변호사만 모르는 재개발·재건축 3

제1장 시공자 선정 27
제1절 총설 29
I. 시공자 선정시기 및 선정방법 개요 29
II. 시공자 선정시기 및 선정방법의 개정연혁 45
III. 지명경쟁입찰과 수의계약 48
IV. 벌칙 52
V. 소규모주택정비사업의 시공자 선정 55
VI. 정비사업전문관리업자∙설계업자∙감정평가업자의 선정 60
제2절 입찰의 진행 69
I. 개요 69
II. 입찰공고 72
III. 현장설명회와 입찰참여안내서 74
IV. 투찰과 개봉 79
V. 입찰진행의 주관자는 대의원회 84
VI. 입찰보증금 87
VII. 입찰의 공정성 94
VIII. 입찰절차의 무효, 취소 106
제3절 시공자선정 총회의 개최 및 의결 110
I. 대의원회 상정 110
II. 건설업자의 홍보 112
III. 총회 결의 113
제4절 시공자 선정결의의 무효 119
I. 확인의 이익 119
II. 강행규정 (경쟁입찰의 금지사항을 위반한 시공자선정은 무효) 120
III. 정관의 경쟁입찰 조항을 실질적으로 위반한 경우도 무효임 123
IV. 무효인 시공자 선정 결의의 추인 (‘제1결의’의 소의 이익 문제 등) 127
제5절 낙찰자의 법적 지위 131
I. 개요 131
II. 낙찰에 따른 쌍방의 계약 체결의무 133
III. 본계약체결의무 불이행으로 인한 쌍방의 손해배상의무 (이행이익) 135
IV. 시공자 선정의 무효/취소/철회 138
제2장 공사계약 147
제1절 공사도급계약의 체결 및 변경 149
I. 공사도급계약의 체결 149
II. 도급제와 지분제 161
III. 가계약과 본계약 166
IV. 정관변경의 유추적용에 의한 특별결의요건 (조합원 2/3 이상 동의) 175
V. 제3자의 확인의 이익 (계약의 효력을 다투는 소송) 181
제2절 시공보증과 계약보증 184
I. 개요 184
II. 계약보증을 단순 보증계약으로 본 사례 191
III. 계약보증금을 손해배상액 예정으로 본 사례 192
IV. 계약이행보증금을 위약벌로 본 사례 194
V. 위약금으로 보되 초과 실손해 배상을 청구할 수 있다고 본 사례 195
VI. 손해배상예정액으로서 계약보증금의 감액 197
제3절 조합임원의 연대보증 문제 199
I. 개요 199
II. 보증채무의 성립 203
III. 보증채무의 범위 (판례) 206
IV. 보증책임의 제한 (판례) 207
V. 퇴임임원의 해지권 (판례) 209
제4절 공사대금채권의 확보 211
I. 분양대금 입금계좌의 공동관리 211
II. 수급인(시공자)의 ‘불안의 항변권’ 219
III. 시공자의 금전대여의무와 불안의 항변 222
IV. 유치권의 불가분성 문제 227
제5절 시공자의 법적지위(조합원과 제3자에 대한 책임) 235
I. 공동시행자 지위 (부정) 235
II. 분양계약 당사자로서의 지위 문제 237
III. 시공자의 제3자에 대한 책임 문제 241
제3장 공사계약의 해제 245
제1절 총설 247
I. 법정해제와 약정해제, ‘주된 채무’와 ‘부수적 채무’ 247
II. 해제를 위한 이행최고 252
III. 시공계약 해제의 절차 257
IV. 해제의 의사표시 (형성권) 260
제2절 도급계약의 구체적 해제사유에 관한 판례 262
I. 시공자의 공사비 증액 요구 262
II. 착공거부 및 사업지연 관련 해제사유 266
III. 무상특화공사 미이행으로 인한 해제사유 270
IV. 이행거절 273
V. 약정기간 내에 공사를 완공할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우 277
VI. 시공자의 금전대여의무 불이행 문제 280
제3절 도급계약 해제의 효과 289
I. 개요 289
II. 원상회복의 범위 290
III. 손해배상청구권과의 관계 296
IV. 해제통고가 부적법한 경우 301
제4절 공사계약 해제로 인한 대여금반환의무 304
I. 대여금반환의무 – 연체이율 문제 304
II. 시공계약이 무효로 된 경우 309
III. 대여금반환의무와 관련된 기타 문제 313
제5절 민법 제673조에 따른 해제 318
I. 총회결의와 해제통고 318
II. 도급인의 손해배상의무 323
III. 손익공제(○)와 과실상계(X) 324
제6절 지체상금 327
I. 지체상금의 시기와 종기 327
II. 지체상금의 구체적 산정례 331
III. 지체상금의 재량 감액 334
IV. 지체상금의 면책 336
제4장 공동수급의 법률관계 341
제1절 개요 343
제2절 공동수급체와 발주자간 법률관계 347
I. 개요 347
II. 합유채권의 법률관계 (판례) 350
III. 개별 취득 약정이 있는 경우의 법률관계 (판례) 352
IV. 지체상금 357
V. 공동도급계약의 보증 359
제3절 공동수급체 대표자가 체결한 이행보증계약의 효력 363
I. 대표자가 체결한 보증계약의 효력이 공동수급체에 미친다고 본 사례 363
II. 공동수급체에 대한 효력을 부정한 사례 366
제4절 공동수급체의 내부적 법률관계 368
I. 출자의무와 공동경비분담의무 368
II. 출자의무와 이익분배청구권 사이의 관계 370
III. 공동수급체의 변경, 탈퇴 374
제5절 공동수급인과 하수급인 사이의 법률관계 379
I. 비현명주의 (상법 제48조) 379
II. 공동수급체 구성원의 연대책임/개별책임 문제 383
제5장 사업시행계획인가 387
제1절 사업시행계획 인가신청의 준비 389
I. 사업시행계획서 작성을 위한 사전심의 389
II. 교통영향평가 (교통영향분석•개선대책 심의) 395
III. 학교용지 확보 및 교육환경평가 397
IV. 환경영향평가 405
V. 문화유산보호 조치 419
VI. 기타 423
VII. 건축심의 426
제2절 임대주택∙국민주택규모주택의 건설과 용적률 436
I. 정비사업과 용적률 436
II. 용적률 인센티브에 따른 국민주택규모 건설의무 445
III. 임대주택과 국민주택규모 주택의 인수 456
IV. 공공지원민간임대주택의 건설∙공급 463
제3절 사업시행계획의 작성 및 인가 471
I. 사업시행계획서의 작성과 총회결의 471
II. 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우 (조합원 2/3 이상 찬성) 482
III. 사업시행계획의 인가신청 및 인가 485
IV. 관련 인∙허가의 의제 493
제4절 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 특례 498
I. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 사업시행계획 498
II. 자치규약의 제정 511
III. 토지등소유자 수 산정에 관한 특례 513
제5절 사업시행계획인가의 부관 (기부채납 등) 517
I. 수익적 행정처분과 부관 517
II. 부관의 한계와 허용범위 521
III. ‘부관의 효력’과 ‘부관에 따른 사법상 법률행위의 효력’은 별개임 526
제6절 국유재산•공유재산의 사용과 사용료 530
I. 도로점용허가 의제 및 점용료 면제 530
II. 행정재산의 사용허가 의제 및 사용료 면제 (재개발사업 한정) 530
III. 국유•공유재산의 처분, 임대, 무상양여 535
제7절 사업시행계획의 변경∙폐지 539
I. 사업시행계획의 변경절차 539
II. 사업시행계획의 폐지 544
III. 사업시행기간 도과 문제 546
제8절 사업시행계획 및 사업시행계획인가에 관한 소송 549
I. 사업시행계획과 사업시행계획인가의 관계 549
II. 사업시행계획의 흠을 이유로 인가처분의 효력을 다툴 수 없음 (판례) 552
III. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 특례 (구 도시환경정비사업) 555
IV. 조합원 지위를 상실한 토지등소유자의 소의 이익 (원고적격) 557
V. 제소기간 564
VI. 총회결의의 하자를 다투는 방법 (사업시행계획인가를 전후로 달라짐) 566
VII. 사업시행계획의 변경인가가 난 경우 소의 이익 문제 572
VIII. 주요부분을 실질적으로 변경하는 내용이 아니라고 본 사례 582
IX. 사정판결 문제 585

도표목차
표1 법령명 약칭표 21
표2 법령조항 인용례 21
표3 기간별 시공자 선정시기 및 선정방법 비교표 (개정연혁) 45
표4 과징금의 부과기준 및 정비사업의 입찰참가 제한기준 [별표 5의2] 98
표5 [별표1] 전체공사 검증 수수료 159
표6 [별표2] 증액공사 검증 수수료 159
표7 공동도급 유형별 구성원과 대표자의 책임과 권리 (비교표) 345
표8 건축위원회 심의의결의 내용 435
표9 개별법령의 건축제한을 받기 전 주거지역 용적률 상한 437
표 10 사업시행계획서 작성∙변경의 동의요건/의결정족수 개정연혁 (비교표) 474
표11 공동주택 리모델링 허가기준 [별표4] 480

"시공자선정을 위한 조합원총회결의는 일반정족수에 의하나(조합원 과반수 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성), 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 한다(법 제45조 제7항 단서). 즉, a) '조합원 과반수가 직접 출석'한 총회에서 b) '출석 조합원 과반수의 찬성'을 얻어야 한다. '시공자변경결의'도 새로운 시공자에 대한 선정결의를 포함하므로 조합원 과반수가 직접 출석한 총회에서만 의결할 수 있다."

"시공자선정 총회에서의 서면의결권 행사는 A) 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 B) 서면결의서를 배부받아 C) 제출함으로써만 할 수 있다(같은 조 제3항). 따라서 조합은 A) 서면결의서를 조합원에게 우편으로 발송해서도 안 되고, B) 조합원으로부터 서면결의서를 우편으로 제출받아서도 안 된다. 이 점이 일반 총회의 서면결의 방법과 다르므로, 시공자선정총회를 운영하는 조합은 이 점을 유의하여야 한다."

"분양계약서은 각 수분양자로부터 분양대금 입금계좌로 해당 세대의 분양대금 전액을 지급받으면 그 세대를 인도하여 주기로 하는 계약이므로, 여기에 시공자가 날인하는 것은 각 수분양자가 해당 세대의 분양대금을 전액 지급하면 그 세대를 인도해 주기로 하는 의사표시로 볼 수 있다. 따라서 이는 결국 분양대금을 완납한 세대에 대하여는 다른 세대에서 발생한 공사대금 채권을 확보한다는 명목으로 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 합의로 볼 수 있다."