협의를 위한 정보공개 61
IV. 구체적이고 실질적인 협의 64
V. 매도청구소송 절차 내에서의 협의도 적법함 68
VI. 도시분쟁조정위원회∙현금청산협의체∙보상협의회를 통한 협의 71
제5절 재개발사업의 손실보상 (수용재결) 76
I. 보상액(청산금액) 산정의 시점 (가격시점) 76
II. 보상액(청산금액) 산정의 방법 79
III. 건축물등의 보상 89
IV. 무허가건축물 보상 문제 95
V. 수용재결 및 그에 대한 불복 99
제6절 재건축사업의 손실보상 (매도청구) 105
I. 개요 105
II. 신탁이전등기 경료 후 조합원 지위를 상실한 경우 (매도청구 불요) 107
III. 청산금액의 산정 110
IV. 현금청산대상자의 소송제기 113
V. 현금청산 대상건물의 철거 문제 115
제7절 동시이행(재건축) 또는 선이행(재개발) 122
I. 재개발사업: 보상금지급의무의 선이행 122
II. 재건축사업: ‘권리제한 없는 소유권이전’과 ‘청산금지급’의 동시이행 127
III. 근저당권자의 물상대위에 대한 조합의 동시이행항변 (재건축) 129
제8절 현금청산대상자의 사업비부담 문제 133
I. 개요 133
II. 현금청산대상자는 사업비 등 비용 납부의무 없음 135
III. 이익 반환의무도 없음 (이주비 대출금 이자 문제) 145

제2장 보상 지연에 따른 이자 151
제1절 보상절차 지연에 따른 지연가산금 153
I. 현금청산 지연으로 인한 이자의 2가지 153
II. 전부개정법의 지연가산금 조항 154
III. 전부개정법 전 개정 연혁 및 경과조치 160
제2절 지연가산금에 관한 판례 165
I. ‘재결신청 지연가산금’의 법적성격 165
II. 지연가산금 지급의무의 내용 (토지보상법 판례) 167
제3절 청산금 지급 지체에 따른 지연배상금(지연이자) 173
I. 지연배상금의 발생 요건 173
II. 청산금의 지급∙공탁∙수령 183

제3장 이주 관련 보상 및 영업보상 (재개발사업) 189
제1절 개요 191
I. 이주 관련 보상의 내용 191
II. 임시수용시설 설치의무와의 관계 197
제2절 이주대책 또는 이주정착금 201
I. 이주대책대상자의 요건 (거주 요건) 201
II. “주거용 건축물” (무허가∙불법용도변경 건물은 제외) 206
III. 이주대책의 내용 (도로 등 생활기본시설 설치의무) 209
제3절 주거이전비와 이사비 (소유자∙세입자) 211
I. 「보상절차와 보상내용의 기준시점」과 「보상대상자 인정시점」 211
II. 주거용 건축물 소유자의 주거이전비 213
III. 세입자의 주거이전비 217
IV. 이사비 (소유자∙세입자) 221
V. 주거이전비∙이사비의 이행기 및 부동산인도의무와의 관계 229
제4절 영업보상 236
I. 영업보상의 요건 236
II. 영업보상 대상자 인정시점 (공람공고일) 243
III. 조합원의 영업보상 문제 251
IV. 폐업보상과 휴업보상 253
V. 무허가건축물등 임차인의 영업보상 261
VI. 무허가영업의 보상 문제 262
VII. 영업손실보상에 관한 권리행사 방법 (직접청구권 없음) 265
VIII. 영업보상의무도 선이행의무 270

제4장 정비기반시설의 설치∙무상귀속∙양도 277
제1절 정비기반시설의 설치 279
I. 정비기반시설의 설치 279
II. 공용폐지 정비기반시설(= 일반재산)의 이용 284
제2절 정비기반시설의 무상귀속∙양도 293
I. 정비기반시설의 무상귀속∙무상양도 293
II. 강행법규 296
III. 현황도로 문제 300
IV. “정비구역 안”에 있는 정비기반시설 305
V. 무상양도의 범위 306
VI. 귀속/기부채납 부동산에 대한 취득세 비과세 312
VII. 정비기반시설의 귀속에 관한 소송 316

제5장 사업의 완료(준공–이전고시–해산) 323
제1절 준공인가와 이전고시 325
I. 공사완료와 준공인가 325
II. 이전고시 331
제2절 이전고시에 의한 권리관계 확정 334
I. 공용환권의 완성 334
II. 공용환권에는 ‘도시개발법에 따른 환지’의 법리가 적용됨 340
III. ‘이전고시 이전 처분’에 대한 소의 이익 소멸 350
IV. 이전고시의 위법 353
V. 조합의 위법행위에 대한 손해배상청구 354
VI. 이전고시 후 조합원지위 승계 문제 (3자간 합의가 있어야만 승계됨) 356
VII. 주촉법에 따른 재건축사업에서의 공용환권 문제 358
제3절 종후자산의 권리귀속 366
I. 종후자산의 권리귀속 366
II. 새로운 대지∙건축물에 대한 취득세∙재산세 368
제4절 이전고시에 따른 등기 375
I. 개요 375
II. 등기의 절차와 방법 379
III. 이전등기 지연으로 인한 손해배상책임 387
제5절 청산금 394
I. 개요 394
II. 청산금 지급의무의 이행기(이전고시일) 398
III. 청산금의 징수/지급 406
IV. 청산금에 관한 그 밖의 문제들 408
제6절 조합의 해산과 청산 409
제7절 재건축부담금 (재건축초과이익환수제) 412
I. 개요 412
II. 재건축부담금의 산출 416
III. 재건축부담금의 징수를 위한 조치 420

도표목차
표1 법령명 약칭표 18
표2 법령조항 인용례 19
표3 감정평가방법 비교(재개발-재건축, 관리처분계획수립-현금청산, 신법-구법) 58
표 4 ‘미동의자등에 대한 매도청구’와 ‘현금청산대상자에 대한 매도청구’ 비교 105
표 5 현금청산 이행기에 관한 개정 연혁 111
표 6 소송촉진법이 정하는 법정이율 개정연혁표 156
표 7 현금청산의 이행기간 및 지연가산금에 관한 개정연혁 163
표8 무허가건축물 소유자/세입자의 이주정착금∙주거이전비∙이사비 청구권 194
표9 소규모주택정비사업과 손실보상 (비교표) 195
표 10 소유자와 세입자의 주거이전비 비교 217
표11 이사비 기준표 223
표12 정비기반시설과 공공시설의 무상귀속에 관한 비교표 296
표13 재건축부담금 부과율표 <개정 2023. 12. 26.> 416

"그러므로 조합이 분양계약체결 절차를 진행하지 않고 있는 동안 조합원이 분양신청을 철회하고 종전자산의 인도를 거부하면, 조합으로부터 명도소송과 신탁에 의한 소유권이전등기 청구소송(재건축)도 당하고, 심지어 명도지연으로 인한 손해배상청구까지 당할 수 있다. 조합의 이러한 소송행위는 신의칙에 반하지 않는다는 것이 대법원 판례이다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다260015 판결)."

"그러나 해당 공익사업(재개발사업)과 관계없는 다른 사업의 시행으로 발생한 개발이익은 포함시켜서 평가하며, 이는 그 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일(사업시행계획인가일) 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다[대법원 2014. 2. 27. 선고 2013두21182 판결: 해당 공익사업(비축사업)의 사업인정고시일이 2003. 3. 31.인데, 이후에 별도로 2006. 5. 1. 도로구역결정이 고시된 사안에서, 도로확포장공사로 발생한 개발이익을 비축사업의 손실보상을 위한 감정평가에 반영한 사례]."

"구체적으로, 현금청산대상자가 인감이 날인된 등기위임장, 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증, 신분증, 출입문 열쇠, 비밀번호 내역서 등을 변호사에게 보관시킨 후 조합에게 그 보관사실 및 '청산금 지급과 무관하게 언제든지 위 서류 및 출입문 열쇠 등을 수령할 수 있다'는 취지로 통지하면 적법한 이행제공이 있은 것으로 보고, 조합은 그 통지를 수령한 다음 날부터 지연손해금 지급의무를 부담한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결)." -돈.되.법5 본문 175쪽
"이전고시는 정비사업으로 조성된 토지·건축물 등에 관한 조합원들의 권리귀속 관계를 최종적?획일적?일률적으로 확정짓는 처분이다. 따라서 사업시행자는 최종 관리처분변경인가가 있은 후에 비로소 이전고시를 할 수 있으며, 토지등소유자도 이전고시가 효력을 발생한 후에는 조합설립·사업시행계획·관리처분계획 또는 그 인가처분의 효력을 더이상 다툴 수 없다(부적법 각하). 이러한 소송의 상고심 계속 중 이전고시가 난 경우에도 소가 각하된다(대법원 2014. 9. 25. 선고 2011두20680 판결)."