흔들리지 않는 부동산투자의 법칙

지은이의 말_ 부동산투자가 두려운 당신에게
프롤로그_ 무엇이 집값을 움직이는가?
『흔들리지 않는 부동산투자의 법칙』 저자 심층 인터뷰

1장 집값, 수요와 공급만으로 결정되지 않는다
부동산투자는 심리게임이다
부동산 심리의 쏠림을 읽어라
확신에 팔고, 공포엔 사라
분산투자로 흔들리는 심리를 이겨라

2장 부동산, 제대로 알아야 이길 수 있다
집값, 물가 상승률만큼 오른다는 말은 틀렸다
어쨌든 부동산이 월급보다 많이 오른다
부동산시장에 실수요자는 없고 투자자만 있다
투기공급, 가격 버블을 만든다
정부와 절대 맞서 싸우지 마라
레버리지를 통해 수익을 극대화하라

3장 부동산, 무엇을 언제 사야 하는가?
부동산투자에 공짜 점심은 없다
무조건 싸게 사라
모두가 아는 곳에 투자하라
거래량이 무엇보다 중요하다
부동산은 겨울에 사야 한다
그곳에 누가 살고 있는가?
최선보다 최고가 더 좋은 것이다

4장 부동산, 팔아야 돈을 벌 수 있다
호황이 길어질수록 투자자는 오만해진다
매도시기를 정하는 것이 가장 어렵다
이윤을 현실로 만들어라
집값이 오르면 팔아야 한다
부동산은 봄에 팔아라
부동산투자에서 손절매란 없다
부동산 수수료, 절대 아까워하지 말자
부동산투자는 모든 단계에서 절세가 필요하다

5장 애널리스트가 말하는 부동산투자 비밀노트
부동산투자, 변화를 읽으면 백전백승한다
돈 벌고 싶다면 변화를 읽어라
부동산투자를 위한 중요한 질문 4가지

다가올 3년, 부동산시장을 전망한다
변화하는 트렌드에 주목하라
헌 집에 기회가 있다
새집에도 돈 벌 기회는 충분하다
절대 사지 말아야 할 집은 어떤 집일까?
부동산투자는 계속되어야 한다
부동산투자는 멈추지 않는다

에필로그 우리는 ‘미래’에 ‘투자’해야 한다

확신과 공포는 과잉행동을 만들고 결국 비이성적인 부동산시장을 만든다. 그렇다면 사람들의 확신과 공포를 객관적으로 측정하는 것은 무엇인가? 바로 빚이다. 과도한 빚으로 집을 산다는 말은 집값이 떨어진다는 가능성을 전혀 고려하지 않는 행위다. 빚이 많아질수록 사람들의 확신도 커진다는 말이다. 반대도 성립된다. 빚이 적어질수록 공포가 커진다는 말이다. 집을 대부분 현금으로 사다니? 집값이 떨어질까봐 얼마나 걱정하고 있는 것인가?부 동산투자에서 경계해야 할 점이지만 확신과 공포는 기회를 만드는 중요한 요인이기도 하다. 확신은 가격을 크게 올리고, 공포는 가격을 크게 내리게 하기 때문이다. 따라서 부동산 심리를 읽으면서 가장 중요한 투자법칙 중 하나는 공포에 사고 확신에 팔아야 한다. 최근 부동산 대출이 급증했다. 낮은 금리도 원인이겠지만, 향후 금리인상이 전망되는 시점에서 빠른 대출증가 속도는 무엇을 이야기하는 것일까? 사람들이 확신하고 있다는 이야기다.

주거대상으로 주택을 구매하는 수요자는 과거와 현재 가격이 중요하다. 내가 지금 구매하는 시점에서 가격이 어느 정도 수준이냐가 구매에 영향을 미치기 때문이다. 반면에 집을 투자대상으로 보면 과거나 현재 가격이 큰 의미가 없고 앞으로의 가격변화가 중요하다. 이렇게 수요 형태별로 부동산을 바라보고 판단하는 기준이 다르다. 수요자가 바라보는 주택이 소비의 대상이 됨과 동시에 투자대상이 될 수 있다는 점은 흥미롭다. 수요에 따라 집값이 움직인다고 가정하면 가격변화에 따라서 수요량이 달라지기 때문이다. 쉽게 말하면 주택을 소비대상으로 보는 실수요자의 경우 집값이 오르면 기회비용이 상승하게 되어 소비를 감소시킨다. 반면에 집을 투자대상으로 보는 투자(투기) 수요자의 경우 집값이 오르면 가격상승에 대한 기대심리가 높아져 수요를 증가시킨다. 따라서 가격 흐름에 따라 수요에 따른 변화가 다른 방향으로 일어날 수 있다. 이러한 원인으로 수요 변화에 따른 집값 변화를 예측하기 어렵다는 이야기가 나온다. 그러나 중요한 건 집값 변화에 영향을 주는 수요자는 투자수요라는 점이다.